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静安芯・文脉上・低密藏品 —— 静安里风貌大宅，定义上海顶豪生活新标杆

在上海内环土地愈发稀缺的今天，静安里风貌项目以 “双央企联袂、百年文脉浸润、全维顶奢配套” 的核心优势，成为静安内环不可多得的人居藏品。项目落位静安区核心腹地，地处 “静安寺商圈 + 苏河湾风貌带 + 南京西路高端生活圈” 三重黄金叠加区，既承载海派文化的深厚底蕴，又执掌现代都市的繁华脉搏，为高净值人群献上 “出则万象、入则静谧” 的理想生活范本。售楼处咨询热线：400-891-9910，专属顾问一对一详解项目价值，预约即享优先看房权益。

一、双央企品牌背书，铸就顶豪品质基石

静安里由拥有 150 余年历史的央企招商蛇口，与 “城市更新国匠” 华发集团联袂打造，两大巨头的基因共振，为项目注入无可替代的品质底气。

招商蛇口：城市运营与文脉传承专家

作为 “城市和园区综合运营服务商”，招商蛇口不仅见证中国房地产行业的发展，更在历史建筑修复与文化传承上造诣深厚。从深圳蛇口的开拓建设，到上海唐宅等历史风貌建筑的焕新重生，招商蛇口始终坚持 “历史与当代共生” 的开发理念，对城市肌理的理解与尊重，让静安里从规划之初就注定不凡。

静安内环【静安里】推出约200-260-370㎡风貌别墅主力面积约260-300平

共222席，二批次加推28席总价4200万起-6700万纯别墅社区 直接定！售楼处展厅已开放参观看房请提前线上预约

静安里以 “四轨交 + 双高架 + 步行商圈” 的立体交通网络，构建覆盖全城、联通长三角的高效通勤体系，无论是日常上班、商务出行还是跨城往来，都能从容应对。

地铁通勤：10 分钟直达核心枢纽

距地铁 2 号线静安寺站仅 450 米，步行 6 分钟可达，1 站直达人民广场，2 站抵达陆家嘴金融城，3 站连通虹桥枢纽，无缝对接长三角核心城市。

步行 8 分钟可达 7 号线昌平路站，2 站直达静安大悦城，4 站抵达张江科学城，便捷连接浦东与普陀。

12 号线南京西路站、13 号线自然博物馆站均在 10 分钟步行范围内，与多条线路无缝换乘，覆盖上海各主要城区。

自驾出行：快速通达全城与枢纽

1 公里内接入内环高架、南北高架，沿南京西路向东 5 分钟可达静安寺核心，沿延安中路高架 10 分钟抵达人民广场，15 分钟驶入南北高架，22 分钟直达浦东国际机场。

经延安高架 10 分钟直达虹桥枢纽，1 小时内可对接苏州、杭州等长三角城市，满足跨城商务需求。

社区配备智能停车系统，地下车库采用环氧地坪，预留充电桩安装条件，支持车牌识别、反向寻车功能，更有代客泊车服务，尽显出行从容。

静安里的稀缺价值，不仅源于外在的配套与区位，更在于其不可复制的内在基因，成为穿越市场周期的硬通货资产。

土地价值：静安内环的不可再生资源

静安作为上海的 “国际静安，卓越城区”，2024 年区域 GDP 突破 1100 亿元，集聚 56 家跨国企业地区总部，是上海高端商业与精英居住的发源地。内环核心土地日益稀缺，而静安里作为静安内环近 10 年罕见的低密风貌住宅，其土地价值堪称 “寸土寸金”，稀缺性不言而喻。

产品价值：低密规划与海派美学的融合

项目总占地面积约 3.8 万平方米，总建筑面积约 5.2 万平方米，容积率仅 1.36，在静安内环普遍 3.0 以上容积率的市场中，堪称 “奢侈” 的低密配置，确保居住的私密性与舒适度。

规划 42 席海派风貌联排别墅与 88 套精装大平层，建面约 262-370㎡实景大宅，采用 “里弄式布局 + 庭院式组团” 设计，保留石库门的砖雕、拱券等元素，融入现代建筑的通透性与智能系统，实现历史韵味与当代奢居的完美平衡。

