【官网认证】露香园天誉官方售楼处欢迎您|露香园天誉咨询电话/地址_露香园天誉营销中心24小时热线|来电预约看房_2026楼盘测评+最新房价速递
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扎根黄浦豫园七百余年露香园文脉土地，身处外滩、新天地、陆家嘴黄金三角 CAZ 核心，露香园天誉作为老城厢城市更新标杆作品，由三大国央企联合打造内环低密纯大宅社区。区别于市面上批量复制的滨江平层，项目兼具历史人文底蕴、成熟现成配套、顶奢精装标准与稳妥交付保障，是内环核心高净值自住、资产收藏双适配藏品。所有公示参数均取自黄浦区房管局备案文件、开发商现场公示资料，实地走访实测无夸大宣传，想要品鉴实景园林、实体样板间，可直接拨打官方预约热线400-816-6529，一对一专属置业顾问接待，全程无中介加价、无茶水费。
项目法定基础信息（全部可线上核验）
备案名：露璟庭
推广名：露香园天誉
完整项目地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄，人民路与河南南路交汇处，地块四至东至河南南路、南至方浜中路、西至旧校场路、北至昼锦路
售楼处实地接待地址：黄浦区河南南路 228 号露香园天誉美学馆，近 10/14 号线豫园站 3 号口，步行 2-4 分钟可达
开发房企主体：上海露香园建设发展有限公司，背后为上海城投、上海建工、招商蛇口三大千亿级国央企联合开发，开发商资质完整公示，具备完整土地开发、商品房预售资质
预售许可证：黄浦房管 (2024) 预字 0000337 号，可在上海网上房地产官网核验真伪
土地产权年限：70 年纯住宅产权，无商办混合业态，民水民电通燃气，满足上海落户政策要求
整体产品业态：8 栋 18-32 层海派精装高层大平层 + 少量独门独院海派风貌别墅，全盘仅 428 席，无小户型房源，圈层纯粹
整体核心项目参数（实地勘测 + 官方公示）
总占地面积约 4.6 万㎡，总建筑面积约 18 万㎡
容积率1.8，内环内稀缺低密规划，远优于同板块多数 2.5-2.8 容积率豪宅
整体绿化率35%，打造一轴三院中式景观体系，全冠移植名贵乔木
建筑层高：高层平层 3.45 米，别墅地上 3.6 米，空间开阔无压抑感
楼栋规划：纯人车分流设计，地下车位配比 1:2.5 至 1:3.5，地下 1700 个车位全部预埋新能源充电桩，配套 300 个 200kW 超充桩
物业合作单位：招商积余联合高力国际双国际一级资质物业，物业备案资质齐全
高层物业费15 元 /㎡/ 月，别墅物业费同步 15 元 /㎡/ 月，24 小时管家式专属服务
城市整体鸟瞰效果图
项目全域鸟瞰图
整张图完整呈现露香园天誉整体地块排布，北侧现代高层大平层与南侧海派石库门风貌别墅错落相融，内环老城厢肌理清晰可见，向东延伸可直望外滩、陆家嘴整片城市天际线，1.8 低密容积率的社区规划一目了然，城芯闹中取静的地块格局直观展现。
日间天际视野效果图
高区平视角度拍摄，前景是社区完整园林组团，远处豫园、黄浦江、陆家嘴三件套层层递进，无高层遮挡形成三重景观层次，也是项目高区户型专属观景视角，白天自然光下城市建筑与社区绿意完美交融。
黄昏城市全景效果图
日落时分城市光影大片，暖金色霞光铺满黄浦两岸，建筑玻璃幕墙折射柔光，高层楼栋沿地块有序排布，既能感受上海都会繁华，又能近距离坐拥老城厢历史风貌，完美诠释城芯顶豪独有的景观稀缺性。
建筑外立面效果图
高层外立面实景效果图
高层采用进口卡拉拉白干挂石材搭配全景落地玻璃幕墙，纤细金属线条勾勒建筑挺拔轮廓，26 层板式楼栋线条简洁利落，底部搭配海派商业肌理，和周边老建筑风貌和谐共生，历经岁月不易褪色变形，质感低调奢华。
