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中企誉品银湖湾

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最新消息

松江新城C位

容积率约1.6-1.8低密滨湖住区

「中企誉品·银湖湾」二期

将推建面约89-130㎡3-4房高层

建面约145/155㎡叠加

即将加推

总价约438万起

线上接待预约中！！

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作为高端“誉品”系的“2.0版本”，10年的磨砺必将带来更高品质的居住体验！

和当下松江新城在售的新房相比，走出了别具一格的差异化路线！

首先，低密！

说实话，如今能够拥有如此低密的新盘，真的是越来越少了！

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2021年以来，全市共出让182块宅地，其中容积率在约1.6及以下的宅地仅有10多块。如果把市区10w+的土地剔除，我们发现450w的低密住区已寥寥无几！

事实上，相同地段的情况下，低容积率的土地价值更高，这一点从土拍上就完全可以看出。比如，徐泾有两块宅地，一块容积率2.0，联动价6.4万/㎡；另一块容积率1.2，联动价就达6.95万/㎡。

而「中企誉品·银湖湾」作为松江新城近年来少有的容积率约1.6-1.8的低密住区，在土地天赋上已傲视群雄。

宜居属性更是不言而喻：

更宽的楼间距，更优越的通风和采光；

住户少，社区更安静，人均公共空间和绿化面积也更高；

得房率更高，景观视野也更好……

哪怕就是冲着这份低密，中企誉品·银湖湾也值得更优选！

其次，高层+4层叠加临湖而居，居家瞰景！

在低密的基础之上，项目的舒适宜居属性还更上一层，那就是打造高层+4层叠加产品，双面环水，真正实现湖畔幽居！

项目东南侧水系环抱，环境优美；南侧繁华水岸休闲带，规划城市图书馆、酒吧等休闲娱乐场所，建筑与自然和谐共生。

秉承低密的禀赋，项目让渡更多社区内空间给到园林景观，因地制宜地设计一条景观中轴，叠加双面环水的水岸优势，呈现的低密、阳光、绿色的滨水风光让人心旷神怡！

就当下松江新城的新盘而言，都是清一色高层，更遑论低密湖畔生态大境了！而中企誉品·银湖湾两相兼得，差异化的产品优势一目了然！这无疑是礼献松江新城的又一个封面之作，非常值得珍藏！

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仅从户外社区层面，项目的高阶品质就已经展露无遗！而进入到室内，更是把差异化产品力推到极致！

首先，不封阳台就是“彩蛋”！市面上很多新盘都是封阳台要算一半的面积，中企誉品·银湖湾不封阳台，省下来的可都是真金白银！同样的价格买到更多的实用空间，划算得可不是一丁点，何乐而不为？同时，户型设计水准也非常高！项目将加推建面约89-130㎡高层&建面约145-155㎡叠加。置业选择相当丰富，无论是刚落户的小年轻，还是三口之家，乃至多胎家庭&三代同堂，需求都能得到满足！从曝光的高层和叠加的户型图来看，尺度和功能都拿捏的恰到好处，没有任何槽点。

户型方正无死角，南北通透，全明设计；

餐客厨阳一体化，动线流畅，大气开阔；

全卧飘窗设计，既延展使用空间，又优化了通风和采光。

户型图如下

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户型图

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更值得一提的是，项目高层精装修，均采用一线大牌，诚意满满！项目装标更是高配，除了中央空调+地暖，还有末端饮水等。品牌上更是选择了国际/国内一线大牌，比肩龙湖品质。卫生间：唯宝或同等品牌；龙头/花洒：高仪或同等品牌；厨房三件套：卡萨帝/方太/老板或同等品牌；中央空调：东芝或同等品牌；地暖：威能或同等品牌。这样的交付标准在区域内已是“独一份”！

准售房源公告&房一价表如下：

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要说配套资源方面，松江显然是十分“偏心”的。比如嘉定新城的商业浓度未必比得上南翔；再比如青浦，多年来的发展重心几乎都放在了徐泾身上......然而松江新城可以说是汇集了几乎所有的配套资源！不论是商业配套、教育资源还是生态环境，松江新城无疑是受到了“独宠”！

G60科创走廊示意图，来源上海松江

松江南站也在积极推进打造新一极西南片区枢纽高地。规划9台23线，能级媲美大虹桥，未来的超级枢纽将释放出更多的发展红利！

松江南站效果图，来源上海松江

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人口——松江现有常住人口是五大新城之首，未来规划人口也位居前列；再加上松江大学城源源不断输送生力军，未来强大的人口导入，也必然会带动周边房子租赁市场的火热！夯实整个松江的楼市基础！

配套——围绕着松江大学城站荟萃了一城繁华，尤其是以广富林和人民路组成的黄金十字中轴，正是松江新城生机勃发的脉搏所在！这里是松江新城新一极的城市中心！新兴的印象城商圈落地了成片品质社区，周边高校林立书香氤氲，还有高能级的商业、教育等配套资源纷至沓来。

松江大学城实景 图源网络

崭新的城市界面、优越的居住环境和时尚潮流的生活方式，不仅冠绝松江，甚至不输市中心的生活体验！

松江印象城实景 图源网络

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有产业+人口+配套这三大“王牌”在手，松江新城的楼市价值稳如泰山！而尤为关键的是，就位于这十字中轴！无论是地段价值还是产品力，都站在了松江城市之巅！从这个角度来讲，已经占据了松江楼市价值的制高点！超越“前浪”只在眨眼之间！

教育方面，可谓是名校林立。项目不仅紧靠着现为止上海规模最大的大学城（包括华东政法大学、东华大学、上海外国语大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海立信会计金融学院、上海视觉艺术学院等七大名校）。同时还有多所幼儿园和初中。

更值得一提的是，东侧直线距离约1.5公里处，还有今年刚刚签约的上海实验学校（九年制），该校预计2025年可投入使用。（数据来源于上实教育集团官方微信公众号）

医疗方面，项目南侧不远处就是上海市第一人民医院医院（南院），是一所三级甲等医院，可以提供直升机救援服务，享受市中心同等医疗标准资源。

生态方面，项目东侧有广富林遗址公园（4A级，4000年文化积淀，上海文脉起源）、广富林郊野公园（免费，上海六大郊野公园之一）、辰山植物园（4A级，占地207万平方米，为华东地区最大的植物园）。北侧有佘山国家森林公园（4A级，沪上之巅，中国10大富人区之一），这里不仅汇聚了松江极其优质的生态资源，更是连续15年荣获“上海市市容环境卫生质量综合考评”郊区第一！（数据来源：上海松江公众号2021年6月发布）

中企誉品银湖湾

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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