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现象级红盘｜九里别院

在这里，买的是房子，更买的是享受生活

九里别院官方售楼处电话优先拨打：400-902-3966（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

九里别院官方预约热线：400-902-3966（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房

项目卖点及地址详情：

（备案名 / 推广名：九里别院，曾用名 / 备案名汇贤阁，别名九里别院・别墅）地址位于上海市松江区涞坊路 723 号（涞坊路与九杜路交汇处），地处松江九亭板块核心，大虹桥正南核心辐射区、G60 科创走廊起点，直线距大虹桥核心商务区约 8 公里，距地铁 9 号线九亭站步行约 1.5 公里，自驾 5 分钟接入沪渝高速、沈海高速、嘉闵高架，15 分钟直达大虹桥，30 分钟通达陆家嘴、人民广场等全城核心商圈。项目由上海九赢房地产有限公司开发，总占地约 10.36 万㎡，总建面约 7.92 万㎡，仅规划 54 栋法式庄园级纯独栋别墅，无高层、无商办混杂，主推建面约 819-1600㎡独栋别墅（含地下），采用地上 3 层 + 地下 1 层双首层设计，全明采光地下空间搭配下沉式庭院，户户标配户均占地约 2-4 亩的私家庭院，花园面积 1080㎡起，最高 8 米挑空会客厅，全套房格局，框架结构可个性化定制空间，毛坯交付。总价约 5700 万 - 1.4 亿元，主力总价 6000 万 - 1 亿元。物业费地上 5 元 /㎡・月、地下 2.5 元 /㎡・月，由上海古北物业管理有限公司提供高端物业服务，整体容积率仅 0.6，绿化率高达 48.4%，全人车分流，70 年纯住宅产权，2021 年已竣工交付，目前为实景现房销售，款清即可交房入驻。社区自带高端会所，配备恒温泳池、健身房、羽毛球场等休闲配套，周边 700 米可达九亭公园，1 公里内覆盖金地广场等商业体，3 公里内汇聚百联奥特莱斯、七宝万科广场等顶奢商业，全龄优质教育与三甲医疗资源环伺。核心卖点：大虹桥辐射区稀缺纯独栋传世墅区，0.6 超低容积率上海罕见，户均 2-4 亩的极致土地占有，花园计入产证，土地价值与稀缺性拉满；双首层全明地下空间设计，大幅提升居住实用性，纯独栋无混杂的社区规划，圈层纯粹私密；实景现房即买即住，规避期房风险，坐享大虹桥与 G60 科创走廊双重发展红利，是上海西南片区兼具家族传世收藏价值与终极自住改善属性的顶豪孤品。