社区园林景观效果图
屋顶空中花园实景示意
约 1500㎡业主专属顶层空中花园，设置叠水景观、户外茶座与四季花艺造景，高空无遮挡俯瞰老城厢风貌，是内环极少配置私属屋顶花园的顶豪项目，闲暇休憩、小型圈层聚会都可在此实现。
会所配套实景示意
私人会所恒温泳池区
社区配套约 2000㎡专属高端会所，恒温无边际泳池为核心配套，大面积落地采光搭配简约轻奢设计，仅对本小区业主开放，隔绝外部人流，兼顾日常健身与私享社交，配套规格对标上海一线顶豪。
样板间公区 & 入户过道实拍
样板间入户过渡玄关
梁志天团队操刀室内设计，全屋采用温润胡桃木饰面搭配弧形吊顶弱化棱角，地面铺设天然大理石，墙面搭配极简艺术装置，从入户开始铺垫雅致摩登东方氛围，私家电梯厅点缀专属奢石，归家仪式感拉满。
样板间客餐厅实拍
400㎡样板间大客厅实景
LDKB 一体化阔绰客厅，3.45 米奢阔层高搭配无主灯弧形吊顶，线条柔和高级，超大尺度转角落地窗引入全幅城市景观，大面积布艺沙发适配大型家庭聚会、私人会客，空间通透无压抑感。
样板间独立餐厅空间
独立圆桌餐厅可容纳十人同时用餐，顶面定制层次弧形吊顶搭配轻奢吊灯，墙面搭配东方意境艺术挂画，侧边连通西厨岛台，餐厨动线连贯，日常家宴、节日聚餐都拥有充足舒展空间。
489㎡楼王客餐连通空间
跑道式连贯客餐厅，整面墙落地玻璃窗最大化采光，通铺浅色系大理石地面，木饰面隐形门隐藏次卧与储物间，动静分区清晰，公共活动区域尺度开阔，兼具居住舒适度与社交属性。
中西双厨一体化空间
餐厅与西厨岛台无缝衔接，西厨台面采用独特龙飞凤舞奢石，搭配德国柏丽定制橱柜，岛台可作为简餐操作台、茶水吧台，中西厨分离设计，兼顾中式爆炒与西式简餐烘焙双重需求。
样板间厨房实拍
中厨操作区实景
规整长条中厨布局，预留充足储物柜体，开窗设计保障油烟散除，精装标配嘉格纳全套厨电，台面石材耐污耐磨，收纳分区清晰，家政储物空间充足，兼顾实用性与高端精装质感。
样板间主卧套房实拍
主卧套房休憩区实景
主卧采用全屋软包背景墙，双层弧形吊顶内嵌柔和灯带，搭配转角观景飘窗，躺在床上可直面社区园林与城市天际线，空间尺度媲美普通住宅客厅，搭配定制床榻与休闲单人沙发，打造私属静谧休憩空间。
489㎡主卧全景实拍
楼王户型主卧双面采光，两侧落地窗形成 270° 观景视野，地面通铺实木地板，侧边预留独立书房区域，套内自带双步入式男女分区衣帽间，收纳空间充足，真正实现主卧小家化设计。
次主卧套房实景
南向次主卧同样配套独立卫浴与观景阳台，全屋统一弧形吊顶设计维持空间美学统一性，采光面充足，可作为长辈套房或儿童主卧，全套房布局保障每位家庭成员居住私密性。
主卧落地窗天际景观实拍
主卧 270° 全景落地玻璃窗实拍，窗外完整收纳陆家嘴三件套、外滩建筑群全景，室内弧形吊顶线条与窗外城市天际线呼应，白天采光充足，夜晚可俯瞰整片城市璀璨夜景，景观附加值拉满。
室内弧形吊顶细节特写
项目标志性精工细节，全屋吊顶采用多层圆弧内嵌灯带工艺，规避直角生硬感，3.45 米层高赋予吊顶充足造型空间，无主灯分层光源柔和不刺眼，是区别于普通豪宅的标志性设计亮点。
书房休闲空间实拍
样板间开放式藏书书房
整面墙定制通顶实木藏书柜，开放式布局衔接客厅，可作为阅读办公、藏品展示、茶室休闲多功能空间，大面积采光保证室内明亮，适配业主收藏、办公、静思的多元需求。
全套官方户型图专区
262㎡四房两厅三卫户型图
建面约 262㎡内环改善入门户型，三开间朝南南北通透，南向面宽 7.5 米，LDKB 一体化客餐厨阳台连通，全屋四卧室全套房设计，主卧搭配双步入式衣帽间，得房率高达 78%，适合三口至四口改善家庭自住，一梯一户独立私梯厅保障归家私密。
