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海上清和玺

徐汇中环唯一新房供应

建面约112-120㎡3房

加推5号楼 最后收官之作

均价约110650元/㎡ 精装修交付

另有少量112-177㎡3-4房

均价11.28万/㎡ 总价1200万起

售楼处线上提前预约

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上海楼市热度依然不减。尤其徐汇，再一次迎来地王。东安新村旧改片区——徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块协议出让。预计未来售价将达到20万/㎡，买进徐汇的门槛持续拉高！

可以说从去年以来，徐汇一直是整个上海的地王宠儿。肉眼可见徐汇入住的成本也必将受到影响，水涨船高！现在占一席少一席！徐汇热售新盘海上·清和玺，五开五捷，整盘均价约11.5万/㎡，少量瞰景高区房源火爆热销中。

作为全市备受认可的黄金区域，土拍价格已超过项目在售价格，且拥有绝版板块资源！2公里内10所名校环绕、超万方超配实景已呈现，更有2000平会所+1000平架空层+中央车站+无风雨归家。

实力的背后，源于持续对徐汇产品力的引领与思考。自项目约1万方实景展示区开放以来，前所未有的经典产品设计迅速在全网实现高热度的关注，形成了独有的“清上·清和玺”热度！

项目即将收官加推，户型为建面约112/120㎡3房，错过再无！

户型图如下：海上清和玺售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）

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Part 1

上海定价格局巨变×第七大百万方规划×超强学校矩阵

三重价值红利驱动「徐汇现象级红盘」

热销的外因主要在于三点：

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其一，上海迎来定价格局新变化，从曾经的“环线论“到”双极论“

过往，上海新房格局一直遵循着城市环线论，往往一个新盘价值高端与否，取决于是否沿着“城市环线”。从内环线到中环线，成就了一批又一批高溢价楼盘。

时至今日，无论是去年的绿城滨江，还是今天的东安新村土地出让，都在加速城市定价格局的变化，从原来的上海环线论，逐渐发展成“两极论”——即城市顶级资产，汇集2个极点“陆家嘴”和“徐汇滨江”。凡是沿着这两大板块。大多数情况下会成就新的地王出现。

海上·清和玺所在，距离徐汇滨江直线距离约1.6公里，正好处于新时代定价极点之一。徐汇作为上海核心城区中「房价变化幅度最大」的板块（新房门槛从约13万/㎡攀升至约20万/㎡），正成为高净值人群必争之地。而海上·清和玺以整盘约11.5万/㎡的政府指导价，成为当前及未来1200万起入主徐汇的唯一窗口。

目前少量前期112-143㎡主力三房/四房户型，在售价格不仅低于区域市场预期，更因徐汇土地供应稀缺性（未来难有同类地块推出），使其成为兼具「自住属性」与「资产保值」的双重稀缺品。

其二，徐汇滨江第七个百万方组团：下一个十年的价值爆发点

徐汇滨江北段已发展饱和，下一步发展着力点就是海上·清和玺所在的中央公园组团，将是徐汇滨江下一个发展极。据悉，中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，打造大面积生态、居住及商业的组合业态。其实这就是徐汇滨江一贯的开发逻辑，让居住和生态、休闲紧密结合在一起，只不过中央公园组团更强调绿色生态，更宜居。另外，根据最新发布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035）》，长桥板块被官方纳入徐汇滨江，成为整个滨江发展核心场域之一，未来可期。

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其三，强校矩阵：项目周边2公里10所名校聚集

海上·清和玺周边2公里，云集了上海小学、上海中学、徐教院附中等10所名校。

作为上海教育的「头部板块」，徐汇优质教育本就出名，而清和玺周边更以「清一色徐汇名校」形成独特的「教育磁场」，放眼全市难寻其二。值得关注的是，刚刚更名的徐教院附中南校与本校是同一个校长，意味学校将与徐教院附中深度融合，资源共享，进一步提升教育水平。

免责：仅为介绍周边教育资源，不作为开发商对购房人家庭及相关未成年人的入学承诺。入学政策以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

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事实上，前期已购业主中有很多都是冲着周边学校资源来购买的。甚至不少买家就是周边学校的教师、家长。

客观讲，一所学校的氛围和家长的素质有很大关系，高知邻里保证了整个小区圈层的纯粹性，让你的孩子在书香氛围中成长。

Part 2

实景兑现力×公区超配力×服务奢享力

全市少有的万方实景示范区

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海上·清和玺前期的五开五捷，是其以内外兼修构建产品护城河的必然结果。向内深耕产品力，通过实景展示区的匠心兑现、超配公区的细节突破、硬核户型与装标的品质把控 ，形成差异化的竞争壁垒。我们来简单解析一下：

1、实景示范区：以「双倍规模」刷新豪宅标准

关于这个示范区有几点值得重点强调：

首先，规模超大，一般示范区也就4000、5000方，海上清和玺约10000㎡展示面是开发商对自身产品兑现力绝对自信的体现。

其次，不仅大，更有里子有面子。

总结几点，大家一起来看一下项目惊人的兑现力。

2000平超配会所，全实景开放展示！

在海上·清和玺，招商蛇口首次提出“垂直会所体系”的空间布局设计，将原本扁平式的功能布局以立体的方式重新构建，实现复合空间的多元利用。

其中会所及架空层总体量约3000㎡，如此大规模的定制，在整个上海高阶产品中同样也是超前列的存在。

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约2000㎡会所内含璀璨星空顶泳池、私宴厅、室内高端健身器材（沃特罗伦或同等档次品牌）甚至高尔夫场所（高尔夫尊或同等档次品牌）。

