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项目位置大兴街地块位于黄浦区老西门街道，南至陆家浜路，西至大兴街，北至老城厢中华路，西至迎勋路。

上海黄浦「上海华府1号」

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简单来说，项目和我们熟悉的明日星城、五坊园算是挨在一起的，距离8/9号线陆家浜路地铁站步行也就约300米左右。

周边生活配套相当丰富，商业上最近的陆家浜路地铁站上盖新邻生活广场可以满足简单的吃喝需求，而高档点的可以选择一站地铁到马当路的中海环宇荟，或者两站地铁直抵新天地。

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教育上周边好学校也蛮多，南边的徽宁路三小、西边的大同中学都属于名声在外，不过如果参考隔壁五坊园三期的学区划分，那么这个项目可能更大概率对口北边较弱的梅溪小学，不过中学学区是还可以的市十中学。

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除了商业教育比较不错，项目周边还有完善的医疗资源配套，南面的交大附属九院还有西面的红房子医院都是老三甲了，实力算是相当有保证，儿科、妇产科等等都是金字招牌。

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Part.221年老鸽王的痛苦历程

事实上，大兴街项目其实一直在推进中，在2003年出让伊始，甚至都已经规划好了案名——琴海苑。当时还根据地块形状划分了南区北区。

当时古早的效果图👇

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然而动迁之路并不好走，从2003年到2007年，整整四年时间，琴海苑北地块只动迁了54%。

按照上置原本的计划，这个项目应在2008年开工，到2011年竣工。然而奇怪的是之后鲜少有消息传出。直到2010年，项目的第一阶段拆迁工作才算完成，此时项目的名称已经变成了华府1号。

这之后，便是长达十年的资金筹措和围绕项目的各种融资操作，我们这里也不一一细数，2020年10月，中民投旗下中民嘉业和上置管理团队调整了经营策略，宣布重启大兴街旧改项目，结果我们还是没等来什么新消息。

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直至今年4月，新的爸爸中崇投资宣布入局，原本中崇已经拥有大兴街项目49%的股权份额，这次大笔一挥，斥资34.1亿元把上置集团手上剩余的份额全部拿下，这下属于全资独占项目了。

中崇这家开发商可能大家比较陌生，但其实他们手头做过的项目蛮多的，最近比较有名气的就是金虹桥马上还有房源加推的古北中央公园。

Part.3全新方案首曝独一份的超级豪宅

上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】细数完项目的历史，我们就来看看不久前大兴街项目的最新设计方案，该方案大体确定了项目是高层、超高层+合院别墅的产品构成。

概念设计方案如下👇

可以看到，方案中，产品布局还是比较有特异性的，北区的四幢75-100米的高层住宅，层数为20F、24F和27F。南区仅一幢地标150米的超高层住宅，设计层数41F。

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项目内部不论是北区南区，均有地下会所+泛会所（含菜场）的设计，而这个有些弯曲的楼栋排布，主要还是周边有很多高楼采光+道路走向的需要而做出的妥协，高层之下也有许多黄浦区特色的风貌合院别墅做产品形态的补充。

项目部分出入口概念效果图如下👇

接下来就是大家最关心的

项目的面积段问题

这里虽说方案不是最终确定稿

但基本上，妥妥都是超大户型为主

户型分布情况如下👇

315、360、400三个面积段

据悉，项目每层层高约3.6米，高层暂定总套数约258套，均为3梯2户（两部客梯+一部消防后勤电梯）+独立前室的豪宅配置。

目前部分过程稿如下👇

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除了顶级的高层豪宅户型，项目还规划有不少合院产品

不过目前结果未定

不过透露户型最小也要400平朝上

最大大致有约800平

社区侧视图👇

参考项目不远已经入市的黄浦庆成府，以及中海顺昌玖里，目测大兴街项目入市的参考均价在16万左右，结合这个面积段来说，项目的参考总价预算范围，至少5000万起步！

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上海华府1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

上海黄浦「上海华府1号」

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