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12/18号线双轨交，保利发展平凉路64街坊项目（01C5-02地块），保利外滩系全新力作——【保利·外滩曜】12月24日全球启购！

「保利外滩曜」

上海外滩首座新古典主义奢宅

东外滩·中央风貌区「外滩系」TOP产品

央企保利发展深耕内环的全新旗舰大作

首开约115㎡-139㎡3-4房

均价13.5万/㎡总价约1470万起

双阳台、可改飘窗超高得房率

双地铁8号线仅约150米

售楼处线上火热预约

上海杨浦保利外滩曜

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Shanghai Yangpu Poly Bund Yao

Sales Office Hotline: 400-9966-224 (Official Sales Office Appointment Hotline)

Shanghai Poly Bund Yao Official Sales Office Hotline: Dial 4009966224 for property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

曜，为日光

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是江潮映刻的璀璨，亦是时光淬炼的锋芒。

百年外滩，承历史厚韵与全球影响，以与生俱来的圈层认同与恒贵，永立城市封面。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

当传奇外滩遇上璀璨至境，【保利·外滩曜】以序为始、以启为新、以曜为藏，立足世界会客厅，以新古典低密奢作，为时代精英筑就外滩人居的全新标杆！

NEOCLASSICISM

新古典主义

一场城市经典的复兴与赋新

【保利·外滩曜】联袂4大国际设计团队，溯源外滩和在地新古典主义风格建筑，并汲取世界顶奢酒店的尊崇落客与庄园设计，带来小高层、洋房、花园别墅的多元产品，为上海献上一场奢适的生活体验。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

项目推售建面约114-130-139㎡小高层

建面约165㎡洋房、195-205㎡低密别墅

装标4000元/m²

首开9#楼共64套房源

建面约112-114-118-130m²3-4房

过会均价13.5万/m²，总价约1443万

项目12月24日开始认购，认购金150万，计划于12月31日开盘

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户型图赏鉴

建面约114㎡赠送面积近约18㎡（含独立电梯厅），比肩约140㎡产品的实得率！保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

项目全系户型标配全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+独立电梯厅。

建面约114㎡的附赠面积近约18㎡，远超市场常规10㎡水准。

而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

这意味着：

这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧。

客餐厅+阳台的面积高达约32㎡。

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换句话说，项目在114+㎡里，通过极致的设计，做出了别人140㎡才能实现的功能空间，且实际可利用面积率接近90%+（含飘窗、阳台等）。

这意味着，你为买保利外滩曜每一平米付的钱，几乎都用上了。

建面约130㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4009966224【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-996-6224【开发商认证】在建面约130㎡以上这一档，说实话每个项目的户型都不差，在这个维度上做突破真的是极难的。

但事实上，保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。

这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的小伙伴。

土拍回顾及规划

6月19日，2025年五批次土拍，保利发展经过95轮竞价摘得杨浦东外滩01C5-02地块（即保利外滩曜），成交总价350000万元，楼板价95530元/㎡，溢价率30.79%。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

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项目东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路，为普通商品房，出让面积1.47公顷，容积率2.5，规划建筑面积约3.7万m²。

项目拟建1栋10层小高层、3栋17层高层及3幢风貌别墅产品。具体布局方面，1#、2#、3#楼栋为17层高层住宅，首层局部采用架空设计；1号楼东侧配有一栋14层公租房；4#楼为10层洋房产品及部分配套功能空间；5#、6#、7#、8#楼栋均为风貌别墅；9#楼则规划为社区公共服务配套用房。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

社区内部计划设置下沉式庭院、景观构架等设施，并全面实现人车分流。

项目总户数规划为255套，其中小高层197套，洋房37套，花园别墅21套，

项目的核心价值不仅在于稀贵的地段，更在于其难以复制的物理属性和产品定位，这构成了其作为“地王”的底层逻辑。

第一，稀缺指标：近年内环容积率最低的住宅用地之一。

上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

但项目约2.5的容积率，在近年出让的内环宅地中已逼近下限。

这一硬性指标直接转化为实打实的居住价值：更低的建筑密度、更宽的楼间距、更优的日照和更大的景观视野。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