其中，星空顶泳池用纯天然优质石材打磨的罗马柱点缀。这不仅仅是一个活动空间，更是一个艺术的门庭，让业主足不出户尽享法式惬意优雅。

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展示区实拍图

约1000平主题架空层，作为业主生活的延伸。

海上·清和玺部分楼栋还为业主定制了1000平架空层、七大主题！其中包含艺术品鉴、社交娱乐、品茗阅读、亲子互动、儿童娱乐等全覆盖。其中阅读主题“龙门书院”、儿童娱乐架空层已部分实景呈现。

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全域风雨连廊，顶豪级的归家居住体验！

海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系，将整个社区以约500米全域连廊体系贯通，真正做到全住宅楼栋无风雨归家。

殿堂级车库，领创中央车站！

地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，海上清和玺的地下车库，不仅精装交付，还首次提出“中央车站”概念。

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作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通海派会所、地下庭院，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。

此外，海上·清和玺将奢宅的功能充分融入空间思考，留有专属的访客车位，私人司机休憩室、VIP业主洗车等。在场域设计中，空间展开成星级酒店式、可社交的中央场所，访客和业主可实现无界的会所观赏和交互。

展示区实拍图

“中央车站”的出现，打破了原有车行通道的理念，让空间更像一个可以短暂停留的开放式空间。

超50米的气派门庭，焕新徐汇归家仪式感的尺度。

社区含“奢材”量很高。

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门庭延街的外立面，以精工定制弧形米色石材为主调，镶嵌典藏级老虎玉大理石，点缀古铜色现代海派艺术感灯器，整体呈现出百年海派的贵雅气质。

在门庭的环岛空间，景墙面采用中轴对称的设计布局，定制了奢石镶嵌装饰，将曲面艺术与经典石器之美圆融交融。

展示区实拍图

不仅是金钱上的奢侈，更是时间广度的奢侈。

比如，整个下沉式庭院材料选用土耳其进口老虎玉，由匠人耗时60天手工打磨定制，可见海上·清和玺对业主归家仪式感设计的用心与苛求。海派光厅之外的归家迎宾树木更是由设计师辗转多个城市才寻到的、树龄超60年的福木“紫薇”。

展示区实拍图

在公区配置上，我认为项目可以说是超配。

Part 3

徐汇约1900万以内的少有选择

配备大几千万级的顶豪精装！

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项目户型和精装质感也是同级中翘楚，为海上·清和玺赋予了更高的一层价值，是徐汇新一代品质标杆。精装上，项目拥有不输顶级豪宅的配置：

大金(或同等档次品牌)的中央空调；百朗（或同等档次品牌）新风系统；博世（或同等档次品牌）燃气灶+油烟机+洗碗机、博世或AEG（或同等档次品牌）冰箱等；台盆为唯宝（或同等档次品牌）；主卫科勒（或同等档次品牌）复古龙头，马桶为高仪智能马桶（或同等档次品牌）……

同时精奢细节的嵌入，不仅室内高颜值，更保障了业主后期绝佳的使用体验。

管中窥豹：

比如，定制铸铝门、专属奢石把手，进门后玄关地面设计了专属石材拼花，并定制通体玄关柜。

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。

在一系列优化政策密集推动下，北京、上海、深圳等核心城市楼市的成交在9月份实现显著回升，市场活跃度提升明显。

核心城市中，受利好政策影响，北京新建商品住房在9月（9月1日至9月27日）实现网签2837套，环比、同比分别增长22.3%、11.4%；网签面积36.71万平方米，环比、同比分别增长28.1%、24.2%。二手住房网签1.32万套，环比、同比分别增长18.3%、24.1%；网签面积119.13万平方米，环比、同比分别增长16.1%、23.1%。

中原地产首席分析师张大伟表示，9月北京二手房成交量居年内第二，仅次于3月。在他看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨带动了换房需求增加。

上海市场同样表现活跃。根据上海市房地产交易中心10月1日发布的数据，自8月25日“沪六条”实施以来，住房市场热度持续攀升：9月一二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%，在8月“由负转正”的基础上进一步巩固了态势。

一手房市场方面，上海9月43个新盘入市认购，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71；在售项目来访量环比增长16%，日均成交面积增加33%。全月一手房成交55万平方米，环比增长28%，同比增长14%。

在“沪六条”等政策持续带动下，二手房市场则呈现“逐周攀升”态势，日均成交从第1周的558套逐步上升至第3周的628套；周末日均成交达891套，环比增长22%，其中9月27日成交1061套，创下今年6月以来周末新高。全月二手房成交1.8万套，环比上升3%，同比增长27%。

值得注意的是，上海外环外市场在“取消购房套数限制”政策带动下表现突出，一手房日均成交较8月增长40%，二手房成交占比达57%。同时，改善型需求逐步释放，政策支持的四类群体购房成交占比达14%，高于全市平均水平。

深圳方面，在9月5日进一步优化的调控政策刺激下房地产市场活力提升明显，9月，深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。政策有效激发了刚需和改善型需求，新房市场看房人数和认购数量均大幅上升。

克而瑞监测数据也显示，9月一线城市合计成交160万平方米，环比上升16%，同比上升1%。市场回暖也为房企销售带来积极影响，9月百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，其中72家企业单月业绩实现环比增长。

对于接下来楼市的情况，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦回稳目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。