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注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；

30多年前，正值浦东开发开放前夕，420米金茂大厦拔地而起，昔日世界第四、中国第一的高楼，叩响了上海的世界金融中心大门。

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2019年，上海“一江一河”黄金三角之一——北外滩世纪规划诞生，金茂肩负起北外滩2/3的开发工程，助力上海建成世界十大航运中心。

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今年“好房子”国家标准颁布，如何再续金茂府传奇，为上海打造豪宅的峯脊，金茂带着全新TOP级「璞」系列作品来了。

最新消息！10号线邮电新村站，上海2025年首个地王“瑞虹地王”——金茂+庆隆瑞虹项目——【金茂-璞元】三批次火热认购中！

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三批次加推3#楼57套建面约200m²4房

过会均价168100元/m²

11月20日认购，认购金206万，计划于11月28日开盘

项目首日认购30组+，认购率56%

前期少量建面约130-172m²3-4房

类一梯一户无连廊设计、装标4000元/m²

过会均价16.8万/m²，总价1818万起

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户型图赏鉴

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130㎡样板间

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172㎡样板间

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土拍回顾及规划

2025年2月，今年第一批次土拍中，经过184轮竞价，金茂&庆隆联合体以总价896435万元竞得虹口C080302单元hk329-11地块，溢价率38.2%，折合楼板价117474元/㎡，装修标准不小于4000元/㎡。

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根据项目规划设计方案，项目拟建5栋24-31层高层住宅。

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作为金茂31年来的巅峰之作，璞元被业内视为今年沪上最强劲的新盘之一

它择址上海最具代表性的城市更新土地，肩负着让瑞虹板块实现价值跃升的野心

十余年前，金茂府曾造就大宁板块的高光时刻；今天，在瑞虹30年焕新之际，金茂希望以前所未有的产品力再次推动板块跃升

因此，金茂集31年大成，在产品设计上以「六大首创」破局，并以超前理念引领上海豪宅的新高度

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产品首创1：全域定制超级底盘，城市街角也成生活版图

社区整体抬高1.3-1.4米，营造出“玉盘托珠”的架势，引入河道景观化作景观长廊，站在社区内可居高赏河，同时抬高高度又形成隐私屏障，营造城市更新级的社区内外高定场景

金茂璞元打破社区边界，将开发延伸至城市街角与公共空间，让城市肌理与社区生活无缝衔接

这种做法在上海高端住宅中极为少见，堪称城市更新级的“超级底盘”战略

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产品首创2：将山川溪谷引入园林，让归家之路充满疗愈意境

“折叠森林”立体峡谷景观，是金茂璞元在园林景观上的大胆想象：

将大自然的山川溪谷“搬进”社区，景观从炫耀式造景转向疗愈式体验的趋势，让业主身处闹市却仿佛隐于山林

近7米垂直高差峡谷庭院，社区高约5-8.3 米全架空层设计，形成高差约14米的全龄剧场，打造上海难得悠谷式归家谧境

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更有魄力的是，大胆采用四排楼布局，以保证户户通风采光

中央会所下沉更深，同时设置架空层并整体抬高，放弃了中轴线上一栋本可销售的大户型，腾出空间打造悬空观景平台，换来整个社区百米通透景观轴”

在寸土寸金的内环，这一举动需要莫大勇气

这领先于常规的做法，正印证金茂一贯的宗旨：好的产品需要以业主居住本质体验为第一位

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产品首创3：上海唯一国际东方艺术全景立面，每一面皆城市封面

金茂璞元在建筑立面上实现了上海前所未有的全向艺术化

建筑四面采用同等考究的材质和语言，主体采用铝板+玻璃+陶三种材质精工雕琢，这种东西南北全立面住宅在上海极其罕见

大胆采用四排楼布局，以保证户户通风采光，类一梯一户无连廊设计，将入户私密性做到极致

其中定制陶艺的引入尤为点睛——历经上百次试烧，锻造出鎏金般光泽的艺术品级陶品，外立面主体大面积运用，打造传承千年的东方陶艺立面界的“奢侈品”

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产品首创4：金茂31年顶峯科技力作，将人本关怀做到极致

金茂府系列早已定义了绿色健康豪宅的新标准

在璞元，金茂集31年科技系统之大成，并与华为鸿蒙智家联袂全维升级，打造“舒温、舒湿、舒氧、舒音、舒净”全面进化升维的五舒科技系统，堪称金茂顶峯科技力作

可以说，金茂把过去“隐形的奢侈”——空气和环境品质，做到了极致。这些看不见的黑科技，正是业主口中“住过就再也回不去普通房子”的原因

纵观上海顶级楼盘，科技住宅并非只有金茂在做，但金茂是那个坚持了15年的“规则制定者”，而非跟风者

璞元再次把豪宅的科技与人本关怀推向了一个新高度

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产品首创5：金茂艺术精雕级人本空间，照拂出生活的惊喜日常

在繁华都市中，金茂·璞元别出心裁地营造出一种自然奢适的“Slow Living”慢生活方式，打造美术馆级家外之家，将恒温泳池筑入都市丛林，对望跌水飞瀑，感受天地辽阔浓缩于此的自然疗愈

会所设计不走符号堆砌的老路，而是升华为富有情感的空间体验，以国际视野融汇东方理念，让美学滋养日常生活

以自然为师，让都市人放慢脚步，邂逅日常生活之美，这在上海堪称奢侈。

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产品首创6：生活原本璞意，上海绝无仅有的本真美学圈层

金茂·璞元为未来业主量身定制璞意荟PURE LIFE四大私属尊享权益，涵盖自然、艺术、健康、品味的全维度雅致享受，通过璞艺、璞宴、璞思、璞享为载体，集萃全球高定跨界资源，为业主带去返璞归真的东方美学生活体验

璞元至今已举办多场现象级活动：凯迪拉克上海音乐厅的「维瓦尔第之爱」弦乐之夜、金陵十二钗《梦系红楼》主题音乐会、CFD花艺设计师JENNY WU联袂打造的东方花道与西方花艺体验等璞·艺活动等，让业主感受东西方灵感美学的碰撞

在璞意荟的圈层体系下，居于璞元的塔尖人士，将融入精神共鸣、资源聚合的菁英圈层，带来一种顶级峯层的交汇

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正如行业评论所指出的：“上半场拼硬件，下半场拼综合”

未来高端住宅的赢家，一定属于那些具备全方位、立体化生活场景营造能力的项目

金茂多年深耕所沉淀下的最大核心资产，正是这种将美好生活落地为可感知日常体验的强大营造功力

而金茂璞元，正是这份能力的一次精彩演绎！

在上海豪宅加速迭代的当下，这座以前所未见的作品不仅刷新了人们对“好房子”的认知，也为行业树立了新的标杆和方向，即让超越想象成为常规

生活配套

交通方面：项目距轨道交通10号线邮电新村站仅400米，周边还有多条公交线路，自驾上，可通过四平路、曲阳南路、天虹路、临平北路,虹关路、新港路、宝山路、北横通道等道路通达全城。

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教育方面：上海市虹口区新宏星小学、虹口区第三中学、华师大一附中实验中学、华东师范大学第一附属中学、虹口区第三中心幼儿园

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医疗方面：上海市第一人民医院、上海曲阳医院、同济大学附属同济医院附属、上海市中西医结合医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市中医医院。

商业方面：凯德虹口商业中心、上海ist 艾尚天地、瑞虹天地等大型商业体。

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生态休闲：周边有和平公园、鲁迅公园、虹口足球场等。

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

· 现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型

· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

· 江景房：可直接观赏江景的房产

· 海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