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在详解中興傲舍之前，我们先来讨论一下豪宅购买者的真实需求到底是什么。他们根本就不缺房子，为什么还要买？是哪些事物触发了他们的购买情绪？

所有的买房行为，都逃不脱这三项诉求：①居住功能；②资产价值；③身份映射。不同需求的群体，对于这三项诉求有着不同的优先级排序——

●刚需群体：居住功能＞资产价值＞身份映射

●投资群体：资产价值＞身份映射＞居住功能

●豪宅群体：身份映射＞居住功能＞资产价值

豪宅客户群体，他们当然很在乎居住空间的适配度，也讲究资产能否增值，但他们首先在乎的是「身份映射」——无论是买爱马仕或劳斯莱斯，他们买的不止是包或车，更是身份感。

如果单单只靠昂贵的材料、复杂的工艺与硕大的户型，无法堆叠出真正的「身份映射」。那么，靠什么？对于豪宅来说，「身份映射」的关键要素是场景浓度——一系列能够激发豪宅客户群体情感共鸣的场景。

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▲地面大堂实景图，中興傲舍，上海

我们先来看看比尔·盖茨的一件小事：四年前，他在一家麦当劳门店外排队买咖啡，然后悠然自得坐在店外的长椅上打开笔记本电脑，工作了一会儿；那家麦当劳，离他的办公室几步之遥。

你知道的，这件小事很快就上了美国社交媒体的热搜榜。那杯麦当劳咖啡，比劳斯莱斯更能彰显比尔·盖茨的身份。如果日常生活是一本杂志，那么那个在街头买咖啡的比尔·盖茨，那个常常现身在纽约高古轩画廊或巴黎卢浮宫的比尔·盖茨，都是他乐见的封面。

对于富豪来说，他们尤其钟爱这两种日常场景——「街道的温暖」与「艺术的辉光」。这两种日常场景更能映射他们的身份。看过很多豪宅项目的你，大概想到了：在以奢华为代名词的绝大多数豪宅项目中，这两种日常场景尤为匮乏。

那么，豪宅项目如何生长出「街道的温暖」与「艺术的辉光」？中興傲舍创造了一种富有想象力的「规划底盘」，给出了极具引领性的回答。

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前所未见的「规划底盘」

怎样的「规划底盘」？中興傲舍有5幢住宅楼、1幢写字楼和建筑面积约3万平米的商业，如果按常规的强排方案大概会是：让那些住宅楼挤在一起，然后腾出一些地，来做商业楼——类似的楼盘，你肯定看到过很多。

中興傲舍不一样，它的做法是：把约3万平米的商业作为整个楼盘的底盘，让住宅楼盖在这个底盘上，这样就可以获得更疏朗的楼间距；这还不够，这个底盘还得有「呼吸感」，所以他们把一座立体森林街区放进底盘里。

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▲森林街区鸟瞰效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海

这样一来，你就看到了：中興傲舍的「规划底盘」，不是一个严严实实的盒子式商业，而是一个打开的森林街区；小区内部的花园是像纽约高线公园那样抬高设计的，悬浮在森林街区之上；整个森林街区又跟南侧约3.5万平米的中兴公园（上海市中心的大公园是尤其珍贵的存在）连成了一片。

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▲中興傲舍与中兴公园鸟瞰效果图，仅供学术交流

你肯定已经明白了，中興傲舍玩的是高阶版的「围墙消失术」。当我们在谈论「未来城市」时，首先要回应中国在城市建设领域的最大国情——我们国家跟绝大多数国家的不同之处在于，住宅区基本上都是有围墙的；无数的楼盘围墙，把城市隔成了一个个「孤岛」，温暖有活力的街道正在不断消失。

我们已经习惯了有围墙的住宅楼盘，当然不能一拆了之。所以「未来城市」首先要解开这道题：如何用想象力与创造力，把马路还给街道，让街道温暖生活？

现在你再回想一下中興傲舍的森林街区与悬浮花园，你可能就更有感触了：中興傲舍创造了纷而不扰的未来场景，而不是围墙内的「孤岛」；万科不止在做一个楼盘，更是在重塑街道，激活城市潜能。