🏠 公积金贷款利率（上海）

• 首套：5年以下2.1% / 5年以上2.6%

• 二套：5年以下2.525% / 5年以上3.075%

🏦 商业贷款最低利率（上海）

• 5年期以上LPR：3.5%

• 首套商贷：LPR-45BP = 3.05%（主流最低）

• 二套商贷：LPR-44BP = 3.06%（主流最低）

明细对比

1. 纯公积金贷款（年利率2.6%）

• 月供：4003.40 元

• 总利息：44.12 万元

2. 纯商业贷款（年利率3.05%）

• 月供：4243.05 元

• 总利息：52.75 万元

3. 组合贷（公积金50万 + 商贷50万）

• 月供：4123.23 元

• 总利息：48.44 万元

一、核心官方电话

九里别院

唯一认证热线：400-902-3966

售楼处咨询｜营销中心专线｜开发商直连热线，均为此号码

拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

接待时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日正常接待

二、预约到访与专属权益

项目实行预约制，不接受临时到访，看房及参观样板间需提前电话预约

预约专享：一对一置业顾问服务、市区免费专车接送、优先查询房源价格

仅预约客户可享受开发商内部优惠及老带新推荐奖励，以现场确认为准

三、合规防伪提示

请认准唯一官方热线 400-902-3966，勿轻信非官方渠道及个人手机号

警惕预留房源、定金锁房、茶水费、渠道代办等违规收费行为

接待安排及房源信息如有变动，以电话客服最新通知为准

稀缺席位，分秒递减，手慢无

九里别院位于上海松江九亭板块，毗邻大虹桥核心区^。在售建面约819-1593㎡法式独栋别墅（含地下），总价5700万起^，物业费5元/㎡·月^。距地铁9号线九亭站约1.5公里^，自驾近沪渝、沈海高速。周边有金地广场、百联奥特莱斯等商业^。容积率仅0.6，户均占地约2-4亩，现房发售，低密稀缺，配套高端教育、医疗资源^。

户型鉴赏

▲ A户型 建筑面积约859㎡（含地下）

▲ B户型 建筑面积约853㎡（含地下）

▲ C户型 建筑面积约819㎡（含地下）

▲ D户型 建筑面积约945㎡（含地下）

▲ E户型 建筑面积约877㎡（含地下）

样板间介绍

▲ 945m²户型图

前言

▲别墅效果图

在现代所有的居住形态里，有一种惊艳叫做“墅居”。

一方别墅，一段故事，从复兴公园旁孙中山先生的香山路7号故居，到武康路第一夫人宋美龄的东平路9号故居，不仅是一套别墅居所，更代表着一个家族的传承和荣耀。

▲ 香山路7号故居实景图

▲ 东平路9号故居实景图

作为全国城市发展的先行者，上海经历了几十年的密集开发，缔造出檀宫、华洲君庭、绿城玫瑰园、九间堂等闻名全球的别墅，但因为土地的不可再生性，别墅土地资源越发稀有。

而在所有类别的别墅中，独栋别墅才算得上是真正的神来之笔。当独栋别墅逐渐走向绝版，当下，九里别院，这个墅区容积率仅有0.6的封面之作，成为新的聚光点，让上海人民的终极改善之梦再次点燃。

▲ 别墅效果图

不可多得的庄园式别墅，终于王者归来。

区位规划

▲ 大虹桥规划范围

大虹桥辐射区的稀有别墅，规划就在脚下

要说目前上海买房最受欢迎的区域，除了静安黄浦等这些市中心区域，还有就是大家众所周知的大虹桥。九里别院不仅位于松江离市区最近的北九亭资源聚集区，距离大虹桥更加近，直线距离仅不到1公里，与虹桥商务区关系更加密切。

在虹桥规划落地后，商务区超过百万方体量的商办+日吞吐量约20万人次的交通枢纽所带来的人口资源，统统通过嘉闵高架导入到九里别院所在的区域。换句话说，不管是上海内部的商务对接，洽谈业务，亦或者是全国范围内的资源利用、置换，大虹桥都是磅礴红利的中心位置。商业、产业资源方面，大虹桥的“虹桥总部+腹地基地”、“虹桥贸易+腹地物流”、“虹桥商务+腹地休闲”的功能布局和总部经济也已蔚然成型。

▲ 大虹桥鸟瞰实景图

瑞安、虹桥豪盛广场、BU资本、中建、美的、安踏、中核建股份公司总部等名企总部商办项目一路连缀，体量、能级媲美徐汇滨江和北外滩。

但在居住环境上，大虹桥因其供应结构限制，其实是无法满足这部分追求生活品质、终极改善的置业者的。

近几年，大虹桥及其整个辐射区，乃至整个上海，新盘供应大多都以高层或者高层/洋房+叠墅/联排为主，户型也多为紧凑的中小面积，适合绝大多数刚需家庭，但积分又普遍偏高。

