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上海杨浦中建壹品外滩元境售楼处电话：400-8815-114【预约看房热线】中建壹品外滩元境售楼处营销中心：400-8815-114中建壹品外滩元境售楼处电话/地址☎：400-8815-114(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。最新消息：8月，杨浦区定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目协议拟出让结果公示，中建壹品投资发展有限公司为意向用地者！如今，项目案名官宣，定位【外滩元境】！
杨浦滨江，作为上海中央活动区的滨江区域最后一个成片开发地区，也正在打造一个滨江版的、低密的超级豪宅“九宫格”。外滩元境正是杨浦滨江低密九宫格的第四个商品住宅项目和前滩、世博等板块的九宫格相比，杨浦滨江这次的九宫格规划，独家君认为
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是上海“九宫格”中的天花板！全配套高能级的
滨江版“九宫格”严格来说，杨浦滨江版“九宫格”，形制并不是那么规整，但为什么独家君说这里是“九宫格”的天花板呢？主要是这两个关键原因。第一，容积率足够低。前滩九宫格的容积率普遍2.0以上，世博九宫格的容积率都在2.6以上，最高的一块住宅用地甚至要3.3，相比之下杨浦滨江的九宫格，除了浦江之星3.9以外，其余6块住宅用地+1块商办用地，全部都是容积率1.2-1.8之间，
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建筑高度仅有12-24米。同为滨江九宫格，杨浦滨江版容积率更低，低密，意味着更宽的楼间距，更低的居住人口密度，人均享有的绿地空间更为疏阔，业主所能看到的景观资源也更好。而其中还涉及了风貌建筑，保留了原来老上海海派风情里弄的特色。
第二，业态足够完善，配套环绕住宅建设。
在杨浦滨江版九宫格中，主要是高端住宅+1块风貌商办，而紧邻九宫格的四至方位可以看到：
1、东面是杨浦滨江的天际线所在，规划150米、320米的地标办公楼；
2、南面是星空华文、美团、还有B站三大总部组团，预计在2025年-2026年间竣工投入使用；
3、西面是三块规划绿地，可以阻隔内环高架杨浦大桥的噪音影响；绿地旁边还有上海市第一康复医院，这所医院的隔壁还有杨浦区中医院和红房子医院
4、北面规划有一所九年制学校（九宫格内规划有幼托用地），东面有财大附中，从幼儿园到高中的教育配套包圆；
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所有和生活息息相关的配套，都是紧紧围绕九宫格建设的。 杨浦滨江在这里组成了一个集低密住区、地标建筑群、滨江科创带、公园生态区、教育配套于一体的“大九宫格”！
地标商办、总部集群，确保了有足够的高薪高知人才圈层，将人才吸引而来也要将他们留下来，那么完善的配套（尤其是教育）是必不可少的。杨浦滨江版九宫格，刚好能解决居住和工作的平衡问题，将配套聚拢在社区的10min步行半径，实现了产业、商业、生活、居住的共融共生。
Part.2
杨浦滨江版九宫格
“大招”还在后头！
杨浦滨江版九宫格项目，最早可以追溯到2年前。
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2023年4月，杨浦发布了I14-01、I15-01地块的遴选公告，中建壹品随后拿下，I14-01地块打造了【浦江之星】已经售罄；I15-01地块为【华忻坊】，产品为风貌里弄商办。
而第四块宅地就是此次I9-01地块，外滩元境。
规划建设等要求该地块建设用地面积 21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积为29694.92平方米，建筑限高12米。此次该地块成交价为225682万元，楼面价约76000元/㎡。
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据独家君了解，中建壹品这次的产品会有较大的突破，感兴趣的也可以提
随着宅地的陆续出让，杨浦滨江九宫格将与八埭头一起，成为杨浦滨江南段两个主要的滨江高端居住社区，共同塑造杨浦滨江的新面貌。
6月初，2025杨浦全球推介大会上，杨浦破天荒一下子推介了16幅重点地块，包含了住宅、商业、办公等等。
其中，备受瞩目当前最受购房者关注的杨浦滨江南段，就有14幅新地，占地约34公顷；而杨浦中部的五角场则有2幅，占地约9公顷。
即下图红色地块👇
除了地块推介，在6月9日晚 在大会的科技成果招商展上，一大批“硬核”产品精彩亮相。
曾经的“工业锈带”已蝶变为“生活秀带”，如今，一条科创“智”造的“新质秀带”正从黄浦江畔奔涌向世界。
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这背后，离不开杨浦依托区域内高校和科研院所云集的独特优势，所打造的一片科技创新热土。在2025杨浦全球推介大会上，市投促办与杨浦区投资促进办公室共同启动了 “科创招商市区协同工作机制”，旨在构建更高效的协同招商体系，为创新企业落地生根提供更肥沃的土壤。
事实上，近年来，杨浦土地推介的频次一直很高！不论是土地市场的公开招拍挂，亦或是风貌建筑的遴选保护，在我们看得到或看不到的地方，杨浦都在努力“筑巢引凤”，包括复兴岛量子城市的实验、中北段的设计招标等等。
如此下持续下血本押宝开发，只能说杨浦在竭尽全力地打造一个有史以来，能够打破上海人过往固有印象的全新滨江带。
