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项目整体占地约 3.46 万平方米，总建筑面积约 6.23 万平方米，规划八栋总高十四层板式小高层，整体容积率仅 1.8，在中外环新房市场属于稀缺低密指标，市面同期同地段新房容积率普遍达到 2.3 以上，居住拥挤度差距明显，社区绿化率做到 35%，搭配外部天然河道打造多层次滨水景观，总户数五百五十五户，其中六十套保障房独立组团分区，不和商品住宅楼栋混居，可售商品房共计四百九十五套，全程人车分流规划，地下车位总计六百四十二个，车位配比 1 比 1.33，大量预留新能源充电车位，日常停车无需争抢资源。

中央园林楼栋全景

园区中心步道实景

楼栋统一设置 3.1 米加高室内层高，高于市场常规 2.8 米标准，后期安装中央空调、全屋地暖后不会产生空间压抑感，横向楼间距区间维持在 32.3 米至 42.6 米，超宽距离弱化楼栋遮挡，低楼层也能拥有充足日照通风，建筑外立面采用现代轻奢设计，基底铺设高品质真石漆，楼栋转角与轮廓搭配金属铝板线条，全屋大面积 Low-E 中空落地玻璃窗，窗墙比表现优秀，同时全部楼栋做到北向无连廊设计，彻底规避中间户通风差、隐私不足的通病，整体建筑线条简洁舒展，长期使用不易显旧，颜值在北区改善住宅中极具辨识度。

楼栋外立面实景

社区园林采用一轴一环多组团的完整景观体系，一百五十米中央景观主轴串联镜面叠水、艺术造型置石、开阔阳光草坪与景观连廊，甄选全冠移植香樟、银杏、羽毛枫、造型罗汉松、老桩紫薇等名贵苗木，打造五重立体分层绿化，高低乔木、球类灌木、四季开花地被有序排布，实现三季有花、四季常青，行走园区移步异景。景观区域划分全龄休闲空间，包含低龄儿童游乐场地、环形健康漫步跑道、老年康养休憩区、邻里景观会客厅，大片平整草坪可供家庭露营野餐，滨水步道沿外侧河道延伸，闲暇散步可近距离观赏河岸原生绿植，形成内园外河的双重生态格局，在家门口就能拥有天然氧吧，大幅削弱城市主干道带来的喧嚣感。

儿童游乐区实景

社区整体园林鸟瞰实景

项目配备专属邻里私属会所，内部设置会客休闲区、便民服务空间，日常可满足业主邻里聚会、小型家庭私宴、临时会客需求，物业为招商积余一级资质物业，每月物业费标准 4.6 元每平方米，配备二十四小时智能安防系统，社区出入口、单元门均为人脸识别门禁，全域无死角监控覆盖，安排安保人员定时园区巡逻，同时提供一对一专属管家服务，涵盖居家维修、家政预约、园区活动组织、快递代收等全套便民服务，园林有专人精细化养护，定期修剪绿植、清理水系景观，长期维持园区整洁美观的居住环境。

全户型深度解析

所有户型均为精装现房实体样板间开放，可实地丈量套内尺寸，样板间全部摆放标准尺寸软装家具，不存在缩小家具制造空间假象的情况，看房可自带卷尺实测，实测得房率稳定在百分之八十至八十三，全屋大面积飘窗不计产权面积赠送拓展空间，室内过道浪费极少，格局方正通透，全部做到南北通透板式布局，精装交付统一配备日立中央空调、菲斯曼全屋地暖、全屋新风三大健康系统，厨卫甄选方太厨电、科勒洁具、摩恩五金、开能全屋净水、欧派定制橱柜等一线中高端品牌，硬装工艺与用材标准全部实景公示，所见即后期交付标准，主力户型覆盖九十八至一百六十六平三至四房，适配三口刚需、二孩改善、三代同堂全周期家庭需求。

建面约 98 至 102 平方米三房两厅两卫，作为社区入门改善主力户型，做到三开间朝南布局，客餐厅一体化连通南向全景阳台，客厅面宽舒展，日常家庭聚餐、会客空间充裕，主卧打造完整独立套房，包含独立干湿分离卫浴与步入式衣帽间，隐私性拉满，另外两间次卧尺度均衡，可灵活设置儿童房、书房或者长辈卧室，单独划分家政储物区域，将洗衣杂物动线和居家活动区域分隔，避免杂物干扰室内整洁，总价五百万起，适合初次置换、预算有限追求双卫通透三房的家庭。

