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凝墨挥毫，形中蕴意。当“气质”被众人视为捉摸不定之物时，设计师琚宾却深研设计的艺术与文化精髓。2024年，位于上海静谧繁华交汇点的万科中興傲舍，邀请最具中国当代设计代表性的事务所之一——水平线设计，由其创始人琚宾亲自操刀设计，将321平方米的空间细腻剖析，汲取东方哲思之灵气，隐匿文化于美感之中，继阿丽拉上海后，再塑禅意奢华新篇。

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01

321m² 亭舍

当文化在美中隐身

Culture is invisible in beauty

步入禅境

气韵、游园、场地温情……琚宾虽提出过许多基于“东方文化”的设计理念，但设计中绝无符号化矫饰。所谓“气质”，隐于细节交融之处。

面对321m²的亭舍，琚宾首务乃如何令空间契合当代精神，绝非表象堆砌可成。于他而言，营造空间精神，犹如绘水墨，求“形散神聚”，贵在留白，精于提纯，焦点在于布局间的和谐共生。

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感怀传统底蕴，琚宾以对称美学开篇，渐次铺陈东方韵味。电梯门启，对称设计即刻赋归家以庄重。中国传统围合院落，彰显和谐平衡之美，凸显家族凝聚。中興傲舍沿袭此式，321m²核心区域以对称手法、中轴围合，奠定宁静基调，功能区开放至私密，层次递进展现。

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以茶室为中轴点，开阔大平层两侧分别排布客厅与餐室，并连接相应的休息区。其中入户玄关位于茶室对面，即空间的中轴点位。

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玄关右侧，华为智能光控面板辅佐，LPA熏氏大师手笔调光；夜归，步至玄关，温煦光影唤醒心扉。设计途中，琚宾沉浸游走体验，感同身受。门启，心境即安，宁静拥裹。远方超长百叶窗洒落明光，茶室宛若浮空岛屿，革新格局认知，半透屏风柔化光线，朦胧间温润弥漫。家，启程与归宿，需铭记标识。“东方气韵”标志，自茶室延伸，为空间烙刻独特记忆。

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较之浓烈张扬，琚宾偏爱以“茶室”为轻灵符码，悄然锚固，无声却力。借其镂空、曲折设计，似远山“兰亭”浮现，悄然超脱繁杂，吸纳万物气息，通往“空性”之幽邃。“应无所住，而生其心。”《金刚经》洞察人境共处之道，挣脱有形束缚，内心宁静自现。故，此居名“亭舍”，步入其间，心灵远离尘嚣，抵达宽广自由之境，令人驻足，心已游逸。

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千年古艺雕琢的茶室家具，融叙悠远故事。玉石温润，赋予茶室微观尺度无限遐想，恒久时光焕发盎然生机。混沌当下，精神慰藉需“第六感官”填补。设计语汇构筑空间，家成精神栖息之所，文化底蕴贯穿始终。步入茶室，无东方传统沉重，反感轻逸。视差造就漂浮感，东方“朦胧美”尽现，屏风掩映，茶室如“烟云”般灵动。此茶室，似隐逸深处，又如园林亭榭，勾连往昔回忆，交叠重合。

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“我将空间的手法，归纳为文化与美学并用的两大体系”琚宾言道。茶室外，文化韵味隐匿美学氛围。大平层错落分布艺廊、客厅、餐厅，“光之茶亭”置中，游线灵动，延展“一步一景”生活——亲友相聚，餐客相连，艺术赏玩；疲惫或需独处，茶室暂憩，觅得幽谧。如此，家人互动、会友待客，乃至个人休憩，皆得其所，空间功能流畅转换，美学与实用兼得。

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客厅视野开阔，地面选用银河白奢石，并配以“云杉”东方禅意幽香，由稀有天然中式香料提取，带来悠远宁静的五感意境，由闻献为亭舍定制调配。

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设计师构想中，入客厅乃仪式转变。每次归家，经茶室至客厅，心境渐变。烦忧于茶室幽玄消融，继而沙发轻坐，大平层聚气开阔，生活气场自掌。空间尺度包容无尽可能，集休憩、对话、会客于一体，自由挥洒。

