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PART ONE
1
竞拍信息
标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄
所在小区：中凯曼荼园
所处板块：佘山板块
建筑年代：2010年
物业公司：恒豪基业
物业费：11.8元/㎡/月
绿化率：78%
容积率：0.2
总户数：81栋
01
标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄1000号
建筑面积：1592.15㎡(其中地下面积 643.86㎡)
总楼层：2层
评估价：7884W
变卖价：4416W
变卖单价：2.77w
拍卖时间：2025年10月11日10时至2025年12月10日10时止（延时除外）
标的实拍
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02
标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄2120号
建筑面积：758.66㎡(其中地下面积276.46㎡)
总楼层：2层
评估价：4541W
变卖价：2544W
变卖单价：3.35w
拍卖时间：2025年10月13日10时至2025年12月12日10时止（延时除外）
标的实拍
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03
标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄1030号
建筑面积：1079.19㎡(其中地下面积411.24㎡)
总楼层：2层
评估价：5662w
起拍价：3963.4w
起拍单价：3.67w
拍卖时间：2025年11月7日10时至2025年11月10日10时止（延时除外）
标的实拍
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04
标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄2190号
建筑面积：749.93㎡(其中地下面积240.21㎡)
总楼层：2层
评估价：4147w
起拍价：2902.9w
起拍单价：3.87w
拍卖时间：2025年11月7日10时至2025年11月10日10时止（延时除外）
注：标的建筑物总层数为地上2层，地下1层，水、电、气等配套设施齐全。建筑物外墙刷涂料，铝合金窗，有独用花园，花园内有游泳池，1层层高约为3.5米，局部挑高6.8米，2层层高约3.2米，地下室层高约3.2米。室内均为毛坯，1层含客餐厅，厨房，卫生间及卧室，2层含卧室带独卫，衣帽间，次卧，公用卫生间（仅供参考）
标的实拍
楼栋分布平面图
户型分布图
2
小白总点评
融佘山风光于一园，户户亲水
藏品级艺术大宅
静享私密庭院生活
中凯曼荼园落座在佘山国家旅游度假区的核心，是整个度假区内唯一能饱览双佘山美景的风水宝地
依山傍水每栋皆独创，邀请百位名家设计师、风水师，斥资数亿，暌违十年，打造了上海豪宅的标杆，成为中国外观专利别墅区。既注重风景的开发性也关注庭院生活的私密性，庭院外纳佘山绮丽风光，近融园内山水小景，产生丰富而立体的园林景观效果
中凯曼荼园就是在这样一个非富即贵之地，于佘山东西交汇处推山理水、叠石造林，营造出幽远的生活意境
3
法务初评
注：初步评估，不是最终尽调评测。
如参拍，会在参拍前3~5天，提供更深入更精准的尽调报告，以最终的尽调为准。
1. 此房法拍原因及案件背景
标的1/2：(2025)沪74执恢4号，（民事-仲裁），被上海金融法院查封
标的3/4：(2024)沪0117执6775号，(民事-公证债权文书纠纷)，被上海市公安局松江分局查封。
2. 购房贷款
沪诚团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
【关于贷款】
2025年8月25日新政策
1、商贷首套首付不低于15%
2、商贷二套首付不低于25%(特殊区域20%)
3、目前5年期以上LPR=3.5%，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，具体看银行
3. 税费相关
此标的税费各付。
目前法拍90%以上为税费各付。被执行人的税费由买家先行垫付，法院报销退回；下家契税买受人交付，仅此项和二手房比，可节约上家个税和增税5%~8%。
但是法拍房除税费外还涉及其它尽职调查后排除的可能成本，例如：高额的物业费，别墅拆违等，以及其它的成本一定需要在参拍前尽职调查排除确认。
4. 此房能否安全过户拿产证收房？
沪诚法务团队风控数据反馈：沪诚可以提供以安全交付为目标的全流程服务。
沪诚在近5年交付的法拍项目：有多套异地法院执行，多地轮候查封等，复式/别墅 占用、违建解决方案。安全解决，也让客户获取了更大的收益。有兴趣的朋友可以联系我们
PART TWO
小区介绍
- Community introduction -
曼荼园坐落于佘山别墅区，位于上海上海佘山国家旅游度假区内，距佘山500米，佘山正南方位，绝版风水宝地。
南临沈砖公路，东面为自然河道马王浜，西面为花园别墅，北靠东西两座佘山，坐南朝北，山环水绕，尽享双佘山美景。
项目由79幢别墅、2幢商务别墅构成，建筑面积约61715平方米，积率仅为0.2。
81幢别墅集合了全球十家著名建筑师事务所100多位设计师巧思，100%原创，每幢都独一无二，并且每户都有外观专利。根据基地位置、场景形态的不同，形成不同的视觉表象。
中凯曼荼园被称为可以居住的艺术品，它不仅仅只是一处住宅，更是一处值得珍藏和流传的艺术品，而它的艺术价值绝非偶然，而是集人文、自然之精华所成。
中凯曼荼园内有一条宽6米，贯穿南北的景观大道，将整座园区划分为东西两个区域，其景观营造的精髓在于植被的多样性和层次感。
600年的古银杏、150年石楠、100多年香樟、桂花等珍稀树种遍布园区，同时搭配胸径达40厘米以上的大规模乔木，还设计有一片大面积的岛屿，堪称植物博物馆。
漫步园区，林木苍翠，步移景异， 形成墅隐山林的美妙景象。
三重安防，滴水不漏的高科技安保系统——整个园区周围的围墙和景观带均布置了红外线对射系统，而在天然河域，更以无形的的电波形成一道高科技防线，此外在河岸的山体（如南山）上还设置了微波对射系统。
四至情况：东临佘山国家旅游度假区，南至沈砖公路，西临皇家花园，北临佘山度假区自然公园。
交通设施
地铁9号线洞泾站约3.2公里、佘山站约3.5公里；三横G50-G318-G60 三纵：G15-G1503-嘉松南路；嘉松南路、沈砖公路、佘天昆路、沪青平高速公路、嘉松公路、沪杭高速等四通八达。
教育配套
协和双语学校、宋庆龄学校、赫德双语学校、包玉刚学校、松江第二实验小学 、松江大学城等名校教育资源云集
商业配套
保利悦活汇荟、大润发超市、松江万达广场、奥特莱斯、 佘山天地休闲广场等
医疗设施
松江第一人民医院，松江妇幼保健院，德达医院、佘山镇社区卫生服务中心等
文旅休闲
佘山国家森林公园、广富林文化遗址、郊野公园、月湖雕塑公园等
市场价值参考
1
二手挂牌 >>
2
二手成交 >>
暂无相关信息
3
法拍历史成交 >>
PART THREE
购房指南
- Home Buying Guide -
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