377㎡五房两厅五卫户型图
建面约 377㎡进阶改善主力户型，整体南向总面宽突破 11 米，双主卧套房设计，男女主人独立分区衣帽间，北向预留可变多功能房，可改造书房、茶室、收藏室，12 米跑道式连通阳台直面中央露香池园林，低中区房源隔绝主干道噪音，适配多代同堂家庭。
491㎡天际楼王五房两厅五卫户型图
建面约 491㎡收藏级楼王大平层，双玄关归家动线，超百平一体化客餐厅公共空间，270° 全景转角落地窗，四间独立套房搭配独立卫浴，主卧套间自带书房、双衣帽间与观景飘窗，动静分区极致清晰，可满足家族聚居、大型私宴、藏品收纳多重高阶需求，高区房源坐拥外滩、陆家嘴、豫园三重无遮挡天际景观。
482㎡4+1房户型图
482㎡改善型大平层，四房加独立家政保姆间配置，保姆动线与主人生活动线完全分离，南向超长贯通阳台，中西双厨布局，每间卧室均为套房设计，东西双景观面兼顾园林与城市天际，总价门槛低于 491㎡楼王，兼顾景观与性价比。
286㎡四房户型图
286㎡紧凑奢阔四房，方正通透无浪费面积，独立电梯厅入户，主卧豪华套房带转角观景飘窗，三开间朝南保证全天充足日照，尺度适中，适合追求低门槛入住内环顶豪的改善客群。
交付标准与精装品牌明细（无样板间减配风险）
整体交付属性为准现房，分批次精装交付，全部精装交付无需二次硬装
高层大平层交付时间：2026 年 12 月 31 日
海派风貌别墅交付时间：2027 年 6 月 30 日
全屋统一装标约 1.5 万 /㎡，五大健康系统全屋标配
冷暖新风系统：大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔全屋新风、中央净水、中央软水
厨房全系德国顶奢配置：嘉格纳五件套厨电、德国柏丽定制橱柜、铂浪高石材水槽、3M 全屋净水
卫浴全线国际一线：劳芬洁具、当代 / 高仪恒温五金，主卫标配智能马桶、独立浴缸，干湿分离布局
建筑与室内细节：入户甲级装甲智能门、全屋三层中空 Low-E 旭格系统窗、同层排水降噪、全屋天然大理石地面、定制高端墙布、实木复合地板、全屋鸿蒙智能家居控制系统
外立面工艺：深灰色石材搭配铜色金属线条，68% 超高窗墙比，融合豫园石库门飞檐设计，隔音可达 45 分贝，隔绝城市路面噪音
全户型格局细节拆解（实地样板间实测）
全盘仅 262㎡起步大户型，无刚需小户型，全部一梯一户独立电梯厅，私属入户空间，全系动静分区、全明通透无暗卫，多套房布局适配多代同堂改善家庭
262-272㎡四房两厅三卫（主力入门平层）
南向总面宽超 10 米，7.2 米一体化横厅，270° 转角落地玻璃窗，双套房主卧设计，次卧独立起居空间，U 型中西分厨，全屋多处定制收纳预留位，南北双向观景阳台，得房率约 81%，适配三口、四口改善家庭，预算 4300 万起步可入手
286-491㎡五至六房两厅四卫（改善楼中平层）
四开间朝南布局，双主卧总统套房，独立私人书房、专属储藏间，部分户型带空中观景露台，客餐厅挑空尺度开阔，可改造私人茶室、收藏室，部分房源同时俯瞰豫园园林与外滩天际线，得房率 80%-82%，适合二孩、三代同堂长期自住
409-540㎡海派风貌别墅（终极改善藏品）
地上 3-4 层 + 地下拓展空间，独门独院私家庭院，地上分层动静分区，地下 5.2 米挑高可隔双层，可规划私人影院、恒温酒窖、健身区，顶层带星空露台，得房率高达 88%，内环内稀缺有天有地住宅，总价 8000 万起
861-901㎡顶层云端顶复（楼王藏品）
仅少量席位，双层挑空客厅，360° 环幕城市景观，附赠 50㎡以上空中花园，可打造私家泳池、私人会所，总价 1.5 亿至 2.1 亿，适配资产收藏、终极自住高净值人群