更何况，这还是一个由小高层、洋房、风貌别墅组成的社区。

它代表的是一种在内环近乎绝版的低密生活权。

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第二，纯粹圈层：杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区。

整个杨浦滨江，其实从大开发到现在，除了半亿级的风貌别墅外，其他基本都是百平米3房起的产品构成。

从价值的角度来看，一个纯粹约114㎡+的高端社区意味着：

社区圈层纯粹：全改善业主，圈层纯粹问的，多为高知高收入群体；

居住环境出众：邻居家庭背景相似，孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴，社区氛围有助于形成良好的集体行为规范；

人均公共资源占有率高：住户少，资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容，无需争抢；

资产价值：高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺。

换句话说，保利外滩曜是所有目前杨浦滨江社区中，圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

第三，美学定调：以思九生洋行笔法，重塑海派新古典主义

【保利外滩曜】的建筑设计，是对土地文脉的深度解码与精准回应。

项目以地块内英商电车修理工场为起点，溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品，提炼出两大核心设计法则，实现真正的血脉传承。

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形制溯源：承袭外滩经典三段式构图

项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构。

建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次，再现了经典新古典主义的庄重比例。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

细部转译：从历史纹饰到当代语汇

设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。

项目以思九生洋行的设计法则为蓝本，通过形制、细部与空间的三重演绎，让百年外滩的风华，在保利外滩曜获得当代的共鸣与回响。

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第四，时钟会所：引入华尔道夫式的圈层场。

项目的会所，绝非设施的简单集合。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

保利外滩曜以百年华尔道夫“Meetyouattheclock”的仪式为蓝本，将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”。

这里规划的不是功能房间，而是三种被精密设计的圈层生活场景。

健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需。

这里远非简单的健身房。当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是一道高效的“人群筛选器”。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

疗愈氧舱与冥想空间，构成了“精神修复舱”。

一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境。

亲子空间与儿童活动区，是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计。

这是整个社区最具战略价值的“代际社交场”。

您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质。这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的第一层优质人脉网络。

这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

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保利物业始终坚持长期主义精神，不断探索“好服务”的真意，开创了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌，将人文精神注入品质生活，持续精研高端服务之道营造备受居者信赖的当代人居标杆。

“东方礼遇”作为保利物业高奢旗舰服务品牌，以“通情·达礼”为内涵，打造“全域安全”、“双管家”、“四节八礼社区活动”为核心的三位一体服务体系，不断书写东方语境下“尊崇、信赖、人文”的高端生活方式。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

生活配套

交通方面：项目距离18号线平凉路站仅200米，与12号线和18号线的换乘站江浦公园站距离也在400米左右，双轨交环绕让居民出行十分便捷。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

教育方面：项目周边1公里范围内有存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校等15所全龄段教育资源。区重点学校上海市市东实验学校距项目仅700米。

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4009966224【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-996-6224【开发商认证】商业方面：项目周边有约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带等大型购物广场，可满足一切购物需求。

医疗方面：项目3公里内，拥有新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。保利外滩曜售楼处电话：400-9966-224

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

（一）房产贷款的定义与意义

房产贷款，顾名思义，是指购房者以所购房产作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款以支付购房款项的一种融资方式。对于大多数购房者而言，全款购房往往是一笔巨大的负担，而房产贷款则提供了一种分期还款的可能，使得购房者能够在自身经济能力范围内实现购房梦想。

（二）房产贷款的基本要素

1. 贷款额度：贷款额度是指银行愿意提供给购房者的最高贷款金额，它通常基于购房者的收入、信用记录、房产价值等因素综合评估。

2. 贷款期限：贷款期限是指购房者需要在多长时间内还清贷款。一般来说，房产贷款的期限较长，可以达到10年、20年甚至30年，这有助于购房者分散还款压力。

3. 贷款利率：贷款利率是购房者需要支付给银行的贷款成本，它通常以年化利率表示。贷款利率的高低直接影响购房者的还款金额和还款压力。

4. 还款方式：还款方式是指购房者如何向银行偿还贷款本金和利息。常见的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法等。

