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西郊云庐售楼处电话☎：400-8815-114【开发商售楼处预约看房热线】
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长宁西郊，一直以来就是与浦东东郊、黄浦新天地齐名的Old Money级富人区。
作为塔尖购房者终极改善的必选项之一，集西郊宾馆、檀宫、沙逊别墅、龙柏饭店等深厚底蕴的西郊，确实是很多新贵板块望尘莫及的存在。
然而，就是如此一个看似完美的“老钱之地”，也有部分“美中不足”。
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首先就是历史供应太少，作为上海三大老牌别墅区，西郊板块内的供应一直都是以别墅为主。
据克而瑞数据统计，西郊范围内近十年来仅仅只供应过一个新房项目，而且一共只有45套房源，供应占比全市仅约0.006%（十万分之六）！
从成交方面来看，西郊近十年成交套数约132套，供求比低至约0.34，成交占比全市约0.016%（万分之一点六）！
再者就是上车门槛太高，得益于西郊板块的整体限高，使得西郊更加低密的同时，也让上车门槛高得离谱。
据克而瑞数据统计，西郊范围内近十年的成交新房的套均总价高达约4841.6万元/套！
从二手房方面来看，西郊范围内的二手房源普遍惜售，挂牌房源寥寥无几。
十年以内房龄的次新房仅1套挂牌，挂牌总价约8000万；十五年以内房龄的商品房近一年仅16套挂牌，挂牌套均总价约3190万元/套！
不过随着这个长宁西郊压轴之作的亮相，这两个问题也随之迎刃而解。
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最新消息，长宁中外环新长宁程家桥项目——【西郊云庐】火热认购中！
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推售建面约101-220m²3-4房
过会均价121457元/m²，总价992万起
装标4000元/m²
首开6号、11号、18号单元，共计61套房源！
项目10月8日开始认购，认购金100万，计划于10月18日开盘
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户型图赏鉴
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雅奢精装：精装品牌严选，让品质入微入心
甄选世界知名品牌，以尖端技术诠释品质，雕琢更舒适的生活，严选全球前沿技术与高标品质系统，将创新科技与精工标准融入空间肌理，以技术为笔，以品质为纲，让居住成为超越时代的体验。
采用天氟地水两联供系统，实现四季如春的舒适体感，
搭载国际一线空调技术方案，以超静音运行与智能控制重塑人居标准，
配备精工家电及卫浴系统，以百年制造底蕴成就耐用美学。
土拍回顾及规划
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2023年10月，新长宁以总价27.11亿元摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，成交楼板价75350元/㎡，联动价11.8万/㎡。
项目位于中外环间，距离地铁10号线动物园站出入口约1公里，地处虹桥路历史风貌区，紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅，周边以住宅区域为主。
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项目装修标准不低于4000元/㎡，还需要绿色二星级+近零能耗建筑，完成8%公租房比例。11.8万/㎡的单价，千万级的入主门槛，就能和西郊大佬做邻居！
根据设计方案显示，项目拟建设7栋11-13层小高层住宅，规划292户，用地面积17986.5㎡，容积率2.0，地上总建筑面积39600㎡，其中，商品住宅总建筑面积33921.01㎡。
社区内设置有1339.24㎡配套用房，设置了物业服务、社区级公共服务、综合便民商业、智能快件箱等空间；更有2054.21㎡架空层，未来或将用作泛会所。
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宏观着眼、微观着手，细致笔触的反复推敲
无界视野：阶梯式布局，礼台式观景，层层自然瞰景
私谧场域：舒展栋距与错落空间的排布，每一秒诗意阑珊
洄游花园：浸润西郊优雅，围合生活的圈子
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新古典主义美学建筑，精神、技艺、时间的共献
