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风貌别墅测评丨海玥黄浦源·十八里——城市原点唯一的风貌院落，值得收藏的传世臻品
海玥黄浦源风貌别墅项目十八里（新昌路7号地块“海玥坊”），保留石库门海派建筑风格，规划总建筑面积约为16.8万平方米，容积率仅为1.3。
7号地块“18里”模型鸟瞰图
项目是市中心极为罕见的纯石库门别墅住区，均价约25万/㎡。可售房源一共149套，车位配比1:3，物业是由第一太平戴维斯提供，会所配套包含健身俱乐部和泳池，物业费约23.88元/平。
整个别墅区从180平方米的精致小筑至660平方米豪宅大户，各具特色，传承“原汁原味”的海派建筑风格和生活方式。
项目优势
💎 黄浦区人民广场核心板块，无可复制的城市正央地段，世界级商圈配套，绿肺资源丰富，极致便利生活圈；
💎 黄浦区惟此一座1.3低密纯墅区，市中心稀售臻品；
💎 超高的实际使用面积，多种风貌产品选择，市中心大宅首选；
💎 市中心罕见别墅露天花园会客厅，打造“外市内里，艺园连接”公园街区。
接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。
项目效果图，仅供参考
01 地段
寸土寸金才值得收藏
海玥黄浦源风貌别墅项目十八里位于山海关路以南，北京西路以北，新昌路以西，成都北路以东。
项目属于人民广场板块，这里过去是石库门社区海玥坊，也是黄浦区第一个上市的风貌别墅。
项目位置图，仅供参考
1
时代热土 对不可复制地段的占有
无论上海的城市发展如何扩展，其核心区域始终聚焦于黄浦。
而论地段的塔尖，人民广场绝对跃然纸上。中国最早的商会、中国第一座音乐厅、上海最早的城市公园、中国最早的西洋歌剧院、中国第一个外资银行、第一个跑马场……
示意图，仅供参考
甚至我们评价区位，都习惯与人民广场做对比，因为它是上海坐标原点，是衡量上海一切位置的标尺。
示意图，仅供参考
2
繁华荟萃 高能级城市配套的占有
十八里直线距离人广约800米，是上海近年来离人广更近的新盘。
直线距离约1公里范围不仅有南京西路“恒梅泰”，还有南京东路商圈、上海来福士广场等繁华商业；
新天地、淮海路等商圈也在约2公里范围内；
静安寺、外滩、陆家嘴商圈都在直线距离约3公里内；
北侧则是苏河湾，业主可以从享受苏州河滨水慢生活。
区位图，仅供参考
丰盈的物质生活之外还有精彩的文化盛宴，上海自然博物馆、上海博物馆、上海大剧院等高端市政配套一路连缀。
可以说，项目3公里生活半径内浓缩一城之繁华，鲜有其他板块可比。
3
战略高地 无可匹敌的未来规划
除了当下的繁华，十八里还坐拥东斯文里这一极具潜力的城市更新项目带来的未来价值。
根据规划，东斯文里的总用地面积高达约90.05公顷。
其中涉及风貌保护建筑量就有约6万㎡，2倍于新天地，是上海现存规模最完整的海派风貌片区。（信息来源于上海发布）
更重要的是，东斯文里内涵稀缺的生态资源——苏州河，更是让板块内的宜居属性指数级提升！
示意图
未来整个板块，在城市界面、配套规格、生活方式、板块价值等维度，都将全面焕新升级。
十八里位于东斯文里规划范围内，未来将直接受益于区域的更新升级。
十八里落位如此稀缺和不可复制之地，未来还能突破上限，向上“成长”，这是其能成为真正的塔尖豪宅根本。
02 产品
传世级藏品大宅
海玥黄浦源风貌别墅社区十八里在产品打造上颇具匠心，采用全人车分流设计，延续了海玥坊弄巷的深度尺度，整体由多幢二或三层的组团式里弄建筑、里弄公馆以及连续的沿街市房构成。
户型示意图，仅供参考
其建筑形态丰富多样，风格更是多元，几乎每一栋都拥有不同的海派立面，能很好地满足高净值客户对个性化的追求。
社区内的别墅类型丰富，涵盖：复兴风格、面积180平的叠加别墅；采用水刷石工艺、面积330平的双拼别墅；红砖外墙、面积330平的双拼别墅；以及 360 平以上的类独栋别墅等。
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效果图，仅供参考
且项目在原有肌理上拓宽了道路宽度，使得楼间距在风貌别墅中更为宽敞。
十八里建面330平以上的户型，在空间布局上极具优势。