那么，这样的「规划底盘」，对于豪宅客户群体来说，有哪些具象化的获得感？

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▲「规划底盘」示意图，仅供学术交流，中興傲舍，上海

街道的温暖

好了，现在你想象一下你就是住在中興傲舍的业主：你在小区内部的花园里散步，随时就能俯瞰地面森林街区中悠然自得的「高级烟火气」，俯瞰微风拂动的树梢，俯瞰树影中时隐时现的路人。你可以刷开门禁走下去，但地面街区里的人，无法上来；你瞬间就拥有了「俯瞰人间」的感受，这是一种你在别处很难获得的珍贵感受——你翻遍了你此前住过的所有楼盘，都不曾有过这样的感受。

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▲中興傲舍浮悬花园与森林街区效果图，仅供学术交流，上海

这种「俯瞰人间」的场景感受，会自然而然地滋生出豪宅客户的身份感。首先，它是多数人能懂但只有少数人能拥有的美好场景；其次，它是潜藏在很多人心底但从未切身体验过的美好场景；更重要的是，这种身份感还实现了多方共赢——你看，那个很有腔调的森林街区是对市民开放的。真正的豪宅客户，不仅关注自身强烈的获得感，也在乎那种多方共赢的美好。

这个森林街区，主要是哪些商家？上海时尚新地标上生·新所的那些先锋品牌，正在或者预计不断地签约入驻：「电力宠物百货」是精选全球宠物好物的旗舰店；「一九四零NineteenForty」是承载着上海城市记忆的永久自行车的骑行店；「滇FU」是集合了云南16个地州风味的小酒馆；「FAFALAND岛集」的花植服务，「去野」的生态体验活动，都在为你的日常生活注入大自然的美学气息；「乙舦」用手碟这种空灵的乐器，来让你沉溺于「声音疗愈」的场景之中……

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▲中興傲舍意向签约的部分先锋商业品牌

所以，对于豪宅客户来说，他们拥有了浮悬在「上生·新所」之上的住宅，拥有了上海的又一个超级热点。

无论是立体森林街区里的「树屋」，还是沿街面的「食集」，都在诉说着街道的温暖、悠闲与诗意盎然。

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▲「食集」效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海

这样的潜在需求，不是靠流程性的客户访谈就能洞察出来的。如果你问豪宅客户，你希望在楼盘中配置很有烟火气的街区吗？他大概会这么回答：相比空荡荡的城市主干道，我肯定更喜欢很有烟火气的街区；但如果把这样的街区直接放在家门口，我很可能就不要了，我不要油腻的喧嚣，因为这种喧闹会拉低豪宅楼盘的宁静感。

客户一旦说不要，房企通常就放弃了。他们很少会去琢磨：看似矛盾的两种美好（「烟火气」与「宁静感」通常情况下是一组矛盾），其实是可以兼得的，但需要非凡的想象力与创造力。中興傲舍就是这种想象力的创造者。

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艺术的辉光

一个非凡的「规划底盘」，不仅要创造街道的温暖，更要生成艺术的辉光。

当你从中兴公园拐进止园路，你会看到一个宝蓝色的盒子，像美术馆一般，安静地矗立在这条小尺度的道路上。你看到了宝蓝色的釉质铝板与弧形玻璃，都是谦逊地内凹——对于豪宅来说，越是昂贵的材料，越要用得低调。

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▲宝蓝色盒子实景图，中興傲舍，上海

它是中興傲舍的其中一个地面大堂。走进大堂，你看到了一条三层挑空的上升之路，它就像一座圣殿，让你瞬间迸发出艺术意义上的「崇高感」——它是美术馆式的阶梯，与你擦肩而过的，是沐浴着天光的雕塑作品。

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▲上图：大堂接待台；中图：三层挑空的艺术大堂正向视角；下图：反向视角；中興傲舍实景图，上海

二楼有美术馆，博物馆级的射灯，让每一件艺术品独具光芒。

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▲艺术展廊实景图，中興傲舍，上海

还有植物园，他们把室内恒温泳池做成了「植物园泳池」，当你畅游在这样的泳池里，眼前会浮现出原野之美。

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▲上图：室内恒温泳池实景图；中图：瑜伽室实景图；下图：女性更衣室实景图；中興傲舍，上海

更有面积超大的会所空间，像是行政酒廊与图书馆的复合体，它不是一览无遗的辽阔，而是隔而不离的丰饶。

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▲会所空间实景图，中興傲舍，上海

再上到三楼，才是整个住宅区的花园，也就是我们刚才说的那个悬浮的空中花园。对于住宅业主来说，三楼就是他们的地面。这是上海的空中，所以更要有「里弄生活」的温情：架空层里有图书馆式的学习中心；单元大堂有小尺度的临窗空间，特别适合回家上楼之前的发呆时刻；还非常贴心地藏了一个补妆间，又一个收拾心情的小空间……这一切，都是在重新定义你回家的情绪。