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雀眼奢木边柜，编织皮革纹转折，雅奢展台映艺术品。极简壁灯墙面点缀，繁简对比中见和谐。人生记忆，常镶于小物。心爱收藏，古朴摆件，“活”史诉内心真我。飘窗、木纹边柜，设计师“约1㎡艺术角”，为珍品、旧物、古董，预留挥洒天地。

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客厅尾，飘窗外绿意盎然，楼下中兴公园近在咫尺。转身餐厨，感知新忆唤醒。循中式圆桌习俗，“圆”串连空间叙事。大圆桌与环吊灯对话，细微曲度呼应，唤回旧日团圆，佳肴热气腾腾，孩童绕桌欢跑，大人谈笑风生，画面完美恰逢其时。

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餐桌吊灯为琚宾团队设计的原创灯具；圆桌内置有内嵌式电动转盘，将生活的当代性隐入日常的使用中。

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餐厨，家之情感核心，兼备情愫与生活。都市节奏催生多元，中西双厨并存，生活分工，亦统古今。西厨岛台主调，蓝奢石质柔色亮，视觉焦点自然成。咖啡轻食，家人互动，琐碎时光温馨融。有客来访，中式厨房热情不减，岛台连通内外，交流无缝。

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餐后，沏茶的声音与熏香，幽幽传来，便感受到一种无形的精神滋润。这种形散而神不散的文体，便以润物细无声的方式，融入了生活细微之间。

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02

温厚日常

藏于气韵中

Warm daily

生活真意

“要摒弃一切无用的美学”，琚宾理念中，美非高不可攀，绝不凌驾功能。家，应自然贴近生活。“气韵”营造，细节尺度、色彩考究，精准拿捏，直指居住体验核心。琚宾设计，生活与美感，交融无间。

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主卧瞰景，静安绿肺，晨醒绿意，呼吸清新。节奏把握，生活内核。隐于静安，繁华中平衡“疾缓”。空间布局紧凑，客厅侧主卧连贯衣帽、卫浴、书房，一体流畅，迅速舒解都市疲惫，身心呵护，自在从容。

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相邻的主卧书房大量使用中古家具，借以时间来沉淀经典的美学与文化体验。

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在设计师眼中，泥土大地色不仅代表了孕育生命的力量，也在无形中唤起居者与自然的情感共鸣。它自带的原始纯净与厚重感，常赋予场地一种朴素的善意与尊重，并将自然的包容性融入日常的交互中，抚慰时下焦灼的精神世界。

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餐室与两间次卧的模糊地带，琚宾认为正是空间发力的区域，经由他改造后的艺术微客厅，让相连三个区域的情感流通起来。过渡餐厨与儿童房的区域，被设计师精巧地规划为一个艺术休息区——“X空间”。作为两个儿童房的补充，促进亲密互动的“推手”，小朋友与家长可以在此处一同体验手工、阅读的乐趣，也将作业时间转化成陪伴成长的机会。

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粉色诠释柔美，蓝色演绎灵动；儿童房不仅满足成长中对独立性的追求，更通过榻榻米等元素激发孩童活力。两室以色彩与功能区分，展现设计对多元儿童需求的理解。巧妙规划的“X空间”，保证亲子间的适度距离，即使身处不同区域，情感依旧紧密相连。家人在岛台轻煮咖啡，温馨氛围悄然弥漫，设计在此刻化为爱的具象。通过设计，创造出善意与爱的场域，这便是琚宾的理想。

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03

艺术唤醒

让生活持续拓展

Artistic awakening

艺术奢境

琚宾心系艺术入世，与中興傲舍愿景契合无间。立足上海，融汇全球视野与本土情怀，他构想“第三空间”，让都会微生活接壤公共艺术，打造家的延伸。近2000平的艺术殿堂，集长廊、藏品区、贵宾厅及特色泳池于一体，琚宾遍采环球灵感，弥合各类场所边界，营造超越家居常态的多维体验，引导向精神世界的无限探索。

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艺术长廊，凹龛处布置的艺术品以“东西”与“时间”为序列层层推进，构成东西文化的对话，以容纳海派文化底蕴的气象万千步入艺术长廊，便被充盈其中的东方温润气息所包裹。光线轻柔洒落，细腻的材质和设计的处处细节都散发出宁静的氛围。

