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一栋建筑 ，一段故事。
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它们，是这座城市悠悠岁月里的浅吟低唱，用绿荫掩映的屋顶、用草木葳蕤的花园诉说着往昔的故事；
它们，静静伫立在繁华与喧嚣之中，以一种温婉而坚韧的姿态，守护着这座城市的历史与记忆。
作为海派文化的重要载体，花园别墅记录下了这座城市的风华绝代。那么，当时间来到21世纪，是否还有机会，在现代人居中重现百年经典？
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复刻经典
暖阳之下，形态各异、色彩丰富的石头，闪耀着柔和而多变的光泽，仿佛是大自然随意洒落的珍珠，为建筑增添了自然质朴的美感。
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在上海5000多幢花园洋房中，有一种风格曾经极为流行，那就是水泥拉毛嵌鹅卵石工艺。
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当人们为百年经典之美所折服，思南公馆背后的修复故事更让人惊叹。墙面修复使用了高达约800吨的鹅卵石；而要拼成美丽的图案，修缮团队又尝试了11种不同的配色方案，制作了65种样板，才让百年思南焕彩新生。
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如此大费周章地复刻海派经典，对于城市发展有何深刻意义？
老洋房，是上海非常重要的历史印记。
其实，在上世纪80年代末，上海就意识到了这一点，对近现代代表性建筑进行了普查。按照“应保尽保”的原则，划定历史文化风貌区，确定了各级不可移动文物和优秀历史建筑，在国内率先进行地方保护立法，并为此投入了大量的人力、物力。
所以，我们有幸看到了像衡复风貌区、思南公馆，这些非常经典的海派建筑遗存。在这些焕彩新生的老建筑中，有一些是曾经名门大家的住宅，也就是我们常说的老洋房，它们的居住功能延续至今。在现代都市中，这种历史与现代交织的居住体验是非常难得的。
正因为意识到这种珍贵，一些居住项目正在尝试复兴海派的经典。这对于城市文化，以及它的精神的传承是非常有意义的。
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江水奔流，生生不息，伴随着时代潮涌，上海滨江也进入了4.0时代。
千亿级总部秀带， 全球互联网企业总部聚集地，一幅世界级科创版图已在杨浦滨江徐徐展开，全球高智人才、精英人士纷至沓来。
然而，在繁华的上海城央滨江，真正能够传承海派文化精髓，匹配更多塔尖人群的生活需求的作品，始终难觅踪影。
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好在，杨浦滨江核心预留了市面唯一一块花园里弄住宅地块，这是上海乃至全球滨水都市都鲜有的土地资源。
在这个大背景下，保利因地制宜把产品力发挥得淋漓尽致，带来了限量级产品——保利·外滩序BUND45花园别墅，将滨江生活的无限想象呈现为现实。
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据了解，为精准重现老上海人心中的花园别墅记忆，保利·外滩序BUND45花园别墅在立面设计上，以纯手工打造，还原卵石立面，只为更好地传承历史韵味。此外，还对于红瓦屋面、南坡举折和烟囱等，也按原样式制作，提升了风貌整体的文化品位。
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在这背后，是保利对于在地文化的深刻洞察和传承创新。
杨浦滨江，可以看作是外滩的延伸，从产业带到居住带。它是保利把传统工艺与现代生活结合的一个开端，所以就用了“序”字。在这个“序”的逻辑下，我们先后打造了外滩序BUND45和外滩序BUND88。
如果要问，做这个项目遇到最大难题？一定是现代构造手法跟传统工艺要如何结合。
迄今为止，唯一用手工艺做的"历保"项目！
这也是当时杨浦政府认可我们的地方。就是从历史风貌保护居住型项目（简称历保）出现到现在，唯一一个是用手工艺去做历保，又满足了低碳装配式要求。
手工费贵，施工难度高，看天“吃饭”！
材料不贵，但手工费最贵，而且这个项目施工要求很高。比如下雨不能动，潮湿天气不能动，暴晒不能动。最后满打满算用了20多天来施工，有效施工周期可能只有十来天。大家都在等天气好一次成型，这也是我们首次实现了从手工作业，到工业化生产结合的一种新型定制。
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镶嵌，打磨，冲洗，上海“非遗”级别的工艺重现保利·外滩序现场。
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为了这些精美的石头，保利团队多次到卵石主产地南京考察。团队深入石场，全面了解卵石“出品”过程。工人们在难以计数的“石海”中手工挑拣，千挑万选的形状、色泽背后是多年经验练就的“火眼金睛”。
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入选后的石头被送入工厂，经过冲洗，打磨等一系列工序，才最终成为自然质朴，环保耐久的装饰材料。
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而要应用到建筑立面，则需要丰富的经验和精湛的技艺，保利团队对此进行了更详细的了解，并对施工中可能存在的难度进行了探讨，而经验丰富的老师傅也被请到上海亲自操作。
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在建造过程中，一立方的墙面，就需要约80公斤的卵石量；但手工操作速度却极慢，一个工人一天只能作业5个平方左右。
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凭着勇于挑战、复刻经典的信念，外观质朴、内部舒适的花园别墅，最终在保利·外滩序BUND45花园别墅精彩呈现。
不同于传统花园与联排别墅，保利·外滩序BUND45花园别墅通过前庭后院、露台、地下室等高附加值生活空间，完善了家庭对于空间上的需求。
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此外，区别于传统风貌的高墙深院，保利·外滩序BUND45花园别墅，用了更多镂空栏杆，将景观效用最大化，让居住环境拥有更大的空间连续性，更亲近自然。
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同时，阔达超11米的面宽设计，高规格的窗墙比，全朝南卧室布局，让自然延伸到生活各个空间，为别墅生活增添了更多美好。
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除此之外，保利·外滩序BUND45花园别墅，还带来了哪些惊喜呢？
无论是过去还是现在，花园别墅都是一种高级，甚至是终极的居住形态。它无论是对土地的占有，还是对自然的亲近，都是其他物业形态无法比拟的。
内部空间上，它讲究朝南向，让室内空间跟室外景观紧密结合，从而更大地提升居住的体验。
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这种尺度本身也塑造了一种生活方式。不仅满足日常起居，更是圈层的社交场，还可以到前庭后院，来个西式的下午茶。
当然，它的居住体验也会十分舒适。它讲究南北的通透性，包括上下空间的贯通感，二楼三楼，拥有阔绰的居住空间之外，还有“亲近自然”的露台空间。