（三）房产贷款的类型

1. 商业贷款：商业贷款是指购房者向商业银行等金融机构申请的贷款，它通常用于购买商品房等可交易的房产。商业贷款的利率、期限和还款方式等由银行根据市场情况和购房者条件自主确定。

2. 公积金贷款：公积金贷款是指购房者向住房公积金管理中心申请的贷款，它通常用于购买自住住房。公积金贷款的利率较低，且贷款额度与购房者的公积金缴存额度和缴存时间等因素有关。

3. 组合贷款：组合贷款是指购房者同时申请商业贷款和公积金贷款，将两种贷款方式结合使用以满足购房需求。组合贷款结合了商业贷款和公积金贷款的优点，既能够享受公积金贷款的低利率，又能够获得商业贷款较高的贷款额度。

二、房产贷款申请篇：步步为营，顺利获贷

（一）贷款申请前的准备

1. 了解自己的信用状况：在申请贷款前，购房者需要了解自己的信用状况，包括信用报告中的信用评分、逾期记录等。信用状况是银行评估购房者还款能力和信用风险的重要依据。

2. 评估自己的还款能力：购房者需要根据自己的收入、支出等情况，评估自己是否有足够的还款能力来承担贷款。银行在审批贷款时，也会重点考察购房者的还款能力。

3. 选择合适的贷款产品和银行：购房者需要根据自己的需求和条件，选择合适的贷款产品和银行。不同的银行和贷款产品可能有不同的利率、期限、还款方式等条件，购房者需要仔细比较和选择。

（二）贷款申请流程

1. 提交贷款申请：购房者需要向选择的银行提交贷款申请，并提供相关的申请材料，如身份证、收入证明、房产证明等。

2. 银行审批：银行在收到贷款申请后，会对购房者的信用状况、还款能力等进行审批。审批通过后，银行会与购房者签订贷款合同。

3. 办理抵押登记：购房者需要与银行一起办理房产抵押登记手续，将所购房产抵押给银行作为贷款的担保。

4. 银行放款：在抵押登记手续办理完成后，银行会将贷款款项直接划入售房单位在该行的账户上，购房者从而完成购房交易。

（三）贷款申请中的注意事项

1. 提供真实材料：购房者在申请贷款时，需要提供真实、准确的申请材料。如果提供虚假材料，一旦被银行发现，可能会导致贷款申请被拒绝，甚至可能面临法律责任。

2. 注意贷款额度与期限：购房者需要根据自己的经济能力和还款计划，合理选择贷款额度和期限。过高的贷款额度或过长的贷款期限可能会增加购房者的还款压力。

3. 了解贷款费用：购房者在申请贷款时，需要了解贷款过程中可能产生的各种费用，如评估费、抵押登记费、保险费等。这些费用可能会增加购房者的成本，需要提前做好预算和准备。

三、房产贷款还款篇：精打细算，合理还款

（一）还款方式的选择

1. 等额本息还款法：等额本息还款法是指购房者每月偿还相同金额的贷款本息，其中本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式适合收入稳定、希望每月还款金额固定的购房者。

2. 等额本金还款法：等额本金还款法是指购房者每月偿还相同金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于本金逐月递减，利息也会逐月减少，因此每月还款金额也会逐月递减。这种还款方式适合收入较高、希望提前还款的购房者。

3. 其他还款方式：除了等额本息还款法和等额本金还款法外，还有一些银行提供其他还款方式，如按季还息到期还本、一次性还本付息等。购房者可以根据自己的需求和条件选择合适的还款方式。

