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上海闵行「古北99」

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上海土拍市场热度有目共睹，接连高溢价成交，内中环是涨势非常显著的区段。徐汇滨江、龙华地块楼板价突破12.6万/㎡，售价剑指18-19万/㎡；大宁放风约16万/㎡；长宁北新泾看向14万/㎡；浦东新杨思、北蔡成交楼板价也纷纷上涨30%以上……

土拍面粉价的刷新，昭示着面包价的水涨船高。当内中环陆续迈入14万+，古北99预计均价仅约11.6万/㎡，堪称比面粉价还要低的面包价，成为内中环罕见的高性价比红盘。因此，项目前期两开两红，景观央座压轴乘势加推，现场看房人气旺盛，热度印证其价值。

古北99之所以能成就现象级热销，是因为它有四大核心竞争力：

顺应国家造“好房子”的政策，全户型均是层高突破3米、建筑面积约134-150㎡的精装大三房。

2.在2024年上海土地市场放宽限制，内中环房价全面跳涨的情况下，均价仅11.3万+/㎡，堪称性价比卓越！

3.2035规划中，政府给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ，板块享国际化配套资源、高绿化率、富有人文内涵，国际化烟火气+高端圈层是板块的代名词！

4.古北99是低密墅区实景准现房，再配置匹敌古北壹号规模和功能的超大商业地带，搭载“无边际物业服务体系”，产品价值“滚烫”！

效果图，仅供参考古北低密墅区准现房「古北99」加推建面约134-154㎡精装大平层超大商业地带缦合无边际物业服务标杆产品力均价11.3万/㎡

内中环当之无愧红包盘！错过再无！！

价仅11.3万/㎡内中环当之无愧“红包盘”古北99地处内中环间，距离内环线仅1.2公里（数据来源：百度地图），均价11.3万/㎡，未来内中环可能再也找不出这个价格的新房了！

上海新房价格会一路上扬，早已是既定事实。

从土地供应端就能看出来，2024年各环线宅地的起拍/成交楼板均价，明显上涨，尤其是中环以内，地价同比涨幅接近翻倍。

数据来源克而瑞

数据来源克而瑞

按照这个趋势：2025年，内中环新房单价将稳站14万/㎡！

这绝非耸人听闻！

徐汇滨江去年土拍的两幅地块，未来保本售价将达17万/m²，如果做高端产品，均价还将继续向上突破，业内人估算可能冲击19万+/m²！

静安大宁去年成交的一宗地块，目前放风价16万+/m²！

长宁北新泾去年土拍的一幅地块，未来有望卖14万+/m²！

甚至连外环旁长宁程家桥项目，目前联动价都达到了11.8万/m²！

示意图，仅供参考

刚清盘不久的新盘中铁峯汇里，与古北99的步行距离仅900多米（数据来源：百度地图），但其销售均价高达13.8万/㎡。

再深入来看，上述出让地块未来建成的小区规模小，容积率高，在公建配套和绿化景观建设上可施展空间不大。相对而言，古北99是低密墅区，且整体规模超过20万方，能在社区资源上给到业主更多共享配套！

更难能可贵的是古北99还是目前市场上，为数不多还存在“倒挂”的项目！

据贝壳数据显示：古北板块标杆次新房古北壹号的成交均价约25w+/㎡；板块内房龄近20年的华丽家族古北花园、古北瑞仕花园、古北中央花园均价也基本都在14w+/㎡……

相比之下，古北99均价仅11.3万/㎡，堪称“红包盘”！

数据来源贝壳，仅供参考

02

无需等待和市场验证

即享古北成熟国际集萃

过去两三年，上海最火热的置业板块，莫过于“一江一河”沿线。

但相比“一江一河”沿线，古北的发展有过之而无不及。

1. 商贸产业驱动下的唯一一个居住板块！

2035规划中，政府已经给古北板块能级定调，虹桥-古北一带被划入CAZ（中央活动区）。

CAZ规划示意图，仅供参考

去年新房打开限价之后，核心CAZ地区的爆发力超乎想象，新房价格不断被刷新——

不到3个月的时间，董家渡从16.8万/㎡，跳涨到了17.2万/㎡；

老城厢从去年年初卖16.3万/㎡，到如今已经攀上18.9万/㎡的高峰；

前滩的联排去年年初只卖13.38万/㎡，三季度已经直接来到了17.12万/㎡；

……

至于徐汇滨江、杨浦滨江等还在发展建设中的CAZ，涨幅更大！

尽管同属中央活动区，古北和它们的生活状态截然不同，这里没有CBD带来的快节奏的商务气息，没有高容积率带来的繁杂感，也没有建设施工带来的喧嚣……

古北有的是成熟的生活配套和纯粹的生活氛围！

示意图，仅供参考

传统核心区CAZ发展多依托于规划或城市更新，但古北板块的价值动力更来源于“众星捧月”的地理站位！

东临徐家汇商圈，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

北侧靠近虹桥经济开发区，大厂林立；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，大量龙头企业在此聚集。

区位示意图，仅供参考

此外，古北还汇聚了27个驻沪领事馆，约占全市1/3；200多栋外交家官邸，占全市1/2，而外资企业更是接近6800家，其中跨国公司地区总部累计近80家！（数据来源于上海长宁官方公众号)