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现在轮到一线城市上海了，房价即使是上海都扛不住了！ 但是这个不是无条件不限购，我看了条件还是比较严格的，分本地和外地人。 首先本地人 只要是本地户口，在外环外买房，不还二手房还是新房——随便买 但是在外环内限购2套 然后是外地人 外地人必须缴纳社保或者纳税一年以上，在外环外随便买，不限套数！ 但是想在外环内买房还是比较严格的，必须缴纳社保或者纳税3年以上才行，而且只能买一套！2️⃣公积金变化 购买的房子必须是二星级以上的新建绿色建筑住房。公积金额度可以上浮15%，从160万提高到184万！
一、上海2025年8月最新限购政策汇总
外环外购房不限套数：对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。
单身人士购房政策调整：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）按照居民家庭标准执行限购政策。具体为：沪籍居民家庭/单身人士：外环外不限购，外环内限购2套；
非沪籍居民家庭/单身人士：社保/个税满1年可在外环外不限购；满3年可在外环内限购1套
崇明区：根据上海8月26日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。
二、上海2025年8月最新购房商贷/公积金贷款政策
1、商业贷款政策（首套房/二套）：
注意：根据最新政策，上海购房商业房贷利率不再区分首套住房和二套住房。
现阶段上海商贷利率执行情况如下：
首套：3.5％-45BP=3.05%
二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%
二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.5％-25BP=3.25%
2、公积金贷款政策：
贷款额度提升：购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%
首套：160万元→184万元（多子女家庭可叠加至216万元）
二套：130万元→149.5万元
提取支付首付：支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款
“又提又贷”：提取公积金支付首付不影响贷款额度计算
3、温馨提示tips：
二手房贷款“三价就低”
自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
三、上海2025年8月最新购房税费政策
非沪籍家庭优惠：首套房暂免征收房产税，第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除。
总体而言，老杨浦虽然从经济体量上来说，对比黄浦、静安肯定有所差距，但随着杨浦滨江的建设取得阶段性成果，人们对此地未来前景的信心也是与日倍增。
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买房时怎么评估房屋的性价比？
买房时评估房屋性价比，需综合考虑房屋本身、外部环境、成本价格等多方面因素，以下是一些关键要点：
一、房屋本身因素
房龄：次新房（5-10年房龄）通常价格较高，建筑质量较好，设施设备较新；超过20年的老房子售价可能较低，但需注意房屋维护情况和潜在维修成本。
户型：方正、南北通透、功能分区合理的户型更受欢迎，如正规套二、套三户型。避免选择异型户型、暗卫、过道过多或空间浪费较大的户型。
楼层与朝向：中间楼层（如6-12层）通常较受欢迎，采光和通风较好。南北朝向的房子通风、采光性能更优，价格相对较高；东西朝向或其他朝向的房子可能因采光不足价格稍低。
装修：精装修房屋可节省装修时间和成本，但需注意装修质量和风格是否符合需求。若为毛坯房，需预留装修预算。
面积与使用率：得房率（套内面积/建筑面积）高的房屋实际居住空间更大，性价比更高。高层住宅得房率一般在70%-80%，洋房或小高层可达80%-85%。
建筑质量：优质建筑材料和精细施工可减少未来维修成本，延长房屋使用寿命。可查看开发商口碑、建筑资质，或实地考察房屋结构、墙体质量等。
二、外部环境因素
地段：靠近市中心、交通枢纽、商业区、优质学区的地段，生活便利性高，投资潜力大，但房价通常较高。需结合自身需求和经济实力权衡。
周边配套设施：完善的学校、医院、商场、公园等配套设施能提升生活品质，增加房屋价值。例如，学区房因教育资源稀缺，往往具有较高性价比。
交通便利性：靠近地铁站、公交站，道路畅通的房屋，出行成本低，通勤更便捷，性价比相对较高。
环境与景观：小区绿化率高、噪音小，或房屋有花园、湖泊等景观视野，能提升居住舒适度，增加房屋吸引力。
物业管理：良好的物业管理可保障小区安全、整洁，维护设施设备正常运行，有助于房屋保值增值。可咨询小区业主了解物业口碑和服务内容。
三、成本与价格因素
房屋价格与市场均价对比：了解目标房屋售价与所在区域同类型房屋的市场均价差异。若价格显著低于均价，可能存在潜在增值空间；反之则需谨慎考虑。
维护成本：包括物业费、水电费、维修费等。高维护成本会降低房屋实际使用价值，需提前了解房屋维护历史和潜在需求。
增值潜力：分析区域经济发展趋势、基础设施建设（如地铁规划）、教育资源等因素，判断房屋未来增值空间。增值潜力大的房屋性价比更高。
四、其他评估方法
市场比较法：通过分析同一区域内类似房产的销售价格和交易情况，评估目标房产性价比。需对比楼层、朝向、装修、面积等因素，排除特殊交易案例。
成本法：以房地产重新构建或重建的成本为基础，扣除折旧，确定房地产价值。适用于新建房屋或有详细成本数据的房产评估。
收益法：预测房产未来收益（如租金收入），折现到现值确定价值。适用于投资型房产，如出租房。
综合评估法：结合多种方法，从房屋本身、外部环境、成本价格等多维度分析，确保评估全面准确。
总结：评估房屋性价比需结合自身需求和经济实力，综合考虑房屋品质、地段、配套、价格等因素。建议多对比同区域同类型房源，实地考察房屋和小区环境，必要时咨询专业人士或参考市场数据，避免盲目跟风或因单一因素决策。