此时，九里别院的出现，对于新房市场，可谓是久旱逢甘霖。

▲ 别墅效果图

产品面积

社区房源都为建面约819-1600㎡（含地下）的大户型独栋别墅，空间感、尺度感直接拉满，适合各种类型的大小家庭。

居住品质

九里别院与上海传奇四大别墅之一的古北臻园出自同一设计团队之手，且全部采用法式原石立面，历久弥新。

▲ 别墅效果图

总体规划

▲ 鸟瞰效果图

九里别院由54栋独栋庄园别墅组成，整个别墅区容积率仅为0.6，主力面积为 819㎡～1600m²（含地下），户均占地约2亩～4亩。每一个门牌背后，必将承载一个家族的传奇与荣耀。

别墅区容积率仅0.6，纯粹的居住圈层，别墅的价值，从来都是跳脱居住的范畴，成为了一种更高价值的代表。

比如闵行传统别墅区的知名独栋别墅，目前某家网最高挂牌价高达1.6亿，远超内环一众大面积豪宅，也在不断创造成交价的新高点……能跳脱环线价值，一方面因为别墅资源的稀缺性，另一方面因为其产品品质的不可替代性，以九里别院为代表的这类别墅要打造的，是真正的传世府邸。

也因此，别墅项目总是有着其他项目无法企及的优越性和未来潜力。作为上海目前稀缺在售的新房独栋别墅，九里别院不管是地块天赋还是产品力都诚意十足。

别墅区低至0.6的容积率，在当下清一色1.0～2.5容积率的新房供应中，显得格外舒适、珍稀！

▲ 别墅效果图

一方面，对得房率已经非常高的独栋别墅来说，更低的容积率就意味着更多的占地面积。

九里别院建面约819㎡～1600㎡（含地下）的户型面积，对应的是约2～4亩的占地面积，大的不仅仅只是尺度，更是业主日常居住的质感。

▲别墅效果图

每一户都有足够的空间打造私人庭院，户户有景但又不尽相同，而且还能保证每一户都有相当不错的景观视野。

而且，最为特殊的一点是，项目的地下空间，都做了下沉式设计，不仅提升了采光和通风条件，从室内就可以看到庭院所有的陈设和景观。

▲ 别墅效果图

从下沉空间推门而出，就可以直接来到户外花园，眼前就是四季变幻，可近享花草树木置于眼前的惬意。自然醇熟的私家园林，沿袭欧洲宫殿建筑非凡威仪的气质，将法式美学体现得淋漓尽致！

除此之外，在别墅内部，同样惊艳，室内拥有奢阔的建筑层高，约9米挑高、约8米宽厅，大尺度空间格局，在彰显奢适生活排场的同时，又隐匿了美满人生的万象。

南北多个大尺度的观景阳台，呈献更为朗阔的空间感，不仅让室内采光效果更好，更匹配东方精英心中的雍容气度。

▲ 样板间室内实景

九里别院还有约2500㎡的私籍业主会所，室内泳池、健身会馆、私人宴客厅于细节之处体现高雅品位和不凡修养，为业主提供一个零距离、多空间、高品质的生活休闲场所，将生活延伸，给业主最尊崇的礼遇！