（二）提前还款的利弊

1. 提前还款的利：提前还款可以减少购房者支付的利息总额，缩短贷款期限，提前实现无债一身轻的目标。对于收入增加或资金充裕的购房者来说，提前还款是一种不错的选择。

2. 提前还款的弊：提前还款可能会增加购房者的短期资金压力，因为购房者需要一次性支付较多的本金。此外，一些银行可能会对提前还款收取违约金或限制提前还款的次数和金额。

（三）还款过程中的注意事项

1. 按时还款：购房者需要按照贷款合同约定的还款方式和还款日期按时还款。逾期还款不仅会产生罚息和滞纳金，还会影响购房者的信用记录。

2. 关注利率变化：贷款利率是购房者需要关注的重要指标之一。如果市场利率发生变化，购房者需要及时了解自己的贷款利率是否也会发生变化，并提前做好还款计划调整。

3. 保留还款凭证：购房者需要保留好每次还款的凭证，以便在需要时查询和核对还款记录。如果发生还款纠纷或争议，还款凭证可以作为重要的证据。

四、房产贷款风险篇：防范风险，稳健前行

（一）利率风险

利率风险是指贷款利率变化可能给购房者带来的风险。如果市场利率上升，购房者的还款金额也会相应增加，从而增加购房者的还款压力。为了防范利率风险，购房者可以选择固定利率贷款或选择具有利率调整机制的贷款产品。

（二）信用风险

信用风险是指购房者因信用状况恶化而无法按时偿还贷款的风险。为了防范信用风险，购房者需要保持良好的信用记录，按时还款，避免逾期和不良信用记录的产生。同时，购房者还可以选择购买信用保险等方式来降低信用风险。

（三）房产价值波动风险

房产价值波动风险是指购房者所购房产的价值因市场变化而下降的风险。如果房产价值下降，购房者的抵押物价值也会相应下降，从而增加购房者的贷款风险。为了防范房产价值波动风险，购房者需要选择地理位置优越、配套设施完善、具有升值潜力的房产进行投资。

（四）其他风险

除了上述风险外，购房者还需要关注其他可能影响贷款安全的风险因素，如政策变化、经济环境等。购房者需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整自己的投资策略和还款计划。

五、房产贷款干货分享：实用技巧与误区破解

（一）实用技巧

1. 提高贷款额度：购房者可以通过提高首付比例、提供额外的抵押物或担保人等方式来提高贷款额度。同时，购房者还可以选择信誉良好的银行和贷款产品来提高贷款额度。

2. 降低贷款利率：购房者可以通过提高信用评分、选择具有利率优惠的贷款产品或与银行协商等方式来降低贷款利率。降低贷款利率可以减少购房者的还款金额和还款压力。

3. 优化还款计划：购房者可以根据自己的经济能力和还款计划，合理选择还款方式和还款期限。同时，购房者还可以选择提前还款或调整还款计划等方式来优化还款计划。

（二）误区破解

1. 误区一：贷款额度越高越好

破解：贷款额度并非越高越好。过高的贷款额度会增加购房者的还款压力和经济负担，甚至可能导致购房者无法按时还款。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款额度。

2. 误区二：贷款期限越长越好

破解：贷款期限并非越长越好。过长的贷款期限虽然可以降低每月还款金额，但会增加购房者支付的总利息金额。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择贷款期限。

3. 误区三：提前还款一定划算

破解：提前还款并非一定划算。对于选择固定利率贷款或已经还款较长时间的购房者来说，提前还款可能无法获得明显的利息节省效果。购房者需要根据自己的贷款产品和还款计划来判断提前还款是否划算。

房产贷款作为购房过程中的重要环节，对于购房者来说具有至关重要的意义。通过本文的探讨，相信读者已经对房产贷款的基本概念、类型、申请流程、还款方式以及风险等方面有了更深入的了解和认识。在未来的购房过程中，希望读者能够根据自己的需求和条件选择合适的贷款产品和银行，合理规划自己的还款计划，实现购房梦想的同时降低贷款风险。同时，也希望读者能够保持警惕和理性思考，避免陷入贷款误区和陷阱，为自己的财务安全和未来生活保驾护航。