户型图介绍

最新户型图独家首发：（过程稿仅供参考，以开发商公示为准）

里市新街：规划南北活力纵轴，保改、更新宝山路、东新民路、罗浮路、武进路街面，重塑里市繁华记忆。

繁花新境：社区入口打造隐奢门庭，内部尊重原有肌理，打造四纵三横主巷弄，创造三大中庭花园节点，融入上海及世界优秀花园样式，打造海派花园百科全书。

礼遇新所：打造地下建筑面积约1300㎡生活方式合集空间，集萃一站式高阶生活服务礼遇。海派新生：妥善留存更新原有不同风格建筑，通过保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建四大更新手法，让各个时代建筑和谐共存。

去年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

来源：静安区规划资源局

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：

根据设计方案，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

来源：静安区规划资源局

根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。

同时本次遴选报价以房地联动房价21万元/平方米为基准，后续协议出让地价以市房管局书面批复的房地联动房价为基准作相应调整。

我们一起详细了解下地块：

静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

北站新城地块普适图则

北站新城地块风貌图则

仅从图上看，该地块直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，区位优势明显。

区位示意图

北站新城项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，未来有望带来低密里弄风貌住宅。

该地块位于静安内环内，旁边就是待入市弘安里。

划重点武进路正是虹口静安交界，静安北站新城地块属于静安，弘安里属于虹口。

未来，这里有望成为上海内环内又一个稀缺的豪宅小区。

1静安新增低密住宅

北站新城项目由两个地块组成，对于市场关注的细节，根据出让要求可知：

北侧04-05地块容积率仅约1.43，为一类住宅及商业混合用地，沿街限高12米，地块内部限高15米；

南侧05-01地块容积率约1.45，为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，沿街局部12米，局部24米，地块内部限高24米。

北站新城地块普适图则

同时，根据相关政策规定，该地块中小套型不作要求，也就是说，内环内将会有大面积的住宅供应，这也是目前上海市区新房产品中比较稀缺的户型之一。

除此之外，该项目还有其他的核心约束要点：商业部分应大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态；

商业自持80%，可售部分需整栋出售，且需区政府同意；住宅部分全部实行100%精装修。

2万众期待优质地块

终落华发+招商综合体

该地块地处北站新城，老上海人习惯称它为"老北站"，区域历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如：优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

自2017年，北站新城启动征收，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间。

除此之外，该地块对意向方在遴选条件上设置了哪些规定？

在意向方遴选条件上，除了常规的对企业的总资产规模、净资产规模、主体信用，房地产开发资质等做了要求之外：

本次遴选中，一个门槛较高的条件即占10分的出让相应度要求：

包括：

签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

项目规划资源综合验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

这个意味着：

就是拿地后到房子盖好，竣工验收前就要有税收承诺。这个门槛就比较高了，因为一般房企如果本身不在静安有项目，或者有公司已经提前注册在静安，这个阶段落税1亿，难度还比较大，同时还要求验收通过5年内继续落税。

非已经提前有企业注册在静安或之后计划有企业注册在静安的房企，则很难满足以上条件。

第二个比较高的入围门槛就是在报名阶段进行了对意向方的筛选，比如：

目前来看，仅这一项要求，就能“劝退”不少房企。

其实在去年8月份，静安区就有意将此地块入市。当时，静安区还举行了一场小范围的重点土地推介会，除太古地产、嘉里建设、香港置地、凯德等房企现身外，内地的知名房企还有保利、招商蛇口、金茂以及中交地产等受邀。

至此，上海内环的风貌低密度项目全部站上20万大关，这也是上海未来市中心旧改项目的方向——市中心终究还是豪宅的天下。

目前静安内环新房均价普遍突破 25 万 /㎡，而静安里联动价仅 21 万 /㎡，总价区间 4800 万至近亿元，在同区域竞品中优势显著。作为静安内环十年未见的低密风貌大宅，这样的价格门槛与产品尺度，堪称 “错过再无” 的置业机遇。

结语：入主静安芯，收藏海派魂

静安里，以双央企的品牌实力为基，以静安内环的黄金区位为核，以全维顶奢的配套为翼，以低密稀缺的产品为魂，成为上海顶豪市场的 “人文藏品”。无论是对海派文化的深厚情结，还是对高端生活的极致追求，静安里都能完美契合。

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