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内环内|虹口瑞虹商圈|金茂TOP级标杆产品

10号线邮电新村站

金茂TOP级璞系+科技住宅

「金茂·璞元」

将推建面约128-239㎡3-5房

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上海首座璞系TOP级科技住宅

金茂5舒科技系统➕超一线品牌内装➕豪华外立面➕极致建筑工艺

全面积段“一梯一户”私密生活礼仪

约1700平奢享会所+1F架空层泛会所

下沉式庭院,可沉浸“立体山水”景观

推约128㎡-约169㎡-约200㎡-约240㎡

预计7月中下旬认筹

售楼处&科技馆(绿色科技住宅)已开放

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上海虹口金茂·璞元售楼处电话☎：400-9659-259（预约看房热线）“真正的顶豪,从不在价格赛道竞逐,而是以"首创"来定义价值”

这句话的背后,是上海乃至全球顶豪市场“赢家通吃”的铁律:唯有独特性才能成就传奇,唯有开创性才能定义时代

·汤臣一品:中国首个金属铝板外立面住宅,开创性设计让上海豪宅首次对标全球!

·东京安缦公馆:日本首个侘寂科技住宅,"禅意科技+侘寂美学"的独特设计,缔造了单价冲破100万/m²的神话

·翠湖天地六期:上海首个石库门风貌现代豪宅,单价21.6万/m²售罄,顶豪客群疯狂为”文化+产品力“双重溢价买单

毫无疑问,当市场进入成熟期,单纯的地段价值会被充分定价,唯有产品创新才能突出重围,享受市场的追捧和溢价!

事实也确实如此,历史只会记住那些敢为天下先的作品,当汤臣定义高度、安缦定义隐逸、翠湖定义底蕴,今天的,正以12大首创设计,定义上海豪宅的下一章

实景图

今天,小编就为大家带来的产品力剧透,看TA是如何将“璞”系的豪宅气韵、海派传承的东方美学以及瑞虹板块30年城市更新的成果聚沙成塔,以审美、居住和传承三重价值,重构顶豪定义,让世界看见东方豪宅的终极答案!

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上海虹口金茂·璞元售楼处电话☎：400-9659-259（预约看房热线）上海前所未见的“红线外全域定制”!

将豪宅的场域开创性的拓展到了红线外,构筑出一个自然社区底盘!

通过“消隐式”设计手法,打造出了瑞虹板块内更具地标感、国际感的街角商业,让建筑与周边环境融为一体,把“无界”融入生活的每一个角落

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示意图,仅供参考

连地铁站的出入口也在的更新设计范围之内,通过统一化审美语言形成城市中和谐共处的存在,消除城市界面之间的断层

示意图,仅供参考

滨河步道也进行了拓宽和更新让每一个经过这里的人都感受到城市的生动

示意图,仅供参考

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上海虹口金茂·璞元售楼处电话☎：400-9659-259（预约看房热线）这些看似微小的改变背后,是金茂对日常最朴实的观察,是额外成本与精力的投入,是“城市共建者”思维的央企责任感和担当,是独一份的顶豪气韵!

更深层次的红线退让!

做红线退让的豪宅,上海有不少,但能达到这样深层次的屈指可数,通过退让红线,将更多空间让渡给公共区域,营造出了可以漫步的交互式街区,为瑞虹板块30年城市更新增添新的注解

示意图,仅供参考

甚至的主入口也没有一味追求高度和宽度,而是同步进行退让,穿过城市森林才能抵达入口,返璞归真的隐奢感悠然而生,一如“璞玉”低调雅致,温润如玉,让每一次归家都是步入自然的旅程

示意图,仅供参考

上海首个垂直峡谷生态林

你何时见过上海哪个项目能在社区里做出了一个“峡谷”?

用约10米垂直挑空,把峡湾、密林、溪涧、山丘都纳入其中

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漫步其中,路过叠级水瀑,或者游览苔藓林园,会发现真正璞实的设计,会让位于自然的原生意境

内环首个自然生息感社区

采用了首层全架空设计,超过5米的架空层层高,让整个社区的首层演变为无界庭院,身处其中,你可以轻易将社区内核心景观视野,尽收眼底

示意图,仅供参考

而且,不同于传统豪宅社区的独立花园,的花园是“流动”的,大尺度的中庭景观和立体园林体系,在不断洄游且连续的漫步动线串联下,视觉形成了连续的感官通廊,一步一景,自然韵律在不同的庭院之间流转

漫步其中,视线并不会被楼栋干扰,而是穿梭于满眼绿意的庭院之间,在上海的心脏处,纵享私家园林

金茂首个温润艺境的恒久建筑

纵观豪宅建筑立面进化史,从1.0石材→2.0铝板→3.0陶板,每一次迭代都是对美学的深度探索

而作为上海豪宅新范本,将中国千年东方的陶瓷雅韵与最新一代技术的铝板结合,塑造全新城市封面,打造温润艺境的恒久建筑,光是陶板,在短短3个月内,金茂团队就进行了12次打样!