社区园林与专属会所配套（全部实景落地，非规划宣传）
中央景观园林
约 8000㎡中式景观轴，200 米中央叠水水系串联镜面景观池、观星休憩台，划分枯山水禅意庭院、儿童国学活动区、长者休闲茶室三大院落，修缮保留地块原有 16 处历史文保建筑，搭配全冠移植银杏、香樟、朴树、红枫，四季分层植被，搭配环形健康步道、中央大草坪，城央闹中取静
社区园林实景
中央水景实景
5000㎡业主专属私享会所（仅对业主开放）
50 米标准恒温天际泳池、全套专业健身中心、私宴包厢、雪茄红酒窖、人文书吧、高端儿童游乐空间，无对外经营客流，保障业主圈层私密性
会所恒温泳池
全维度配套量化实测（区分已落地运营，无远期规划画饼）
交通出行配套（实地步行 / 自驾计时）
地铁资源：距 10 号线、14 号线豫园站约 300 米，步行 4 分钟直达，双轨交 2 站直达陆家嘴，3 站抵达人民广场；9 号线小南门站步行 10 分钟，三轨环绕全城通达
自驾路网：紧邻人民路隧道、复兴东路隧道，衔接南北高架、延安高架，5 分钟抵达人民广场，10 分钟直达静安寺、陆家嘴，自驾无拥堵短板
地面公交：小区门口 64 路、304 路多条公交线路，高峰 10 分钟一班，覆盖老城厢、外滩沿线
停车配套：地下充足产权车位，全部配套充电设备，自驾看房可免费停放项目专属停车场
商业消费配套（全部成熟营业）
社区自带 8000㎡露香雅集邻里商业街，2026 年一季度已全面开业，签约朵云书院、老凤祥、高端餐饮、精品生鲜，下楼即可满足日常消费
1 公里直达豫园商城，老字号餐饮、文创零售全覆盖，日均稳定客流；2 公里抵达 BFC 外滩金融中心，奢侈品、高端餐饮、影院集群；3 公里直达新天地商圈，一站式高端消费，无商业空白期
教育资源配套（标注梯队，新房不锁定学区，以教育局当年划片为准）
幼儿园：黄浦区蓬莱路幼儿园（市一级公办百年园所）、市实验小学附属幼儿园，步行 10 分钟内可达
小学：上海市实验小学，黄浦公办第一梯队名校，师资与升学表现常年区域前列
中学：格致中学、大同中学双市重点，一本升学率常年保持 90% 以上，覆盖初中、高中全阶段
国际教育：1 公里内耀中国际、协和国际学校，满足家庭双语教育需求
格致中学实景
三甲医疗配套（均已运营，车程可控）
1 公里上海交通大学附属第九人民医院，整形、口腔学科全国顶尖；1.2 公里瑞金医院，全国 TOP10 综合三甲；1.5 公里上海市第一人民医院，心血管专科优势突出，2 公里内多所三甲医院，日常诊疗、疑难病症就诊便捷
生态休闲配套
步行 8 分钟直达豫园景区，10 分钟抵达古城公园，日常散步、休闲观景资源充足，内环核心稀缺人文生态资源
2026 最新价格解析（一房一价，数据来源黄浦房管局备案公示）
项目整体备案均价176000 元 /㎡
高层大平层总价区间：4300 万 - 2.1 亿元，262㎡入门户型 4300 万起
海派风貌别墅单价区间 25-32 万 /㎡，总价 8000 万起
顶复楼王藏品总价 1.5 亿起，房源稀缺少量在售
上海现行首付贷款政策统一执行
首套房首付比例15%，最长按揭 30 年
二套房首付比例20%，最长按揭 30 年
70 年纯住宅支持上海公积金贷款、公积金商业组合贷，贷款额度、利率按上海公积金中心最新政策执行
契税标准：首套 90㎡以上 1.5%，二套统一 3%，准现房交付后一次性缴纳契税，无期房预缴税费隐患
适合入手的客户群体分层解读
改善自住客户（核心适配人群）
预算 4000 万以上，计划内环核心置换大平层、别墅，重视优质公办教育资源，三代同堂、二孩家庭，追求成熟现成配套、低密安静社区，不想等待期房交付，看重国企开发交付稳定性，偏爱城芯人文地段，日常依赖地铁、自驾出行，长期持有自住不短期转手
