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2023年10月24日华润集团竞得宝山区大场镇W121301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块。

时隔近一年，今年10月25日华润再次以底价461169万元拿下南大丰翔路TOD地块二期W12-1301单元32-04、11-01地块。

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至此，重仓南大6幅地块被华润置地收入囊中。

11月15日，2024中環置地中心万象之夜正式开幕，活动现场，华润置地针对在南大更新的整盘布局、TOD营造、产品迭代等问题进行整体解读。

华润置地承袭数年发展经验，携全新TOD开发理念，在发布会当晚，重磅揭秘了中環商业案名——中環置地万象汇，以国际化的视野和城市商业名片为引擎，填补区域高端商业的空白。

当华润置地携手宝山南大，未来将以丰翔路、南大路双TOD为核心共建一座“地上、地下、云端”的立体之城，用一座城改变一座城。华润置地始终怀揣城市高度战略布局，正式启动中環下一个十年。

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同时，活动现场揭幕了另一个位于二期地块，中環置地中心2024年的重磅住宅作品——中環置地中心·望雲。

继一期润府后又一地标级海派大成之作，人和场所的交互，令生活更有松弛感，让居住者拥有流淌入人心情感的体验。

中環置地中心·望雲能否承接一期中環润府百亿红盘的热度呢？

本期三万平方将为大家带来中環置地中心·望雲的深度测评。

深度评测内容包括：

总图分析

户型分析

日照分析

区位分析中环置地中心售楼处电话：400-9939-964中环置地中心售楼处电话：400-9939-964

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图片来自网络

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总图分析

中環置地中心·望雲共有两个地块，32-04地块为纯住宅地块，东至贺兰山路，南至丰皓路，西至祁连山路，北至32-02地块。

11-01地块则是商业、住宅混合地块，东至祁连山路，南至走马塘路，西至祁健路，北至丰皓路。32-04地块南侧就是中環置地中心一期润府。

三万平方独家制作

32-04地块的小区人行出入口分别在南侧的丰皓路和西侧祁连山路，消防出入口在贺兰山路和祁连山路，两个车行出入口都在丰皓路上。

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11-01地块一共有6个出入口，丰皓路上分别有1个人行出入口和1个机动车出入口，祁健路上有1个机动车出入口、1个人行出入口和1个配套出入口，走马塘路上仅有1个机动车出入口。

社区内部有水系景观呈现，商业和住宅之间也有公共通道分隔，小区完全人车分流。

户型分析

三万平方经过专业性的分析，预估户型和户型面积如下：

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32-04地块，规划8栋住宅，地块内没有保障房。

2#、7#、8#都是北外廊户型，2#是3梯5户；7#、8#则是3梯6户，其余几栋楼都没有设置连廊，1梯2户。

1#——165-168㎡（西户）+165-168㎡（中户）+165-168㎡（中户）+165-168㎡（东户）

2#——135-140㎡（西户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+135-140㎡（东户）

5#/6#——135-140㎡（西户）+135-140㎡（东户）

7#/8#——125-130㎡（西户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+135-140㎡（东户）

9#/10#——185-188㎡（西户）+185-188㎡（东户）

三万平方根据32-04地块公示图，预估了具体的几套户型，供大家进行参考。

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建面约105-110㎡三室两厅两卫，1梯2户。3开间朝南设计，北外廊户型，南北通透。卧室都配备了飘窗。公卫临近次卧布置，方便就近使用。

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建面约135-140㎡三室两厅两卫，2梯2户。卧室都设计了飘窗。客厅和阳台也都做到了加宽设计。转角大飘窗，赠送多，采光和景观视野好。动静分区格局。

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11-01地块，规划的住宅楼有3栋，19#东侧为一栋29F的保障用房。商业区域有2栋30F的酒店、23F的综合楼和2栋3F商业。住宅和商业之间用公共通道（约8m）分隔。

15#——160-165㎡（西户）+160-165㎡（中户）+160-165㎡（中户）+160-165㎡（东户）

17#——135-140㎡（西户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+115-120㎡（东户）

19#——135-140㎡（西户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（中户）+105-110㎡（东户）

11-01地块也为大家预估了一套户型，供大家作为参考。

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该建筑拥有绝对的层高设计，以尺度优势点缀空荡感。

日照分析

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上海宝山中环置地中心售楼处电话：400-9939-964根据公示情况，我们将中環置地中心·望雲和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。

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上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

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先看一下两个地块周边的情况，32-04地块南侧就是中環置地中心·润府，东侧是南大实验学校。

11-01地块东侧是小区的商办部分，西侧是现状住宅乾康苑（约65.6m）。

32-04地块主要受小区内部和南侧中環润府的遮挡，日照条件最好的是9#和10#，仅1-2层受到影响，日照维持在1-2小时。

2#/5#/6#/7#受到南侧中環润府的遮挡，对2#和7#中低区日照有些许影响。其中7#的中户和2#的西户低区造成的影响较大，日照仅剩1-2小时。

5#和6#的影响就较大了，整栋楼冬至日日照都在2-3小时，5#低区日照仅有1-2小时。

1#和8#受小区内部7#和2#遮挡，8#中低区中户和低区东户日照仅有1-2小时。1#中低区日照维持在2-3小时。

11-01地块整体日照条件相对较好，其中15#日照条件极好，在冬至日整栋楼可以满足全天满日照。

17#和19#低区受东侧商办部分影响，低区大部分区域日照维持在3-4小时。

对日照特别在意的小伙伴，可以选择11-01地块的15#号楼。

区位分析

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南大作为上海北部最大的待开发区域，总开发体量约540万方，涵盖两大TOD及250米天际地标。

从2035总体规划中得知，南大属于全市重点推进的整体转型区域，宝山市建设上海科创中心主阵地的核心载体。

值得一提的是，南大板块规划的绿地面积占比高达43%，人均面积为39.38㎡，未来可能会成为超过碧云的大型生态居住区。

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作为中環置地中心二期项目，中環置地中心·望雲出门就是15号线丰翔路地铁站，步行距离仅150m。比一期润府的地理位置更加优越。15号线链接1、2、3、9号线，打通其他区域的核心商圈。

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另外三条快速路，外环高速路、沪嘉高速路、沪太高速路。向西可通向上海虹桥枢纽站，向南可到达人民广场。

教育方面：周边有南大实验学校、上大附中、祁连中心校和著名的上海大学。

医疗方面：项目不远处有一所乙级医院，上海市交通大学医学院附属仁济医院。

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周边商业上山姆会员店、聚风购物广场位于项目周边。另外地块本身自带商业：宝山万象汇。

Mall+商街+公园为规划理念的宝山万象汇，将城市体验与自然元素相融合，延伸公共空间，以一座复合型综合体大城，万象系商业、海派精奢住区、超高层办公塔楼无界汇集，实现“生产+生活+生态”的“三生”融合。

万象汇总计约16万方商业，融合轻奢时尚、休闲生活、运动潮流、儿童成长等。引入品牌旗舰店和区域首店，致力于成为北上海生活社交核心，为消费者带来全新购物享受。

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