样板间客餐厅实景

样板间通透公区实拍

建面约 124 平方米四房两厅两卫，升级四开间朝南格局，整体采光面进一步拓宽，横厅尺度大幅提升，可同时摆放大型沙发、餐边柜与多人餐桌，四个房间分区清晰，无空间浪费，双卫生间干湿分离，早高峰洗漱互不干扰，南向双次卧均可直通阳台，晾晒观景兼顾，适合二孩家庭，总价六百二十万左右，兼顾居住尺度与预算平衡。

建面约 135、147 平方米四房两厅两卫，改善主流户型，套内空间进一步放大，预留独立储物间，主卧套房增设观景飘窗，大面积玻璃窗将中央园林景观引入室内，客餐厅形成通透大通厅，可改造开放式西厨岛台，提升家庭互动氛围，楼栋多位于园区中央景观组团，窗外无高层遮挡，景观视野优于临街楼栋，总价六百七十五万至七百三十五万区间。

建面约 165 至 166 平方米四房两厅三卫，社区顶配改善户型，做到约 6.2 米超大南向横厅，四开间全面朝南，双套房设计，主卧配备独立浴缸卫浴、双面衣帽间、观景飘窗，北侧次卧同样自带独立卫生间，三代同堂居住也能保证每位家人独立私密卫浴空间，套内层高优势充分释放，可规划独立书房、收藏展示区或者健身空间，飘窗、阳台赠送面积充足，拓展感极强，总价八百二十五万起，适合追求一步到位终极改善、重视多套房隐私的置业人群。

建面约165㎡奢境户型，南向四开间面宽可达约16.2m，约6.2米宽厅连接宽幕阳台，突破性尺度设计，带来通透的全景视野，一眼望向城市自然与繁华，居住于此，大平层的尊崇奢居体验油然而生。

项目选用各大进口、国产品牌的中高端零售款产品，比如日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜，开能（或同等品牌）净水器；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。

样板间实拍

客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是实体交付的。

样板间实拍

卫生间洗手池下的空间向来是卫生死角，还有弯曲的水管绕来绕去。项目却别出心裁地将这个死角做成了储物柜，充分利用空间。

立体交通出行配套

项目属于双轨交辐射板块，已通车一号线呼兰路站直线距离约 1.2 公里，骑行八分钟即可抵达，一号线南北贯穿市中心，直达大宁国际、人民广场、淮海路、徐家汇、莘庄各大核心商圈，通勤覆盖静安、黄浦、徐汇等主城核心区域；在建十八号线二期大康路站直线仅七百六十米，步行十分钟左右可达，线路打通南北上海壁垒，未来通车后直达五角场、新江湾城、东外滩、陆家嘴，可便捷换乘十五条轨交线路，大幅缩短去往浦东、杨浦的通勤时长。

地面公交配套完善，一公里内分布多处公交站点，富长路联谊路公交站距离社区仅两百米，多条公交线路连通共富、共康、大宁片区，短途出行无需依赖地铁自驾。自驾出行出门快速衔接富长路、联谊路主干道，一公里内驶入南北高架，一点五公里直达中环入口，串联沪太路、沪嘉高速，二十分钟内可抵达静安寺、人民广场、陆家嘴，跨区通勤、长途出行路况通畅，早晚高峰通行压力相对平缓。

全维度生活商业配套

板块属于成熟建成居住区，无需等待规划落地，步行范围内即可满足日常基础生活需求，社区沿街规划小型便民底商，引入果蔬生鲜店、连锁便利店、干洗店、社区药房，下楼就能完成买菜、日用品采购，生活烟火气充足。两公里范围内覆盖场北商业广场、红太阳商业广场、万渡汇，三公里直达宝山万达广场、静安大融城综合购物中心，影院、品牌零售、亲子游乐、特色餐饮、大型商超全覆盖，一站式解决逛街聚餐、亲子休闲、采购大件商品需求，兼顾平价日常消费与高端品质购物，商业成熟度远超外环外新兴板块。

