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上海杨浦「中海云邸玖章」

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中海云邸玖章二批次北区房源即将过会，一江一河价格真“洼地”要来了！

均价仅约11.49万/㎡

首批129套104㎡三房

58套148㎡四房

预计4月入市

全国哪个城市富豪最多，购买力最强？

2024年全国TOP10城市3000万总价以上新房4307套，上海2600套，占比60.4%。北京和深圳600套左右，都只是上海的零头。

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上海富豪的购买力真是强得可怕。

这一年，最抢眼的无疑是中海，连续放了几颗卫星。

3月，中海·顺昌玖里以196 亿销售额打破全国单日开盘销售纪录；

6-10月，中海·顺昌/恒昌玖里风貌住宅三开三罄，累计销售169套；

6-12月，徐汇滨江中海·领邸五开五罄，累计282亿，问鼎单盘年度销冠。

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最终，中海上海销售额以约702亿（略等于第二、三名之和）稳居上海房企NO.1，“单城700亿”也刷新了全国性房企单城最高纪录。

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2024年上海房企销售金额排行榜。来源：克尔瑞

神奇的是，和别家靠多个楼盘聚沙成塔不同，中海这700亿主要由两个盘创造，而且都是“玖”系豪宅。

去年上海2000万-1亿新房豪宅网签4826套，中海贡献1054套，占比约22%。简单来说：2024年上海每卖4套豪宅，就有1套来自中海。

从数据来看，中海已经在上海高端住宅领域成了绝对的“扛把子”。这背后，是中海在拿地择址，客户需求洞察和产品打造方面，形成了自己独特的打法。

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PART 01

聚焦上海6%的地域范围

只与城市核心共鸣

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中国楼市经历过去20年的野蛮成长进入下半场，一个共识逐渐形成：

房地产下半场，只属于核心城市核心地段。

2024年中海手持千亿现金，在土地市场完成806亿的新增投资，拿地金额蝉联行业第一，北上广深四个一线城市权益购地金额占比73.5%。

在上海，中海则把“聚焦核心地段”原则做到了极致。

从目前中海项目分布及意向看地来看，基本框定在中环以内。要知道，上海中环以内面积不到400平方公里，约占上海面积约6%。

上海最近的土拍，最大的热点基本都来自中环内。刚刚结束的二批次土拍，大宁地块楼板价接近10万（可售部分达到10.2万/㎡），未来售价或将达到15万+。其实预示着上海楼市的一个趋势：中环以内新房全部豪宅化，面向全市甚至全国的高端改善客群（限购早晚会打开）。

从置业或者资产配置的角度看，押注上海中环以内，踩坑的可能性极小。

去年中海操作两个盘，一个在黄浦区新天地，一个在徐汇滨江；今年操作一个新盘中海云邸玖章在杨浦滨江，据小道消息今年可能会参与徐汇东安项目。

这几个地方，我用一句话来总结：都很“上海”。

上海很多地方，都是新开发的，说实在的城市界面和其他高线城市并没有特别大的区别。真正感受到独属上海味道的，要么梧桐树下，要么黄浦江畔。

新天地不用多说，上海腔调最浓的地方了。

徐汇滨江，艺文水岸，可以代表上海的艺术与时尚全球名片。

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杨浦滨江，现在还在开发建设途中，我认为未来也会是最有上海味道的板块之一。因为它也具备三个独特的上海元素：

1）黄浦江，而且是核心段，这是上海整个城市最精粹的资源，没有之一；

2）杨树浦百年工业遗存世界最大的滨江工业带，正转型为文化风貌带。这一点，我认为现在被严重低估了。文化的力量生生不息，会随着时代的发展，及功能的完善，在不久的将来迸发出极大的能量；

3）以B站美团抖音等大厂领衔的科创产业，一江一河唯一的科创中心，杨浦滨江也是上海“五个中心”的核心承载地之一。

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重要的是，杨浦滨江重大项目都将在2027年（或之前）建成，中海云邸玖章的交房时间也大致在2027年，所以项目slogan叫“2027 与滨江共兑现”。

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总结来说，中海高度聚焦核心地段的择地逻辑，是对城市发展红利的超前预判，也是对资产价值的一种无声“承诺”。

选择中海，不仅是选择一套房产，更是选择一种与上海城市共成长的生活方式，一种经得起时间考验的价值逻辑。

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PART 02

1年只做1-2个盘

不被定义的“玖”系豪宅

看过很多楼盘，会发现一个有意思的现象：大部分产品创新，都是民企或者小公司做出来的。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

老板关注细节，可以直接拍板，不受流程制度约束，是一个原因；另外一个重要原因，是这些公司做的盘不多，全部心思都在一个项目上，打磨产品的时间可以很长。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

大公司要快速复制控制成本，标准化产品线是必须的选择，其实很难搞出来惊世作品。

现在的中海，做到很牛的一点，是超级大公司（24年中海地产销售额约3107亿，全国排第二），但产品设计的做法却是“一盘一策”。

当然，能这么干有个前提，那就是同时操作的楼盘不能多。

所以我们看到中海现在上海每年只做1-2个楼盘。

这也是中海拿地策略带来的必然结果，拿地策略太严苛，也挑不中太多地。

所以说，一切都有其因果。

上海楼盘全部都是中海的顶级产品线“玖”系，“以考究为序、高级松弛感”产品理念贯穿在每一个楼盘。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

但玖系并不是一成不变的复制主义，每个新盘都会传承上一个楼盘优点的同时，根据土地与客群的个性，结合最先进最前沿的技术/产品做迭代升级。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