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私人会所区域设有酒吧接待专区，细心考虑到洽谈、会客、多人会议、休闲等多种需求，即便“足不出户”，也能享受到酒店级品质体验通过创造“一间美术馆”，艺术会所试图为居者构筑出一个“生活之上”的精神殿堂。归家大堂入口，设计师琚宾突破以往设计语言，他借鉴古典建筑中标志性的“序列感”，结合“空”的视觉设定，拨开内在关于艺术思考的矛盾性，在有限的空间内，营造出一种神圣而庄重的氛围，唤起了用户内心的身份认同感和对世界的敬畏之心。

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作为会所与居住空间之间的过渡区域，“森之泳池”则将自然与设计完美结合。安缦御用灯光团队巧妙地利用灯光布控，创造出一种“超越现实”的梦幻场景。微光洒在泳池的水面上，仿佛水与光在互动，水波荡漾间，光影浮动，凝固了时光。泳池边的绿植在灯光下投射出柔和的阴影，与周围的自然元素相互交织，带来一种既真实又虚幻的感官体验。此时此刻，仿佛天地静止，只剩下心与自然的对话。

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未来，当你感到疲惫，只需轻轻推开门，便能步入这间生活中的“美术馆”，静心品味来自设计师构筑的独特氛围；或将这里作为家的外延，与志同道合的朋友们相聚在此，丰富生活的互动体验。

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琚宾，水平线设计品牌创始人、创基金理事。他致力于研究中国文化在建筑空间里的运用和创新，以个性化、独特的视觉语言来表达设计理念，以全新的视觉传达来解读中国文化元素。在他的作品中，“当代性”、“文化性”、“艺术性”共融共生，以此作为设计语言用于空间表达。从传统与当下的共通、碰撞处，找寻设计的灵感；在艺术与生活的交错、和谐处，追求设计的本质。在历史的记忆碎片与当下思想的结合中，寻找设计文化的精神诉求。

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在一系列优化政策密集推动下，北京、上海、深圳等核心城市楼市的成交在9月份实现显著回升，市场活跃度提升明显。

核心城市中，受利好政策影响，北京新建商品住房在9月（9月1日至9月27日）实现网签2837套，环比、同比分别增长22.3%、11.4%；网签面积36.71万平方米，环比、同比分别增长28.1%、24.2%。二手住房网签1.32万套，环比、同比分别增长18.3%、24.1%；网签面积119.13万平方米，环比、同比分别增长16.1%、23.1%。

中原地产首席分析师张大伟表示，9月北京二手房成交量居年内第二，仅次于3月。在他看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨带动了换房需求增加。

上海市场同样表现活跃。根据上海市房地产交易中心10月1日发布的数据，自8月25日“沪六条”实施以来，住房市场热度持续攀升：9月一二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%，在8月“由负转正”的基础上进一步巩固了态势。

一手房市场方面，上海9月43个新盘入市认购，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71；在售项目来访量环比增长16%，日均成交面积增加33%。全月一手房成交55万平方米，环比增长28%，同比增长14%。

在“沪六条”等政策持续带动下，二手房市场则呈现“逐周攀升”态势，日均成交从第1周的558套逐步上升至第3周的628套；周末日均成交达891套，环比增长22%，其中9月27日成交1061套，创下今年6月以来周末新高。全月二手房成交1.8万套，环比上升3%，同比增长27%。

值得注意的是，上海外环外市场在“取消购房套数限制”政策带动下表现突出，一手房日均成交较8月增长40%，二手房成交占比达57%。同时，改善型需求逐步释放，政策支持的四类群体购房成交占比达14%，高于全市平均水平。

深圳方面，在9月5日进一步优化的调控政策刺激下房地产市场活力提升明显，9月，深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。政策有效激发了刚需和改善型需求，新房市场看房人数和认购数量均大幅上升。

克而瑞监测数据也显示，9月一线城市合计成交160万平方米，环比上升16%，同比上升1%。市场回暖也为房企销售带来积极影响，9月百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，其中72家企业单月业绩实现环比增长。

对于接下来楼市的情况，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦回稳目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。