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上海「中环桃源里」

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一、项目概况

基础信息

总规模约11万㎡，含10栋高层/小高层住宅及2栋商业体，容积率2.5，绿化率35%，人车分流设计

主力户型为83-178㎡的二至四房，精装交付，2026年1月交房。

单价约8.3万元/㎡，总价600万（83㎡）-1600万（178㎡）。

最新一房一价表：

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核心亮点

超低能耗设计：上海首批“近零能耗标准”住宅，外墙厚度达32cm，采用三玻两腔双Low-E系统窗（德国诺托品牌），气密性达最高8级，显著降低能耗成本。

高得房率与空间感：得房率约78%，高于同板块竞品（如宝华、金茂）；层高3.1米，105㎡三房客厅面宽达3.45米，166㎡四房南向面宽超16米。

二、产品细节

户型设计

105㎡三房：三开间朝南，动静分离，U型厨房+独立玄关收纳；北次卧面积充裕，可放置正常尺寸床。

166㎡四房：四开间朝南，横厅布局（面宽6米），主卧套房+双衣帽间，三卫配置。

项目全套户型图如下：

媲美市中心2000万+豪宅的精装配置

灶具、吸油烟机、洗碗机均采用博世品牌，不管碗筷碟子还是炒锅炖锅，统统可以放进去洗。

精装标准

厨房：博世烟灶、消毒柜+洗碗机，利勃海尔/博世嵌入式冰箱，3M三滤芯净水

卫浴：唯宝智能马桶+台盆，科鲁迪龙头花洒，智能镜柜（带除雾照明）。

样板间实景图

智能化：霍尼韦尔全屋智能系统（含新风、地暖、空调联动），博世四合一智能门锁。

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三、配套与规划

交通

步行至11号线祁连山路站约1.2公里，15号线古浪路站约1.5公里；规划26号线长河路站紧邻项目（约400米），未来或实现四轨交汇。

环境与商业

生态：毗邻百万方桃浦中央绿地（三倍长风公园面积），含运动场馆、咖啡馆等。

逸趣与美好。

商业：自带1万㎡阶梯式商业街；周边规划40万方桃浦湾TP综合体（建设中），现有社区商业桃浦星品荟（5000㎡）。

地段/娱乐项目

在地段上，项目属于桃浦智创城核心区域，毗邻桃浦中央绿地。

在桃浦中央绿地的南侧有国金体育中心，规划设计数十个主题运动场所，如滑冰场、游泳馆、篮球馆、击剑馆、滑板公园、平衡车、舞蹈室、健身房、壁球室等。

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四、竞品对比与建议

优势：高得房率及同等装标下性价比突出；超低能耗技术提升长期居住舒适性；北向房间面积实用性强。

争议点：低能耗设计导致套内面积损耗（105㎡实得约90㎡+）；现有地铁距离较远；板块成熟度仍需时间发展。

对比竞品：与宝华紫薇之星、金茂府共享配套，但桃源里无独立会所，社区规模较小，更适合注重实用性的改善客群。

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

一、上海2025年8月最新限购政策汇总

外环外购房不限套数：对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

单身人士购房政策调整：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）按照居民家庭标准执行限购政策。具体为：沪籍居民家庭/单身人士：外环外不限购，外环内限购2套；

非沪籍居民家庭/单身人士：社保/个税满1年可在外环外不限购；满3年可在外环内限购1套

崇明区：根据上海8月26日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。

二、上海2025年8月最新购房商贷/公积金贷款政策

1、商业贷款政策（首套房/二套）：

注意：根据最新政策，上海购房商业房贷利率不再区分首套住房和二套住房。

现阶段上海商贷利率执行情况如下：

首套：3.5％-45BP=3.05%

二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%

二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.5％-25BP=3.25%

2、公积金贷款政策：

贷款额度提升：购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%

首套：160万元→184万元（多子女家庭可叠加至216万元）

二套：130万元→149.5万元

提取支付首付：支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款

“又提又贷”：提取公积金支付首付不影响贷款额度计算

3、温馨提示tips：

二手房贷款“三价就低”

自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

三、上海2025年8月最新购房税费政策

非沪籍家庭优惠：首套房暂免征收房产税，第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除。