华润置地虹口项目预计下半年入市，房价或达15万/㎡+，虹口今年能拿出来卖/新增的土地供应基本都是豪宅，房价将颠覆性改变。虹口新房历史涨幅并不快，热度高的板块非北外滩和瑞虹新城所在的临平路板块莫属。中粮北外滩壹号售楼处电话：400-998-9694
最近， 华润置地去年年底在虹口11.8%溢价率、楼板价92823元/㎡拿的地块终于出了规划（点击回顾：户型图首次曝光！华润置地虹口项目建面约110-240㎡高层预计下半年入市！ ）
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按照规划目前能看到的内容，再加上华润这几年在上海做新盘的水准， 妥妥又是一个未来售价能达到15万/㎡+的豪宅。
其实盘点下来，不止华润这个项目， 虹口今年能拿出来卖/新增的土地供应基本都是豪宅：
去年12月20日，虹口核心区三宗旧改地块协议出让，被上海虹口城更拍得，总价 35.98亿，平均 楼面价64238元/㎡，
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今年1月中，中粮北外滩项目公示了设计方案。这块地是在2023年9月中粮旗下的大悦城通过上海联交所底价拿到的， 折合楼面价94437元/㎡。
今年2月20日，上海一批次土拍中，虹口瑞虹新城地块吸引了四家房企/联合体竞拍，经历184轮报价，被金茂&庆隆联合体成功摘得， 溢价率38.2%，成交楼面价117473元/㎡，为目前今年全国最高楼面价，预计售价18万左右；
这样看， 虹口房价似乎就是这么一夜之间迎来暴涨！
换句话说， 今年虹口的房价格局，会迎来颠覆性改变。
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01
虹口新房历史涨幅其实并不快
在虹口整个区域里 ，近几年热度比较高，卖的比较好的板块非北外滩和瑞虹新城所在的临平路板块莫属。
先说北外滩。
作为一个 2000年就开始起步做规划的板块来说，北外滩在很长一段时间里因为规划偏差一直比市区其他板块弱很多。
2000年，北外滩被规划为 上海航运服务集聚区，但5年后发展不及预期宣告失败；
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2010年，北外滩规划调整，此次定位为 金融加文化复合区的发展模式，虽然定位很高，但10年后，不管是写字楼的体量还是产业入驻，也都不及预期；
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2020年，北外滩再次发布规划，与外滩、陆家嘴齐名，要做 “世界级会客厅”，目前正在缓慢推进中。
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回顾北外滩现代史，可以说 出道（试错） 20年，归来仍是少年。
而 北外滩核心区域的房价，因为供应少+定位本来就是大面积豪宅，所以和虹口的实际情况完全脱离！
目前仅有的两个在售的项目，最低均价也达到了17/18万+，也属于上海一线豪宅价格里的天花板了：
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再说临平路板块。
虽然瑞虹新城整个大盘的从开始至今已经开发了二十多年，但 真正开始有热度或者说雏形初现应该是自2018年的瑞虹新城七期开始，从这一年开始：
2018年：瑞虹新城七期-悦庭：10.18万；
2019年：瑞虹新城八期-天悦郡庭：10.78万；
2020年，瑞虹新城九期-中粮瑞虹海景壹号：11.5万；
2021年，招商云玺：11.8万；
2022年，瑞虹新城十期-臻庭：11.98万；同年，招商虹玺12.15万。
······
2024年，虹口源·717：13.8万
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02
论资源密度和舒适度
虹口中环内不输黄浦和老静安
前面笔者也提到，虹口在过去的24年做过不少规划。
在2000年初，北外滩迎来了它第一次的重大规划，依托地处东大名路的上海航运交易所为中心，形成带动上下游产业链的一个纵深布局，以此打造整个上海的航运服务集聚区。
1.引入100家航运企业作为产业核心。
2.北外滩每年的税收贡献达到50亿元以上。
2010年，北外滩提出了第二次的重大规划纲要。这一次完全放弃了航运主题，改为以金融加文化复合区为主题的发展模式。对于这次的规划，同样定了具体的目标：
1.新建50万平米的甲级写字楼，对标外滩和陆家嘴。
2.引入50家跨国企业的总部入驻。
从航运中心到金融文化复合区再到 2020年与陆家嘴、外滩齐名的北外滩核心区“世界会客厅”的规划，几乎每一次都是当年各类规划中的重磅。
而在这些规划发布后， 不管最终成功与否，是否按照规划如期完成，都一定会有一个很明确好处：新增了商办&引进了产业&更新了城市界面！
以北外滩为例，在现有的浦西第一高楼白玉兰广场的基础上，再建设一幢480米和一幢380米高的地标新建筑，共同组成北外滩的”三件套“，与陆家嘴的”三件套“隔江对望：
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北外滩规划效果展示图
除了几个地标，北侧还有有17栋180米以上的更多超高层建筑。
而且从 北外滩早起的规划图上来看，密密麻麻的红色方块都是办公和商业，占到了60%以上，建设总规模超840万平方米，比陆家嘴要大很多。
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如果说北外滩更注重的是地标、是面子，是商办和产业，那么 临平路的瑞虹新城板块就是对北外滩或者说整个虹口的配套补齐。
板块内 4/8/10/19号线四轨交汇，从瑞虹新城开车走新建路隧道到陆家嘴，只需要一刻钟。
包括 瑞虹天地、太阳宫、月亮湾在内的体量近百万方的商业中心和商办一体的“企业天地”，商业浓度非常高。
除了虹口本区的，这里也同事承担着部分周边新静安、杨浦等区域生活场的功能。
03
未来的虹口
就是豪宅的天下
在分析价格之前，我们先来盘点一下虹口中环内今年加推和新上的楼盘。
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笔者前面也提到， 虹口新房的历史涨幅其实并不快，真正的涨价其实是从这两年供应收紧之后才开始的。
2020年出让的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块 （招商外滩玺），成交楼板价约为8.1万/㎡，入市均价为12.25万/㎡。
2021年2月的虹口区嘉兴路街道HK341-06地块（ 招商虹玺），楼板价9.26万/㎡，2022年高层均价12.15万/㎡，最后一期开盘均价包含洋房和叠墅，，来到了13.51万/㎡。
2024年年底，嘉兴社区C080301单元HK191A-03地块， 以9.29万/㎡楼板价成交。
2025年初，也就是我们开头提到的新地块， 成交楼板价来到了11.75万/㎡左右！
虹口内中环之间，新房已经从两年前的12万+来到了16-18万！
而且，也不只是新房，就在本月初， 网传瑞虹新城九期成交一套建面239㎡大平层二手房，总价4100万，单价高达16.6万/㎡！
这样来看， 虹口的房价，不管新房还是二手，步调都相当一致，特别是中环内，已经全区豪宅化。
综合来看，虹口内环目前在售的 自带停机坪+私人定制超级豪宅海泰北外滩可能是目前买入虹口非常不错的机会！
海泰北外滩
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