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张江科学城南区 新场古镇今年招商象屿联合拿下的优质地块，树立了新场新房品质的标杆， 招商象屿星耀翠湾 已于11月隆重入市，项目既有首次购房的72平精装修两房，同时也有115平四房改善行住宅， 为张江及陆家嘴工作的精英量身打造。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
上海五个中心之一的张江科学城 也是上海及浦东重点投入重点开发的载体， 有生物制药、集成电路、人工智能。医疗设备的研发高地，新场是科学城的红线范围内，享有重要的政策资源，未来新场将越来越好。
张江南 16号线新场站旁
「招商象屿星耀翠湾」
建面约72-115m²2-4房已入市
联动价4.8万/m²
总价270万起！
已开盘 直接认购中，
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在户型打造上，招商×象屿凭借多年产品打造经验，户型设计方正大气，确保阳光充足，让每一处空间都洋溢出幸福的滋味。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
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更升级装修标准，配备玄关二合一智控面板、净水器、洗碗机等智慧型家居(交付标准以预售合同为准)，为业主们带来安逸舒适的享乐空间。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
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1.土拍回顾及规划
2023年首轮土拍首日，招商蛇口&象屿地产联合体以总价162443万元价格，竞得浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，地块占地面积39560.1㎡，容积率2，楼板价20531元/㎡，溢价率0%， 房地联动价4.8万/m²。
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该地块坐落于浦东新区新场镇，四至范围：东至02-04地块、02-05地块，南至02-01地块、02-03地块、02-06地块，西至众安路，北至雷音路。规划用地性质为三类住宅组团用地。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
同板块新房项目同润新云都会， 今年开盘均价为48000元/㎡，同润欣汇名邸低密产品2022年开盘均价为59450元/㎡。
根据项目规划设计方案显示， 拟建6栋14F商品房、1栋15F商品房、6栋16F商品房、1栋16F保障房、1栋2F社区配套、1个KT站、5个PT站地上建筑、1个垃圾房、1座地下车库。
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具体经济指标如下：
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央企招商蛇口和国企象屿地产已连续携手在上海打造了[招商象屿·蟠龙府]、[象屿招商·公园1872]、[象屿招商·虹桥璀璨公馆]等口碑销量双丰收项目。
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于新场板块招商象屿·星耀翠湾项目，将以卓越的市场洞察和强劲的品牌实力，缔造新场板块当之无愧的明星项目。
建筑“星”品质：铝板与真石漆的艺术
招商象屿·星耀翠湾汲取上海代表性建筑文化符号，缔造具有时代韵味的上海新现代建筑，采用真石漆搭配局部铝板型材建造工艺，以细节勾勒呈现奢华质感，成就崭新的城市美学天际。
园林“星”感受：星与翠的交融无界
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将自然的意趣与景观融入园中，呈现浮森六境的主题景观，缔造水岸森林、一榉成名、星耀剧场、林语乌桕、森林物语、木秀于林齐聚的星光游园盛景。更兼得架空层泛会所，每一处空间都有别致而独特的雅趣，丰富每天的心情。
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此外，招商象屿·星耀翠湾更将约50米现代精奢门厅、超300米景观绿廊、约9000㎡中央景观、归家礼遇、尊崇入户，串联成五重归家动线，每一步都是好心情的开始。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
2.区域规划
启幕·时代：张江向南城市战略
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2021年《上海市张江科学城发展“十四五”规划》出炉，张江将迎来第四次扩容。而这一次对张江而言是一场华丽的蜕变，它将从一个约95平方公里的园区，成为一个约220平方公里的城区。
同时，本次张江主要的拓展方向位于南边，一旦规划落实将会形成超过3000万㎡产业集群，可居住人口达到约70万人，以强劲实力带动周边板块的发展。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
（数据来源：上海市人民政府官网/房特首微信公众号）
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这其中让人无法忽视的是，张江预备打造的世界生物医药产业集群主阵地——张江创新药产业基地，共计3.1平方公里。
其中，新场占比高达83.7%，始终扮演着举足轻重的角色。（数据来源：科创上海）
兴盛·地脉：新场迎来世界瞩目
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新场作为本次张江南拓重点打造的区域，是张江创新药产业基地的重要组成部分，如今天慈药业、宜明昂科、和记黄埔等11家生物医药龙头企业已成功入驻，益方生物、奥浦迈2家企业更先后成功挂牌上市，为新场创造了良好的未来前景。
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同时，新场更引进了康桥中药饮片厂、临氪医疗、微创医疗等生物医药企业，计划2023年税收突破9亿元，规上工业总产值突破100亿元，固定资产投资突破15亿元。张江的再次扩张，为新场打开了通往世界的大门。（信息来源：浦东发布微信公众号）招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
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聚焦·新场：产业×旅游双向聚合
当我们开始瞩目新场的位置，不难发现浦东的发展，必然少不了新场的鼎力支持。它不仅处于贯穿南北的产业密集带，吸附张江南拓带来的产业＆人口密集效应，同时还位于浦东着力打造的东西向中城发展带上，可以预见新场板块早已在浦东城市界面迭新的时代格局之内。招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
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自2018年起，新场古镇便开始了申遗的准备工作，一旦成功将弥补上海在世界文化遗产方面的空白。
与全球知名旅游坐标，2022年客流量达到848万人的上海迪士尼一起(与项目直线距离约10km），强化周边旅游资源的吸附能力，进而推动城市界面的快速更新，成就浦东着力开发的旅游目的地。
产业与旅游业的双向加持，将大力推动新场城市界面的丰富与完备，成为浦东乃至上海下一个受到世界瞩目的土地。（信息来源：上海迪士尼官网）招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
3.生活配套
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交通方面：项目距离16号线新场站约1.6公里，6站可达龙阳路地铁站，换乘2号线1站便能直达张江高科！
未来作为“心港快线”的27号线，贯通陆家嘴、张江、新场和临港，将浦东主要的产业聚集带联通在一起。（以上均为直线距离，数据来源：百度地图）招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-891-9910✔✔✔（已认证）
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自驾方面，从项目出发向西开进入申江南路，一路北上直连张江；
向东即达S2沪芦高速收费口，一路向北连外环线直达张江；或者在迪士尼度假区高架接中环线直达张江。
商业方面：新场拥有上海中优城市广场、新环广场、万豪酒店等城市配套，未来仍有约12万方新场站TOD超级商业，地铁站周边约141.6公顷商业枢纽居住综合开发，约8万方TOD商业办公交通综合体等繁华资源，正如火如荼的规划建设中。
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教育方面：项目北面直线距离约300米的新场实验小学由明珠小学支持办学；项目南面直线距离约200米的新场实验中学由建平西校支持，师资力量相当雄厚（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。
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医疗方面：项目周边拥有龙华医院东院（在建中）、上海市浦东医院（三乙），另外新场综合医疗服务中心坐落在项目南侧，总投资达到13.2亿的亚洲一流三甲康复医院，目前已经在进行室内装修，预计今年就可投入使用！
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购房必问的10个核心问题
五证是否齐全。
确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。
拿地时间与产权年限。
产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。
公摊面积与得房率。
要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。
面积误差处理条款。
按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。
楼盘不利因素公示。
要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。
物业公司资质与服务标准。
优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。
车位配比与产权归属。
建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。
容积率与绿化率。
高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。
交付时间与违约赔偿。
合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。
贷款方案与备选计划。
确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。
购房谈判关键技巧
价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。
信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。
风险防范要点
开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。
合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。
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