示意图,仅供参考

流线型的金属线条勾勒,让建筑长出ArtDeco黄金比例,深色陶板与浅色铝板的同框,达成了与虹口文脉的有机呼应

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非对称的设计带来动态美感,冲破传统的建筑设计框架,向人们呈现非对称的建筑与空间的艺术之美,赋予了建筑更多的生命力与动感

从颜色配比、材质使用再到线条的细节打磨,所见的每一处皆是深度奢定,完成百年海派的当代叙事

上海首个全场景动态智能生活

将首次引入智能AI系统,孩子老人安全监控,水质在线监测,甚至从地库到入户,都可以智能识别并预判到达楼层,实现无接触贯穿整个归家动线

金茂迄今为止最强科技系统

在这里,金茂引以为傲的科技系统再次升级,户型也会全面迭代,据说就连125㎡户型也能做到真正的一梯一户

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示意图

另外,服务也会为璞元做定制升级,将这里打造成金茂首个返璞归真的圈层平台

这还都只是项目产品力的冰山一角,更多细节等待大家现场了解!

可以确认的是,的这12大首创开辟出了一条独立产品赛道,引领着上海顶豪的新范式,关键这条道路上目前只有一家,一个没有竞品的项目,未来在二手房市场的定价权将是无可估量的

户型图如下:

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板块方面

项目位于瑞虹新城片区核心位置,能享受到瑞虹片区成熟的配套.

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房贷申请“通关密码”：这些条件不达标，再好的房子也难入手！

“首付凑齐了，房子看好了，贷款却被拒了！”——这是无数购房者在楼市浪潮中遭遇的“滑铁卢”。

当“居者有其屋”的梦想近在咫尺，贷款资格却像一堵无形的墙，将购房者挡在门外。房贷申请究竟需要哪些“通关密码”？本文将为您拆解信用、收入、年龄、政策四大核心关卡，助您提前避坑，高效获批。

一、信用关卡：你的征信报告是“通行证”还是“拦路虎”？

在数字化时代，信用记录已成为个人的“经济身份证”。银行审核贷款时，征信报告是首要参考依据，其重要性远超多数人的想象。

1. 逾期记录：6次逾期或“连三累六”，贷款直接“亮红灯”

征信报告中，近两年内的逾期记录是银行关注的重点。若逾期次数超过6次，或出现“连续3个月逾期、累计6个月逾期”（即“连三累六”）的情况，贷款申请大概率会被拒绝。例如，某购房者因信用卡多次逾期，导致征信报告显示“连二累四”，最终被银行拒贷，只能推迟购房计划。

2. 负债率：月供占收入50%是红线

银行会通过征信报告计算申请人的负债率。若月供（包括本次贷款）超过家庭月收入的50%，银行会认为还款压力过大，从而降低贷款额度或拒贷。例如，某家庭月收入2万元，若月供超过1万元，贷款审批可能受阻。

3. 查询次数：频繁申请贷款会“扣分”

短期内频繁申请信用卡或贷款，会导致征信报告被多次查询。银行会认为申请人“资金饥渴”，风险较高。建议半年内征信查询次数不超过6次，避免因查询过多影响贷款审批。

应对策略：

1.

提前半年自查征信报告，纠正错误信息（如非本人贷款记录）。

2.

3.

按时偿还信用卡和贷款，避免逾期。

4.

5.

减少不必要的贷款申请，保持征信“干净”。

6.

二、收入关卡：月收入2倍于月供，只是“及格线”？

收入是还款能力的直接体现，但银行对收入的审核远不止“月收入≥月供×2”这么简单。

1. 收入稳定性：工资流水需连续6个月以上

银行要求提供连续6个月（部分银行要求12个月）的银行流水，以证明收入稳定性。自由职业者需提供纳税证明、经营合同等替代材料。例如，某自由职业者通过提供连续12个月的纳税记录和合同，成功获批贷款。

2. 收入证明：单位盖章的“官方认证”

除银行流水外，还需提供单位开具的收入证明，注明职位、收入、联系方式等信息，并加盖公章或人事章。部分银行要求收入证明格式符合模板，否则需重新开具。

3. 资产证明：房产、存款是“加分项”

若申请人名下有其他房产、车辆、大额存单等资产，可提供作为辅助证明，增强还款能力说服力。例如，某购房者提供名下另一套房产的产权证，银行将其贷款额度提高至评估价的70%。

收入计算陷阱：

1.