全球资本云集古北周边，吸引着全世界高精尖人才前来安家就业！

2. 高端配套服务高净值人群

作为上海首个成片开发的高档涉外住区，古北由国际景观大师SWA操刀规划和开发，沉淀30余年，国际化已然成熟！

目前，约有1.6万余名境外人士定居古北，占总居民数的51%，古北也因此被冠以“小小联合国”的美誉。（数据来源于上海长宁官方公众号)

古北实景图，图源网络

各种国际优质资源荟萃于古北。

教育资源方面，周边有上海国际协和学校、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校等等近10所国际学校，尽享全球教育视野。

区位示意图 仅供参考

医疗资源方面，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院等。

古北实景图，图源网络

商业资源方面，古北更是无敌！

全球高奢商场集聚于此——不仅有虹桥尚嘉中心、徐家汇恒隆和ONEITC等，更有中国唯一的日资百货商场高岛屋！

如果你不想去综合商场，那么黄金城道步行街则是理想之选。

古北实景图，图源网络

春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，也是城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外，即可享受度假般的松弛。

又或者，你想要自驾出游，进行文娱休闲活动，古北也能满足你的需求！

交通方面，二环二横，可通达上海全城。

从古北99出发，能快速抵达上海虹桥国际机场，静安寺商圈，中山公园、长风板块……

区位示意图，仅供参考

文娱休闲方面，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等艺术休闲区域，不仅可以愉悦身心，也展现了古北的文化积淀。

古北实景图，图源网络

板块内还有虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等。

古北实景图，图源网络

在古北，国际范与烟火气可以并存，自然与文艺和谐共生。

人居至高追求，莫过于此。

近两年，伴随着外籍人才政策的颁布，比如：外籍人才落户简化、144小时过境免签等政策落地，古北作为涉外生活首选地，含金量还在持续上升。

目前古北99均价仅11.3万/㎡，在内中环房价普涨的当下，这可能是最后的上车机会！

03

低密墅区准现房

领先的产品和超配的服务

细数完古北99的价格、占位与配套，几乎可以闭眼冲了，更何况古北99的产品也极具竞争力！

项目综合容积率1.2，小高层容积率2.13，别墅区的容积率仅有0.86！

古北99实景图

这个容积率有多臻稀呢？

最近十年，上海共出让602块涉宅用地，容积率低于1.2的仅有23块宅地，占比不过3.8%。

示意图，仅供参考

在市区土地供应收紧的当下，未来像古北99这样的低密墅区住宅，很难再有！

超低的容积率，能降低建筑密度，使得小区楼间更距开阔。

古北99约50米超大楼间距，很好地保证了业主家里的采光、视野、私密性；超20万方的建筑面积，更是能给业主更高级的配套。

仅小高层就打造了约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

古北99实景图

古北99实景图

目前，小区已经实景呈现，所见即所得，可以过滤交付不确定性！

外立面天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下熠熠生辉，一眼心动！

古北99实景图

双入户精装大堂、艺术星空顶车库，移步异景……给客户带来尊崇的归家仪式感！

古北99实景图

星空顶车库效果图，仅供参考

项目预计今年9月底交房，与期房相比，立省2年的过渡期资金！

例如，古北99旁边的盛捷古北服务公寓和古北中央公园150㎡左右的户型月租金约为3.5万，也就是说，两年光是租金就要花费72万！再按总价1800万级计算它们的租售比，甚至高达2.5％！

图源网络

图源链家

根据克而瑞《2025年上海租赁市场1月月度报告》数据显示，1月上海私人房源租金平均成交价2.55元/㎡/天；对应根据交易中心统计口径，1月份二手网签均价46924元/㎡，可以折算出全市住宅的平均出租回报率为：年租金收益➗平均房价=1.98%。

租售比能达到2％，就能成为全市租售比的领头羊。而古北约2.5％的租售比，更是完全跑赢了大部分市场！

为了给业主提供更好的生活方式，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，设计与京城十大会所之一的缦合北京“华府会”同源，无论是在规模上还是在规格上，都足以媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所！

古北99实景图

超大商业地带内部，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

超大商业地带效果图，仅供参考

装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买！

项目延续缦合物业提供的无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

同时，充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

物业服务示意图，仅供参考

在狂卷产品力的时代下，物业等软实力比拼越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%。

古北99所提供的这种不被限定的、与众不同的“无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障！

户型方面，项目主打建筑面积约134-154㎡精装三房。

这正是内中环市场最稀缺的户型，仅占市场总份额的3.98％！

据中环内新房公布的一房一价表整合，仅供参考

建面约150㎡左右的大三房，通透方正，整体客厅面宽约4.5米，主卧面宽约4米，空间感十足！

独立玄关、中西双厨、南北双阳台、卧室全飘窗，每个空间都阔绰舒展，让人松弛感拉满。

古北低密墅区准现房「古北99」加推建面约134-154㎡精装大平层超大商业地带缦合无边际物业服务标杆产品力均价仅11.3万/㎡内中环当之无愧红包盘！错过再无！

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！上海闵行「古北99」

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