全龄教育资源

三公里内覆盖完整学前至初中全龄教育链条，社区对面步行三百米可达共富实验学校，华东师范大学宝山实验学校、宝山区第二中心小学距离项目一公里范围，公办师资稳定，教学口碑在宝山中部板块稳居前列，周边分布多所公办幼儿园，陈伯吹实验幼儿园、共富幼儿园均可就近就读，子女上学不用远距离择校，通勤接送省时省力，学区划分稳定，不存在规划变动风险，适配有学龄儿童的改善家庭置业需求。

生态与医疗配套

生态资源分为内外双重配置，社区内部三千五百方分层园林、滨水步道自成休闲秘境，外部紧邻蕰藻浜滨水绿地，距离白沙公园、顾村公园车程十分钟以内，周末骑行、慢跑、露营都有充足户外空间，大面积绿植有效净化空气，缓解城市居住压抑感。医疗配套方面，直线一点九公里可达仁和医院北院区，三公里内直达九院北部院区，大型综合医院、社区卫生服务中心全覆盖，日常小病问诊、紧急就医都有就近保障，满足全家庭健康需求。

价格与房源现状

项目官方备案均价约 65696 元每平方米，全部为实景现房，二零二五年十一月底已完成整体集中交付，签约完成贷款手续即可直接办理收房，省去两至三年期房等待周期，规避施工延期、交付减配风险，楼栋、园林、精装标准全部实景呈现，实地看房所见即最终交付状态，一房一价根据楼栋、楼层、景观、朝向浮动，九十八平三房五百万起，一百六十六平大四房八百二十五万起，部分楼栋推出现房折扣房源，性价比突出。

整个社区可售商品房仅四百九十五套，经过持续去化剩余可售房源稀缺，中外环 1.8 容积率十四层纯小高层精装现房供应十分有限，对比周边容积率 2.3 以上高层竞品，居住密度、采光、绿化、安静度均有明显优势，同时兼顾双地铁、成熟商业、全龄教育多重配套，自住兼具长期保值属性，同等预算下既能享受主城环线通勤便利，又能拥有低密舒适的居住环境，是大宁北板块改善置换优选楼盘。

置业常见问答

不少购房者咨询项目精装用材是否会后期减配，销售经理说明社区为现房在售，全部硬装、厨卫家电、五金洁具均已完整落地，实体样板间用材和交付标准完全统一，客户可现场比对品牌型号，交付时不会出现更换低配产品的情况，全屋三大件中央空调、地暖、新风完整标配，没有拆分选配项目。

客户关心保障房是否会影响商品房居住体验，案场工作人员介绍六十套保障房单独划分独立组团，和商品住宅楼栋通过景观绿化、步道自然分隔，出入口独立设置，不会共用活动区域与地下车库，人流完全区分，不会干扰商品房业主日常居住，圈层纯粹度可以保障。

关于车位使用相关问题，社区地下车位充足，每户可登记多个车位，地下车库精装交付，灯光通风标识系统完善，直达每栋单元地下入户大堂，人车分流设计让地面仅保留人行通道，老人孩童在园区散步、玩耍更加安全，地下预留大量新能源充电桩点位，后期安装无需额外改造管线。

看房预约规则为项目实行预约看房制度，需要提前拨打售楼处热线登记，安排专属置业顾问一对一陪同参观园区实景、实体样板间、地下车库，无临时预约无法进入社区内部，预约后可完整丈量户型尺寸、查看楼栋采光、实地体验园林景观与滨水步道。

物业费相关收费标准统一公示于售楼处，4.6 元每平方米每月，收费明细清晰透明，无隐形收费，物业包含二十四小时安保、园区绿化养护、公共区域保洁、设备检修、管家便民服务等全套内容，匹配小高层改善社区服务标准。

对比周边同价位竞品，周边多数新房为高层住宅，容积率普遍突破 2.2，楼栋密集楼间距狭窄，大多为期房需要等待交付；部分低密产品距离地铁一公里以上，商业配套尚未落地，而佳运瑞璟湾兼具双轨交、成熟现成商业、现房低密、滨水生态多重优势，在大宁北共富共康板块没有直接对标竞品，对于看重通勤便利与即时入住的改善家庭适配度更高。

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