奖金、提成等非固定收入可能不被全额计入，需提供完税证明。

2.

3.

兼职收入需提供合同和流水，部分银行不认可现金收入。

4.

5.

共同借款人（如配偶）的收入可合并计算，但需提供关系证明。

6.

三、年龄与身份关卡：18岁可贷款，65岁是“高压线”？

年龄和身份是贷款的“基础门槛”，但不同银行对年龄上限的要求存在差异。

1. 年龄下限：18岁是“硬指标”

申请人需年满18周岁，具备完全民事行为能力。未成年人无法作为主借款人，但父母可为未成年子女购房并申请贷款（需提供监护关系证明）。

2. 年龄上限：65岁是“普遍线”，部分银行放宽至70岁

多数银行要求借款人年龄加贷款期限不超过65岁（男性）或60岁（女性）。例如，50岁男性申请30年贷款，因65-50=15＜30，贷款期限需缩短至15年。但部分银行对优质客户放宽至70岁，需提供更强还款能力证明。

3. 身份证明：身份证、户口本、居住证缺一不可

需提供身份证原件及复印件、户口本（外地户籍需提供居住证或社保缴纳证明）。例如，某外籍人士在中国购房，需提供工作签证和纳税证明。

特殊案例：

1.

退休人员贷款：需提供退休金流水和存款证明，部分银行接受子女作为共同借款人。

2.

3.

港澳台居民贷款：需提供港澳居民来往内地通行证或台湾居民来往大陆通行证，以及境内工作证明。

4.

四、政策关卡：首套房20%首付，二套房利率上浮20%？

购房政策因城市而异，首付比例、贷款利率、限购限贷等政策直接影响贷款资格。

1. 首套房与二套房认定：“认房不认贷”成主流

2023年起，多地推行“认房不认贷”政策，即只要名下无房，即使有贷款记录，也可按首套房政策贷款。例如，某购房者曾贷款购房但已出售，再次购房时首付比例可低至20%（部分城市）。

2. 首付比例：首套房最低20%，二套房最低30%

首套房首付比例通常为房价的20%-30%，二套房为30%-50%。例如，北京首套房首付比例最低35%，二套房最低60%。

3. 贷款利率：首套房利率下限，二套房上浮20-30个基点

首套房贷款利率通常为LPR（贷款市场报价利率）下浮或持平，二套房上浮20-30个基点。例如，当前5年期以上LPR为3.95%，首套房利率可能为3.75%，二套房为4.15%-4.25%。

4. 公积金贷款：连续缴存6个月，最高可贷120万元

多数城市要求公积金连续缴存6-12个月，贷款额度与缴存基数、余额挂钩。例如，北京双职工家庭最高可贷120万元，上海最高100万元。

政策避坑指南：

1.

提前查询当地购房政策，避免因限购限贷导致合同违约。

2.

3.

公积金贷款需保留足够余额，部分城市要求账户余额乘以倍数计算额度。

4.

5.

商业贷款转公积金贷款需满足连续缴存和产权清晰等条件。

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

五、其他隐形条件：这些细节可能让你“功亏一篑”

除上述核心条件外，还有一些隐形条件容易被忽视。

1. 房屋条件：房龄超过20年可能被拒贷

银行对抵押房屋的房龄、产权性质有要求。房龄超过20年的老旧小区、经济适用房、小产权房可能无法抵押。例如，某购房者购买1990年建成的房产，因房龄超过银行限制被拒贷。

2. 贷款期限：最长30年，但需满足年龄限制

贷款期限最长30年，但需满足“借款人年龄+贷款期限≤65岁（男性）/60岁（女性）”。例如，45岁男性申请贷款，最长期限为20年（65-45=20）。

3. 共同借款人：配偶信用不良可能牵连主贷人

若配偶作为共同借款人，其信用记录也会被审核。若配偶有严重逾期记录，可能影响贷款审批。

结语：贷款不是“抽盲盒”，提前规划是关键

房贷申请是一场“资格赛”，信用、收入、年龄、政策四大关卡缺一不可。购房者需提前自查征信、整理收入证明、了解当地政策，避免因细节疏忽导致贷款失败。记住：贷款不是“抽盲盒”，提前规划才能让“居者有其屋”的梦想照进现实。