立面风格：三段式勾勒，重温黄金的时代
建筑表情：棱角分明的硬朗线条，透过时间的经典勾勒
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经典细节：取义海派经典元素，笔挺与曲线的优雅融合（古铜拱券、坡屋顶形制、沙逊别墅玻璃花窗、半圆形的拱形门窗）
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典雅色系：饱和度与融合度的刚好比例，深浅交融，温润沉稳
多重奢材：金属×石材×铝板，辅以仿石漆，反复推敲拿捏后的质感与观感并重
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六重国宾礼序，营造高贵的静穆
台前幕后：五分钟浓荫庄园式大道，触动心灵的角色切换
国宾门庭：心旷之场、神韵之度，仪式在步履间自然推动
摩登前厅：归家与入户间的礼序转场，品位空间内的层层递进
自然沉浸：移步异景的四季景观，归家之前，与自然对谈，与风景对望
格调大堂：每栋私享典雅大堂，风范始终相随和融
礼序车道：石材与金属，以恰好的比例，兼顾品质与品格
生活配套
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交通方面：项目位于上海外环内，距离地铁10号线上海动物园站约900米。
自驾上，紧贴着外环高架，往南有延安高架，旁边就是虹桥国际机场。从实探来看，周边被高架立交包围，处于高架旁，噪音问题不可避免。
商业方面：周边3公里有西郊百联、福缘湾等商业。
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医疗方面：周边3公里内包括上海申德医院、上海交通大学医学院附属同仁医院等多个大型医院。
生态休闲：项目周边有上海动物园，外环生态绿道推窗即见。
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上海购房攻略
以下是一份上海购房攻略，结合最新政策和市场情况整理，供您参考：
一、购房前准备
确认购房资格
限购政策：外环外不限购（沪籍/非沪籍需满足社保/个税要求）；外环内沪籍家庭限购2套，非沪籍需3年社保/个税限购1套。
社保/个税要求：非沪籍外环外购房需1年社保/个税，外环内需3年。单身按家庭标准执行。
明确预算与需求
总预算：包括房款、税费（契税1%-3%）、中介费（二手房约1%-2%）、装修费（至少总房款5%）。
核心需求：自住优先考虑通勤、学区、配套；投资关注地段、流动性。
了解贷款政策
商业贷款：首套/二套首付比例统一为15%/25%（郊区部分区域20%），利率不再区分首套/二套。
公积金贷款：最高额度上浮15%，可提取公积金支付首付，不影响贷款额度。
二、选房要点
地段优先
核心区域：外环内优先选择徐汇、静安、浦东等核心板块，如徐家汇、陆家嘴、古北等，保值性强。
新兴区域：外环外关注大虹桥（徐泾、华漕）、临港新片区等，政策支持与配套完善。
关注配套与规划
交通：优先选择地铁沿线或双轨交覆盖区域，减少通勤成本。
学区：若有子女教育需求，提前核实对口学校划片范围，注意学区政策动态。
生活配套：周边商业、医疗、公园等设施完善，提升居住便利性。
房屋品质与户型
物业：选择口碑好的品牌物业，保障居住品质和小区管理。
户型：优先南北通透户型，采光和通风更好；边户优于中间户，顶层和底层需谨慎考虑。
房龄与结构：老破小需核实电梯安装可能性和房屋结构安全性，预制板结构需谨慎。
三、交易流程与避坑指南
新房流程
认筹摇号：部分热门楼盘需积分排序，基础分+年限分决定入围资格。
验资与选房：如实填报资料，认筹金转定金后签订合同，注意合同条款（如交房时间、户口迁出等）。
二手房流程
产权核实：通过房地产交易中心拉产调，确认房屋无抵押、查封等问题。
价格谈判：关注市场行情，合理议价，警惕低价陷阱（如房屋存在硬伤）。
资金监管：办理资金监管，确保交易安全，避免一房多卖。
避坑提示
网红盘：核实规划落地情况，避免被营销包装误导。
江景房：实地考察噪音、污染、积水等问题，非无遮挡、无噪音的江景价值有限。
房东卖房原因：通过邻居、保安了解房屋真实情况，警惕急售房源的潜在问题。
四、税费与政策优惠
税费计算
契税：首套≤140㎡按1%征收，＞140㎡按1.5%；二套按2%。
增值税：不满2年按5.3%征收，满2年免征。
个人所得税：满5年且唯一免征，不满5年或不唯一按1%或利润20%征收。
政策优惠
置换补贴：出售外环内2000年前竣工、≤70㎡唯一住房，购买外环外一手房可申请补贴（30㎡以下2万，30-50㎡2.5万，50-70㎡3万）。
房产税减免：非沪籍首套房免征，二套房人均60㎡免征。
购房是重大决策，建议多看多比较，结合自身需求和市场动态理性选择。若有具体板块或楼盘疑问，可进一步沟通细化分析。