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▲架空层实景图，中興傲舍，上海

中興傲舍楼王「AuthorX」的架空层更值得期待，它是以起源于英国、蜚声全球的SoHoHouse为设计蓝本，聚集拥有「创造性灵魂」的社群。6号楼楼王（建筑面积约330-350㎡）的室内设计，还请来了设计全球第一家艾迪逊酒店的GS纽约设计事务所（GabelliniSheppardAssociates）。值得期待的楼王产品「AuthorX」，拥有南向俯瞰中兴公园的罕有视野，同时还能对望「陆家嘴三件套」。

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▲上图：楼王「AuthorX」建筑效果图；中图与下图：楼王「AuthorX」架空层效果图；仅供学术交流，中興傲舍，上海

单元大堂的主背景墙，被做成了一面很有腔调的信箱墙。他们用超爱写信的那位德国大文豪来命名——「赫尔曼·黑塞的信箱」。它不是用来收快递的，而是为了诱发写信的传统与收信的乐趣：小朋友给家长写的信，邻居之间相互馈赠的小礼物与贺卡，都因这些信箱而更有仪式感。

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▲上图：「赫尔曼·黑塞的信箱」实景图；下图：单元大堂实景图；中興傲舍，上海

哪怕是电梯按钮，都要定制成高定西装的纽扣造型——艺术是细节的狂欢，就像一枚小小的纽扣会影响一件高定西装的制式。

豪宅楼盘的地下车库该奢华到什么程度？更奢华的方式，未必是把它做成「豪车展厅」的模样，而是像中興傲舍那样把整个地库做成神采熠熠的展陈空间，做成一座美术馆的模样。

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▲地库效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海

对于豪宅客户来说，将「艺术的辉光」注入日常生活的更多场景，更能映射他们的身份。正如英伦才子阿兰·德波顿在《幸福的建筑》中所写：「我们通过建筑、艺术和日常生活的设计，不断追问自己究竟想要成为怎样的存在。」

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▲工法展厅，中興傲舍，上海

豪宅客户群体的三角函数

现在我们来稍微总结一下，触发豪宅客户群体购房的心理机制。实际上，「身份映射」「居住功能」与「资产价值」这三项诉求，是紧密循环的——「身份映射」所依赖的精神货币，主要来源于「居住功能」的场景浓度；「身份映射」越强大，就越能凝聚成一个纯粹的圈层，进而又会让「资产价值」更稳固。

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对于中興傲舍的业主群体来说，他们买的不止是所谓的豪宅，更是日常生活的场景浓度与精神货币，是同一个圈层的共同语境。

所以，当你置身于中興傲舍的森林街区、悬浮花园、美术馆、植物园一般的泳池或弥漫着里弄温情的架空层，你会看到遍地都是「黄金」，遍地都是可流通的精神货币……

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▲中兴公园视角效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海

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万科未来城市浓缩版

中興傲舍的名字，来自英文单词「Author」（创作者）的音译。它是一个「设计密度」极高的项目，集合了全球20多家设计资源。如果我们仅仅只是站在所谓的「豪宅」这个视角去看待中興傲舍，显然是低估了它所蕴涵的能量。它是万科「未来城市」浓缩版——万科是把极其领先的「未来城市理想单元」研究成果，浓缩在了中興傲舍。

万科「未来城市」的学术总主持张海，用了三个美妙的成语来定义——「争先恐后」「似曾相识」与「久别重逢」。或许，这才是我们真正渴求的「未来城市」：它用空间规划创造出了城市资源虹吸效应，形成了让人「争先恐后」的引力；你步行经过的每一个空间场景，都有「似曾相识」的感觉；未来的某一个瞬间，这个你居住或工作多年的地方，会突然在你心底滋生出一种「久别重逢」的感慨……

我们用三个相互嵌套的三角形，来概括一下关于万科「未来城市」的一切——

●技术三角：活力·低碳·智慧

●社会学三角：底盘·核心·场景

●哲学三角：争先恐后·似曾相识·久别重逢

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如果你问，全球各国都在探索的「未来城市」，该是什么模样？那么，中興傲舍就是中国的一个创造性回答。

主编-何玲影像总监-费嘉

-卢丹婷编导-沈奕飞摄像-王德正

商务总监-周慧慧总策划-王冬莺总-刘德科

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。