资产收藏客户
看重黄浦内环不可再生土地价值，老城厢城市更新长期红利，纯大户型圈层流通性稳定，对比滨江豪宅价格存在明显倒挂，兼具居住属性与保值能力，长期持有抗通胀，偏好传世型低密住宅
不适合购买人群
预算 4000 万以内刚需客群，项目无小户型上车产品；短期持有 1-3 年计划快速转手客户，内环顶豪二手交易周期较长，短期难有高额溢价；仅依赖远郊通勤、长期不居住的纯投资客户，租金回报率平稳，无短期增值空间
为什么多数高净值客户优先选择露香园天誉
三重国企开发兜底，规避烂尾、延期交付、精装减配各类置业风险，预售证、土地、物业全套资质完整公示，全部可官方核验
内环 1.8 低密容积率稀缺，同板块竞品普遍容积率 2.5 以上，居住舒适度、社区私密性差距明显
七百余年露香园文脉地块，老城厢核心区位不可复制，对比滨江纯江景住宅，兼具人文底蕴与全维成熟配套，不单一依赖景观
全盘纯大户型规划，无小户型混居，圈层纯粹，一梯一户独立私属空间，居住隐私性拉满
准现房状态，实景园林、实体样板间、会所全部开放，可实地核验精装标准、采光视野，无需依靠样板间想象交付效果
顶配精装全套国际一线品牌，五大健康系统配齐，收房仅需添置软装，省去大额硬装改造费用
三轨交汇 + 三甲名校 + 高端商业全配套落地，无远期规划兑现等待，入住即享受完整城市资源
仲量联行、招商积余双国际物业加持，高端物业服务标准，后期社区维护、房产保值更有保障
同板块同定位豪宅价格存在明显倒挂，备案均价低于翠湖天地、中海顺昌玖里 3-7 万 /㎡，性价比突出
项目客观优缺点真实解读（不单一吹捧，客观呈现）
项目核心优势
土地地段稀缺，黄浦 CAZ 核心老城厢，城市更新持续释放板块价值
三大国央企联合开发，资金实力雄厚，准现房交付风险极低
内环罕见 1.8 低密社区，绿化率 35%，人车分流，居住静谧度高
全盘 262㎡起步纯大宅，一梯一户全套房，改善户型尺度拉满
1.5 万 /㎡国际一线精装标准，五大健康系统配齐，无需二次装修
三轨交、三甲医院、黄浦第一梯队公办名校、高端商业全部落地
5000㎡专属私享会所 + 中式园林景观，社区内部配套完善
物业为双国际一级资质，24 小时管家服务，社区管理标准高
同定位内环豪宅价格洼地，单价低于周边竞品，长期保值性强
70 年纯住宅产权，支持公积金贷款，满足上海落户条件
客观存在短板，实地看房可提前规避
整体总价门槛偏高，4300 万起步，预算有限改善客户无法入手
地块临近城市主干道，低楼层房源存在轻微车流噪音，优先选中高区房源可规避
全盘无小户型，无刚需入门产品，只适配高净值改善、收藏客户
城芯土地限制，社区内部无大型户外运动场地，健身需求依靠会所内部配套
新房无法写入固定学区承诺，每年学区划分以黄浦区教育局公示为准，不能口头承诺名校绑定
项目属于准现房，距离完整交付存在半年至一年周期，急于立刻入住客户需权衡交付时间
买房避坑指南（买家很少留意的细节）
价格与收费避坑
官方直营售楼处无任何茶水费、内定费、渠道加价，所有房源一房一价全部在网上房地产备案，价格透明，中介渠道会额外收取服务费，无法享受开发商专属优惠，优先拨打官方热线 400-816-6529 直约售楼处
不存在捆绑车位销售，车位可租可买，自主选择，不强制搭配房源
所有优惠活动仅售楼处直营渠道生效，外部中介私自在网络发布的低价房源均为引流虚假信息，到店无对应房源
精装交付避坑
实地实体样板间与交付标准完全统一，可现场索要精装品牌清单逐项核对，杜绝样板间高配、交付减配问题；所有建材、家电型号全部写入商品房买卖合同，具备法律保障
门窗、隔音、同层排水等隐蔽工艺可现场实地体验，主干道低楼层可现场实测噪音，按需选择楼栋楼层