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超大的地下空间，给予个性化的发挥空间。这样既丰富了住宅功能性，又为现代生活带来了更多想象空间。
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花园别墅，提供了向往自然，出得繁华，入得宁静，追求归隐，这种美好的生活意象。
人居的演变与发展，总是于时代同频。
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一面是浦江涌动的时代潮声，一面是经历岁月洗礼、跨越时间长河的卵石经典建筑，二者共振、和鸣，共同谱就上海特有的、专属于江河的人居新章。
保利·外滩序BUND45花园别墅
有何独到之处？
上海能成为上海，在于它海纳百川的城市精神。任何一个差异性东西，都能组成上海重要性元素。区别于其他风貌产品，保利·外滩序的主要特点：
第一、十年以来首个批量生产的这类型项目
第二、“非遗”级别工艺传承
第三、现代生活跟传统工艺的结合
——崔展铭 保利·外滩序技术负责人
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此外，上海城市更新已从增量发展为主的阶段，成功过渡到以存量提质为核心的全新发展阶段，这种更新不仅仅是物理空间的改造，更是一场关于“历史性”与现代在地性融合的深刻实践。保利·外滩序BUND45花园别墅所呈现的，既是世界科技前沿，又有花园别墅所代表的经典海派意向。
保利·外滩序BUND45花园别墅
被赋予怎样精神内涵？
保利作为央企，希望融入老上海的风情、风貌，同时把现代居住的元素和符号融合进去，为整个杨浦滨江，乃至整个上海城市更新，提供更多有益的借鉴和启迪。
——韩博 上海天华建筑设计有限公司总建筑师
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“一江一河”的顶层规划之下，保利·外滩序BUND45花园别墅作为新一代世纪藏品，重现海派工匠手工技艺，还原海派花园生活，展现经典而优雅的海派腔调，将塑造城市下一个百年海派经典。
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在一系列优化政策密集推动下，北京、上海、深圳等核心城市楼市的成交在9月份实现显著回升，市场活跃度提升明显。
核心城市中，受利好政策影响，北京新建商品住房在9月（9月1日至9月27日）实现网签2837套，环比、同比分别增长22.3%、11.4%；网签面积36.71万平方米，环比、同比分别增长28.1%、24.2%。二手住房网签1.32万套，环比、同比分别增长18.3%、24.1%；网签面积119.13万平方米，环比、同比分别增长16.1%、23.1%。
中原地产首席分析师张大伟表示，9月北京二手房成交量居年内第二，仅次于3月。在他看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨带动了换房需求增加。
上海市场同样表现活跃。根据上海市房地产交易中心10月1日发布的数据，自8月25日“沪六条”实施以来，住房市场热度持续攀升：9月一二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%，在8月“由负转正”的基础上进一步巩固了态势。
一手房市场方面，上海9月43个新盘入市认购，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71；在售项目来访量环比增长16%，日均成交面积增加33%。全月一手房成交55万平方米，环比增长28%，同比增长14%。
在“沪六条”等政策持续带动下，二手房市场则呈现“逐周攀升”态势，日均成交从第1周的558套逐步上升至第3周的628套；周末日均成交达891套，环比增长22%，其中9月27日成交1061套，创下今年6月以来周末新高。全月二手房成交1.8万套，环比上升3%，同比增长27%。
值得注意的是，上海外环外市场在“取消购房套数限制”政策带动下表现突出，一手房日均成交较8月增长40%，二手房成交占比达57%。同时，改善型需求逐步释放，政策支持的四类群体购房成交占比达14%，高于全市平均水平。
深圳方面，在9月5日进一步优化的调控政策刺激下房地产市场活力提升明显，9月，深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。政策有效激发了刚需和改善型需求，新房市场看房人数和认购数量均大幅上升。
克而瑞监测数据也显示，9月一线城市合计成交160万平方米，环比上升16%，同比上升1%。市场回暖也为房企销售带来积极影响，9月百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，其中72家企业单月业绩实现环比增长。
对于接下来楼市的情况，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦回稳目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。
上海购房避坑指南：为何非核心区叠墅，可能是最“危险”的选择？
在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。
这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。
一、非核心区叠墅的三大核心硬伤
1. 高昂的复合成本，吞噬现金流
购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。
2. 尴尬的居住体验，名不副实
花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。
3. 黯淡的流通前景，资产固化之殇
这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。
简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。
二、上海楼市中，还有哪些“高危”房产需要警惕？
非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：
“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。
超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。
远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。
无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。
三、并非全盘否定：哪些叠墅产品仍具价值？
当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：
核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。
产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。
在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。
对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。
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