首层高达约3.6米，待客区和长辈卧室通透明亮，外接景观庭院，让空间延展性更加丰富，能让人更好地享受居住乐趣；
示范空间实拍图 仅供参考
二层及以上层高不低于3.4米，儿童房里，孩子可在窗外星星的陪伴下认真学习，老人房里，父母能放松地倚靠在床头享受彼此的陪伴；
示范空间实拍图 仅供参考
三楼一整层都是主卧，豪华双人床、独立衣帽间、双台盆加浴缸的卫浴间、书房等空间一应俱全，功能拉满的同时，尺度感也令人惊叹。
示范空间实拍图 仅供参考
不仅如此，户型还有非常可观的顶楼赠送面积，地下空间更是惊喜满满。
地下两层下面还有一层车库，无需太过担心潮湿问题，而且地下空间拥有自然采光，4米多的挑高让空间通透性极佳。
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示范空间实拍图 仅供参考
另外，地面还设有露台和院子，踏入专属于自己的院落，“匠心” 二字便会涌上心头。
示范空间实拍图 仅供参考
十八里这种高附赠空间所带来的高实际使用空间，能让每位家庭成员都有自己的“归处”。
当然需要注意的是，项目为毛坯交付，装修费用绝非小数目。
03 自然资源与景观
人文底蕴深厚
十八里项目背后的文化故事，是其他楼盘难以复制的，这里孕育出了一批批引领城市风潮、掌握话语权的传奇人物。
项目地块历史传奇人物
新余里的姚锡舟，作为中国水泥工业的先驱，其贡献与影响力至今仍被世人铭记；
陇西里的李氏家族，世代传承着富商精神，书写着商业传奇；
承德坊的金氏家族，从丝商巨贾到艺术世家，展现了家族的多元与繁荣。
这些名人家族的故事，如同璀璨的星辰，为十八里增添了无尽的贵脉底蕴与名门徽章。
十八里·风貌博览源
图源海玥黄浦源公众号，仅供参考
04 社区品质与圈层
传承与致敬
十八里在整体布局与景观营造中，每一处细节都承载着对上海文化与历史的传承敬意。
立面设计选用青砖、红砖、泰山砖、水刷石等原石库门特有的铺装材质，以最大程度重现历史风貌，让时光的印记在此清晰可见。
传统上海老建筑的工艺工法展示，仅供参考
景观打造上，同样深度萃取上海石库门的建筑、文化与环境元素，依托建筑规划构建起 “三横、两纵、七景、一核心” 的景观组团，不仅还原了纯正的石库门景观韵味，更雕琢出独属于海玥黄浦源的历史记忆符号。
巷道采光实拍，仅供参考
值得一提的是，车库设计亦彰显匠心，惊艳四座。
经典往往藏于细节之中。海玥黄浦源的车库设计，将石库门、老上海街巷弄院的经典元素与现代设计手法无缝融合，造就了一个既富地域特色又洋溢时代气息的地下空间。
别墅车库效果图，仅供参考
05 开发商品牌
实力国企保驾护航
缔造海玥黄浦源这样一座超级地标豪宅的，是建筑行业先行者和排头兵——与上海共生共荣的国企上海建工集团。
据悉在这个城更旗舰作品中，上海建工旗下房产公司、二建集团、基础集团、机施集团、建工总院、建材科技集团、研究总院等7家单位参与建造，形成投资、策划、设计、建造、运维全产业链联动。比如陇西里公馆及新余里公馆两栋百年建筑，他们采用国际领先的交替顶升消除高差SPMT拖车平移方案，确保了历史建筑完整留存。
新昌路陇西里平移现场图
而这座总投约335亿的城市更新旗舰，每一次产品创新、样板间迭代，都代表上海建工全力造标杆、与上海共建共生的决心——以赤诚之心服务上海，扎扎实实的做好产品，靠实力和实景兑现承诺。
06 增值潜力
价值超乎想象
根据不完全统计（数据来源：楼典），上海2024年风貌别墅成交了接近300套。
上海2024年上半年5000万级以上豪宅成交数字为308套。按照这个趋势大约估算，2024年全年5000万+的风貌别墅成交大致能占到上海5000万级以上豪宅成交的1/3，甚至更高。
这样一个入市不足两年的的产品，却能占据高端豪宅市场如此高的份额，其实是一个相当不错的成绩。
数据来源：克尔瑞
我们常说，豪宅=资源占有，对资源的占有是豪宅存在的基础。
稀缺和不可复制，来自土地禀赋、资源配套等，这是被反复验证的城市豪宅逻辑。
风貌别墅作为上海的塔尖豪宅，背后的价值逻辑就更是如此。
项目剩余房源正快速减少，机会难得，真的要且买且珍惜了！
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