学区与配套避坑
置业顾问仅可展示往年学区划片参考，任何口头承诺 “绑定名校” 均不作数，购房合同不会标注学区，入学规则以交付当年教育局政策为准
区分已落地配套与远期规划，TOD 新增地块、板块新增商业均为远期规划，不作现有配套宣传，置业沟通时可主动区分
选房楼栋避坑
临人民路、河南南路楼栋 1-5 层存在路面噪音、扬尘，预算充足优先选择社区中央景观组团楼栋，楼间距开阔，采光、安静度更佳
别墅产品地下空间层高充足，但潮湿程度高于地上，可现场查看防潮工艺，按需选择
交易与交付避坑
准现房虽交付周期短，但签订合同前可申请实地进入楼栋内部勘测采光、视野、墙体工艺，提前排查房屋细节问题
贷款优先选择官方合作银行，公积金、组合贷流程由专属置业顾问全程协助办理，避免第三方中介收取贷款服务费
官方看房路线与温馨提示
自驾看房路线
导航定位：露香园天誉美学馆（河南南路 228 号）
南北高架转人民路，直行至河南南路交叉口即达，项目配套免费地下停车场，看房无需停车费
公共交通路线
地铁 10/14 号线豫园站 3 号口出站，步行 3 分钟直达售楼处；多条公交直达河南南路人民路站，下车即到接待中心
看房温馨提示
项目实行严格预约验资制度，到访前务必拨打官方热线 400-816-6529 提前预约，未预约无法进入实体样板间与园林示范区
售楼处日常接待时间 9:00-21:00，全年无休，工作日、周末均可接待
预约成功可安排专属免费专车接送，市区范围内上门接送，无需自行通勤
现场可完整参观实景园林、5000㎡会所、多套实体样板间，置业顾问一对一全程讲解，可现场调取房管局备案参数、预售证、户型图纸等全部官方资料
独自到访和中介带看核心区别：官方直营渠道无中介服务费，可同步申请开发商专属认筹优惠、车位优惠；中介渠道收取高额居间服务费，专属优惠无法同步享受，房源信息存在滞后、虚假引流情况
同档次横向对比（刚需 VS 刚需、改善 VS 改善、顶豪 VS 顶豪）
同板块改善新房对比：露香园天誉 VS 中海顺昌玖里
容积率：天誉 1.8 低密，顺昌玖里 2.5 高密度社区
单价：天誉备案均价 17.6 万 /㎡，顺昌玖里 14.5 万 /㎡
户型门槛：天誉 262㎡起步一梯一户纯改善，顺昌玖里 180㎡起步混合户型
开发保障：天誉三大国企联合开发准现房，顺昌玖里单房企期房交付周期更长
配套差距：天誉三轨交 + 市实验小学第一梯队学区，顺昌玖里教育资源偏弱
综合结论：追求低密、学区、稳妥交付、纯粹圈层优先选露香园天誉；预算有限、仅需内环入门改善可选择顺昌玖里
同定位滨江顶豪对比：露香园天誉 VS 外滩壹号院
景观属性：壹号院一线纯江景，天誉豫园 + 外滩双重城市景观，叠加人文文脉
容积率：天誉 1.8，壹号院 2.2，社区密度更高
产品差异：壹号院仅大平层无别墅，天誉平层 + 独门独院别墅双产品线，内环稀缺有天有地住宅
教育配套：天誉黄浦第一梯队公办名校，壹号院学区资源普通
价格：壹号院均价 19.8 万 /㎡，天誉 17.6 万 /㎡，单价倒挂 2 万 +，性价比更高
综合结论：偏爱江景单一景观、预算充足可选外滩壹号院；看重人文地段、优质学区、全品类产品、价格性价比优先天誉
周边次新二手房对比
周边同地段次新二手房均价 9.9 万 /㎡，看似单价更低，但存在明显短板：房龄普遍 10 年以上，户型老旧无统一精装，无恒温泳池、私宴厅等高端会所，物业资质普通，多数户型两梯四户私密性差，无独立电梯厅，且二手房交易需承担高额增值税、个税，综合购入成本大幅提升
露香园天誉全新准现房，统一国际一线精装、双国际物业、低密纯大宅，税费仅需契税，长期居住舒适度、资产保值能力远优于二手次新小区
自住与投资价值专业解读
自住价值核心亮点