从中海顺昌玖里/恒昌玖里，到中海领邸，再到中海云邸玖章，我们能够看到玖系在持续的进化生长，每一次的进化都在引领市场的进步和同行的跟随。

中海顺昌玖里，上海第一座纯钢结构超高层住宅项目，联合专业声学团队做技术攻关解决隔音问题，在保障居住体验的同时，大幅提高超高层的得房率。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

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效果图

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中海顺昌/恒昌玖里的风貌别墅，里面因为涉及到多重形态的风貌要做历史复原，都不能说“一盘一策”了，简直是一幢楼一个产品方案。中海为此做了大量研发工作，创造了“肌理复原、留皮换胆、顶升逆作、建筑平移”等各种手法，甚至历史建筑的材料和工艺很多已经断代失传，要用的建筑材料都不是现成的，而是要重头建立供应链。

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正是这种做法，才让风貌建筑成为凝固风华的艺术，打动最为挑剔的那部分大佬。

风貌别墅的销售数据不对市场公开。但据我们了解，中海的风貌住宅销量，可能独占去年上海的七八成。

中海领邸，则是在公区营造和户型设计上大放异彩。

社区大堂、泳池会所、单元大堂、宅间景观，做到自然、艺术与品质的完美融合，呈现出来的实景超越效果图，让高级的松弛感有了具象化的呈现。

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中海·领邸实景图

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今年的作品，杨浦滨江中海云邸玖章，在公区营造上传承了领邸玖章风格，由原班设计师团队打造社区会所，户型设计上延续了南向大面宽等诸多优点。

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中海云邸玖章效果示意图

中海云邸玖章又有很多迭代之举，实现玖系再升级！

一方面是在户型上，赠送空间大幅提升，收纳能力再次加强。

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得益于最近上海在“好房子”政策下放松优化的飘窗标准，中海云邸玖章这次把飘窗空间做到了极致。以这个建面约148㎡的4房户型为例，7个飘窗（不算面积），加上算一半面积的阳台，和赠送的类独立电梯厅，合计赠送面积约29㎡。

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来源：三万平方建筑测评

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这就使得这个建面约148㎡的4房，空间尺度感和其他160+㎡相当。

同样，充分利用步入式储藏间、S墙、飘窗等空间，让收纳空间最大化。

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收纳空间示意图

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第二个方面的重大突破，是首次落地了中海好房子Living OS智能化系统。

注意，这里不是简单的“攒机”配置一些智能化家居，而是中海历时2年自研的一套从“操作系统+智能硬件”底层逻辑源头构建的完整解决方案。

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不仅有“水、电、煤和门”智慧四关，还有房屋体检维修等后续服务集成，后面还会有更多智能化家居的接入，比如床。

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所以在中海云邸玖章的装标配置上有一个原则“选品，而不是选品牌”，原因是要好用，同时要和OS系统中央大脑兼容，能够同步开发并迭代。

智能手机和汽车，都有一大优势，是软件会迭代更新，带来更好的用户体验。中海Living OS系统的导入，也会随着后台软件的持续升级，给业主带来持续优化的居住体验。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

看明白了这一点，才会看懂中海云邸玖章的选品策略以及用心之处。

总结来说，中海“玖”系产品，有持续自我优化的追求，包含着对高端客群个性化需求以及好房子技术趋势的深刻回应。

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中海“玖”系，Ta是一个生命力的产品系，也是值得托付和信任的产品主义。

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PART 03

3-5年成城

价值共生的长期主义

还有一件事，可以说让我对中海的好感直线拉升。

李超人卖港口的事情，这段时间拂拂扬扬。

是非曲折，我们这里不做评判。但李超人在我们普陀真如副中心的囤地，导致真如错失黄金发展期，确实让人扼腕叹息。

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世纪之初，上海规划徐家汇、花木、五角场和真如四大城市副中心。普陀拿出来副中心的土地请来了李首富，希望通过地标商办带动副中心发展。

2006年，长江实业以22亿元底价拿下真如核心地块，楼面价仅3055元/平方米。

然而，项目开工后长期处于打桩阶段，规划的写字楼后来被当作公寓散售，区域配套和产业导入几近停滞，导致真如成为“四大副中心”中最落后的板块，成为普陀人民心中永远的痛。

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直到中海的进入，才让真如迎来了转机。

2018年，中海拿下红旗村改造地块。

就在当年，百万方综合体中海真如境，开工建设。

2023年12月，约32万方的环宇城MAX开业，引入山姆会员店（亚洲店王）、开心麻花剧院、海纳公园等，日均客流量超7万人次，年销售额突破50亿元，一直占据“上海购物中心人气榜”前三。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

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中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔约30万方的中海中心办公楼集群如期建成，在上海写字楼2024年度租赁市场成交量位居榜首，已引入京东上海总部、德赛西威、德国大中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔众自动驾驶研发中心等企业，真如终于有了商务区该有的样子。

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5年时间，中海让真如副中心实现了蝶变，也兑现了当初的全部诺言。

李嘉诚的“失落十年”到中海的“真如奇迹”，背后是两种经营哲学：中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

纯粹的资本逐利VS 价值共生的长期主义。

也让我们更加深刻认识到选择一个靠谱开发商的重要性。这一点，我相信普陀区体会很深刻。中海云邸玖章售楼处电话发布：400-8567-004✔✔

对于城市发展如此，对于购房置业同样如此。

中海的兑现力，正是今天众多豪宅置业者选择中海的底气之源。

选择中海，即是选择与城市共成长的资产，其兑现力确保“规划即未来”，而非“蓝图成空谈”。

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