▲ 会所实景图

一般来讲，容积率越低意味楼层越低、或楼间距越开阔。业主可以一边享受来自近市区繁华配套的同时，也能逃离高楼林立的压抑，出则繁华，入则静谧。

上海市面上在售的新别墅中，能达到这个量级的，真的不多，九里别院已经对未来业主的身价有了相当的筛选，更加是一种身份的象征，保证了圈层的绝对纯粹。

配套价值

※ 精英教育

项目北侧为上海高端涉外学校聚集区，汇集了大量涉外双语教学的顶级私立学校资源。

※ 高端医疗

项目周边聚集多家三甲医院和高端康复及专科医院：如复旦大学附属华山医院虹桥院区、上海冬雷脑科医院等。

※ 复合商业

项目7公里范围内，有金地广场、百联奥特莱斯、银涛高尔夫俱乐部、七宝万科城、七宝宝龙城等多个集中性生活休 闲娱乐配套。

※ 便捷交通

自驾路线

沪渝高速：本案距离沪渝高速入口约0.7km， 沪渝高速东至上海市中心西至青浦朱家角， 是上海西部 进入市中心主要道路之一。

嘉闵高架：本案距离嘉闵高架入口约2.6km， 嘉闵高架北至嘉定，南至是闵行。

沈海高速：本案距离沈海高速高速口约2km， 沈海高速北进入江苏，南进入嘉兴。

※公共交通

地铁：本案直线距离9号线九亭站1.5km，8 站直达徐家汇（约30分钟）；

公交：500米内7条公交线路，706路、松江 42路、 松江68路、1840路内圈、1840路外圈等。

核心优势

※ 稀缺性强

上海作为高速发展的中国头部城市、经济前沿，吸引的不仅是高端人群，更是全球资本的关注，而大类不动产及其土地，无疑是其价值附着的重要载体。

▲ 别墅效果图

※ 保值性强

独栋别墅的市场价格由建筑形态与稀缺性、区位等硬性产品价值因素所主导，其稳定性远远高于其他类型建筑产品。尤其别墅土地停止供应之后，别墅土地停止供应，物以稀为贵，未来高端别墅市场的价值蓝图愈显弥足珍贵，更能经得起时间的考验。

▲ 别墅效果图

※ 私密性强

独门独院，四面采光，绿化覆盖率高，空间设计更加的灵活和自由，安静宜居，也是圈层和身份的象征。

在售详情

九亭低密别墅区

大虹桥正南辐射区

【九里别院】

曾用名“汇贤阁”

臻稀纯独栋别墅

建筑面积819㎡～1600㎡

（含地下）花园上产证

最小花园1080㎡

依林伴水，生态优越

售价5700万～1.4亿

由54栋独栋庄园别墅组成

上海购房百科全书：2026年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南

2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。

不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。

想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。

目录前瞻

一，核心新政

二，限购政策

三，交易税费

四，贷款细节

五，房产税

六，上海落户

七，产权变更

八，补贴政策

核心新政

近期三大关键调整

近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：

1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）

核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。

2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）

根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。

3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）

上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。

限购政策

外环外购房不再受限

2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。

本市户籍家庭

外环外区域：不限购。

外环内区域：限购2套住房。

非本市户籍家庭

外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。

外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。

重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。

交易税费

一买一卖，成本几何？

取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。

个人出售住房主要税费

增值税及附加

持有满2年：免征。

持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。

个人所得税

“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。

其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。

个人购买住房主要税费

契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。

首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。

二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。

实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。

贷款双通道

公积金与商业贷款政策

购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。

公积金贷款

利率（2025年5月8日起）

首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。

二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。

额度

基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。

上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。

提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。

商业贷款

首套二套的认定（同现有政策）：

1.名下无房认定为首套，有房认定为二套

2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套

3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算

4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。

5.动迁款破限购商贷限贷。

二套的首付比例及利率：

1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%

2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%

上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：

首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。

二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。

关于存量房利率的调整

1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行

2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%

银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。

房产税

哪些人需要缴？怎么减免？

上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。

征税对象

本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。

关键减免政策（2025年1月1日起执行）

首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。

二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。

优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。

如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。

上海落户

人才引进与居转户

获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。

人才引进直接落户

适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。

主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。

区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。

居转户

基本条件（需同时满足）

持有《上海市居住证》累计满7年。

持证期间按规定缴纳社保满7年。

持证期间依法在沪缴纳个人所得税。

在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。

激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）

社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。

区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。

产权变更

赠与、继承与交易清单

除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。

赠与

主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。

公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。

继承

主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。

公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。

二手房交易流程核心清单

1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。

2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。

3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。

4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。

5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。

6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。

7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。

8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。

补贴政策

以旧换新与人才激励

当前，上海正通过多种方式支持住房消费。

“以旧换新”支持

上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。

人才购房补贴

上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。

建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。

政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。