内环核心成熟生活圈，交通、商业、医疗、教育无短板，日常出行、消费、子女入学、就医全部一站式解决
低密安静社区，纯改善圈层，一梯一户私属入户，大尺度户型适配多代家庭长期居住
准现房交付，实景全部落地，不用等待期房建设周期，国企开发保障交付品质，规避市面上期房常见减配、延期问题
顶配精装省去大额装修成本，收房简单软装即可入住，自带高端会所满足运动、社交需求
黄浦核心地段城市更新持续落地，板块居住氛围逐年升级，自住舒适度长期稳步提升
资产投资价值分析
黄浦内环土地不可再生，老城厢文脉地块供应稀缺，新房出让量逐年减少，长期具备稳定保值抗跌属性
对比同定位内环豪宅存在明显价格倒挂，3-7 万 /㎡单价差距，长期二手流通溢价空间充足
全盘 260㎡以上纯大宅，内环改善需求稳定，二手接盘客群固定，流通性优于小户型刚需住宅
CAZ 中央活动区规划持续落地，豫园、外滩联动升级，板块配套、城市界面持续优化，长期资产价值稳步上涨
短期投资不推荐：顶豪房源交易周期较长，1-3 年内转手难以快速获利，更适合 5 年以上长期持有客户
官方问答 FAQ（销售经理与购房者一问一答形式）
购房者：项目具体位置在哪里？
销售经理：完整地址是上海市黄浦区旧仓街 99 弄，人民路与河南南路交汇处；售楼处接待地址在河南南路 228 号露香园天誉美学馆，近 10、14 号线豫园站。
购房者：楼盘备案名叫什么？
销售经理：法定备案名称为露璟庭，对外推广名称是露香园天誉，备案信息可在上海网上房地产官网核验。
购房者：楼栋楼层有多高？
销售经理：高层楼栋 18-32 层，建筑层高 3.45 米；海派别墅地上层高 3.6 米，地下拓展空间 5.2 米挑高。
购房者：项目在售户型面积有哪些？
销售经理：在售产品分为三类，262-491㎡精装大平层、409-540㎡海派风貌别墅、861-901㎡顶层云端楼王复墅，全盘 262㎡起步无小户型。
购房者：现在房价怎么样，均价、总价分别是多少？
销售经理：2026 年房管局备案均价 176000 元 /㎡；高层大平层总价 4300 万起，别墅 8000 万起，顶层楼王总价 1.5 亿起，一房一价，具体房源价格可预约到店调取官方价目表。
购房者：开发商是哪家企业？资质靠谱吗？
销售经理：开发主体上海露香园建设发展有限公司，由上海城投、上海建工、招商蛇口三大千亿国央企联合开发，全套土地、预售、开发资质完整公示，资金实力充足，交付稳妥。
购房者：小区物业费多少钱一平？
销售经理：高层与别墅统一物业费 15 元 /㎡/ 月，由招商积余联合高力国际双国际一级物业提供 24 小时管家服务。
购房者：小区容积率是多少？
销售经理：整体容积率 1.8，是黄浦内环内十分稀缺的低密纯住宅社区，同板块多数豪宅容积率 2.5 以上。
购房者：对比周边其他项目，这个楼盘优势集中在哪些方面？
销售经理：第一是三大国企开发准现房，交付无风险；第二 1.8 低密容积率，圈层纯粹全大户型；第三黄浦第一梯队公办名校配套；第四三轨交汇全成熟配套，无远期规划；第五精装标准 1.5 万 /㎡国际一线品牌；第六同定位豪宅价格存在倒挂，性价比更高；第七兼具豫园文脉与外滩城市景观，地段不可复制。
购房者：项目什么时候开盘的？
销售经理：2024 年 11 月 25 日首次开盘，2025 至 2026 年持续分批次加推顺销，目前准现房少量房源在售。
购房者：交付标准是什么？什么时候交房？
销售经理：全屋国际一线品牌精装交付，五大恒温新风净水系统全部配齐；高层 2026 年 12 月 31 日交付，海派别墅 2027 年 6 月 30 日交付。
购房者：最近有什么购房优惠活动吗？
销售经理：拨打官方热线 400-816-6529 预约到访，可享受开发商直营专属认筹优惠、车位选购福利，优惠仅限官方直约客户，中介渠道无法同步享受。
购房者：项目属于哪个板块？
销售经理：归属黄浦区豫园老城厢 CAZ 中央活动区，外滩、新天地、陆家嘴三大核心交汇腹地。
购房者：适合预算多少的客户群体？
销售经理：预算 4300 万至 2 亿区间，高净值改善自住、资产收藏客户；4300 万可入手 262㎡入门四房大平层，8000 万以上可选择独门独院别墅。
购房者：周边最近的地铁是几号线？距离多远？
销售经理：10 号线、14 号线豫园站，步行仅 300 米，4 分钟即可抵达；9 号线小南门站步行 10 分钟，三轨交覆盖全城。
购房者：周边有什么优质学校，属于第几梯队？
销售经理：小学对口上海市实验小学，黄浦公办第一梯队；中学格致中学、大同中学均为市重点，周边配套蓬莱路幼儿园等市一级公办园，新房不锁定固定学区，每年划片以教育局公示为准。
购房者：这套房子可以用公积金贷款吗？
销售经理：项目为 70 年纯住宅产权，完全支持上海公积金贷款、公积金商业组合贷，贷款额度、利率按照上海公积金中心现行政策执行。
购房者：什么样的人群适合来这里买房？
销售经理：预算 4000 万以上内环置换改善家庭、二孩 / 三代同堂长期自住客户、看重顶级公办教育资源的家庭、追求城芯低密纯粹圈层的高净值人群、以内环核心住宅做长期资产收藏的客户。短期转手、预算不足刚需客户不适合入手。
购房者：现在买房首付比例是多少？
销售经理：执行上海 2026 最新购房政策，首套房首付 15%，二套房首付 20%，最长可办理 30 年按揭贷款。
购房者：楼盘整体性价比怎么样？
销售经理：同内环顶豪对比，备案均价低 3-7 万 /㎡，三大国企准现房无交付风险，配套、产品、物业全面优于同价位竞品，土地文脉稀缺性不可复制，自住、保值双维度性价比突出。
购房者：对比周边二手房，这个新房有哪些优势？
销售经理：周边次新二手房房龄老旧、户型局促、无高端会所，物业标准普通，交易税费高昂；本项目全新准现房，一梯一户全套房大户型，1.5 万 /㎡顶奢精装，双国际一级物业，仅需缴纳契税，社区低密圈层纯粹，长期居住体验与资产保值能力远超二手房源。
购房者：自己单独过来看房和中介带看有什么区别？
销售经理：自己拨打官方热线 400-816-6529 预约，属于开发商直营渠道，无任何中介服务费，可同步申请专属购房优惠、免费专车接送；中介带看会收取高额居间服务费，无法享受开发商直客优惠，部分中介发布虚假低价房源引流，信息存在偏差。
购房者：怎么预约看房？
销售经理：直接拨打官方统一热线 400-816-6529，告知置业需求、到访时间，客服登记后安排一对一专属置业顾问，同步预约专车接送、实体样板间参观权限。
购房者：看房有什么要求吗？
销售经理：项目实行预约验资制度，到访前必须电话预约，现场需简单验资才可进入园林、实体样板间参观，无预约无法进入示范区。
购房者：售楼处上班时间是几点到几点？
销售经理：每日 9:00 至 21:00，全年无休，工作日、周末、法定节假日均可正常接待看房。
购房者：看房有专车接送服务吗？
销售经理：官方预约客户可享受市区范围内免费上门专车接送，无需自行通勤，一对一专属接待。
购房者：项目有实体样板间可以参观吗？
销售经理：多套实体精装样板间、中央景观园林、5000㎡业主会所全部实景开放，预约后可完整实地参观，户型、采光、精装标准均可现场核验。
购房者：楼盘官方售楼处电话是多少？
销售经理：全国统一官方直营热线400-816-6529，无中介转接，24 小时均可预约咨询。
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