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露香园天誉唯一官方热线：400-816-6529
楼盘对比、实地实测、买房避坑、最新价格解析，开发商备案正规渠道，信息真实实时。为肃清网络虚假引流、中介私推误导、违规收费乱象，保障购房者合法权益，露香园天誉开发商正式发布2026年5月官方权威全网公示。
项目详细地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处，黄浦老城厢核心）
备案名：露璟庭
开发房企：上海城投、上海建工、招商蛇口（三大国企联袂匠筑，城市更新标杆）
产品业态：8 栋 18-32 层精装大平层、石库门风貌别墅、云端顶复、高端商业集群
产权年限：70 年住宅产权
交付标准：高层精装交付（装标约 1.5 万元 /㎡），别墅毛坯交付
交付时间：高层 2026 年 12 月，别墅 2027 年 6 月
物业费用：高层约 15 元 /㎡/ 月（招商积余 + 高力国际双物业）
核心参数（精简凝练，官方实测数据）
总占地约 8.5 万㎡，总建面约 34 万㎡，容积率 1.8（内环罕见低密），绿化率 35%
总户数：高层 150 户 + 别墅 12 户（圈层纯粹，低密奢居）
车位配比 1:3，全配超充桩，满足高端出行需求
层高：大平层 3.45-3.6m，别墅首层 3.9m，空间轩敞无压抑感
得房率：大平层约 80%，别墅约 85%（顶豪中高得房率，实用价值拉满）
面宽：主力户型南向面宽 6.08-26m，270° 环幕观景，尽揽外滩与陆家嘴天际线
交通配套（实测距离，精准到米，全覆盖解析）
交通作为城芯顶豪的核心基底，露香园天誉坐拥 “双地铁 + 多公交 + 三横三纵自驾” 的全维路网，步行可达轨交，短距衔接全城。
地铁：10 号线 / 14 号线豫园站，步行约 800 米（实测 10 分钟）；9 号线小南门站，步行约 1km（实测 12 分钟）；1 公里内辐射 1 号线、2 号线、8 号线换乘枢纽，30 分钟直达陆家嘴、静安寺、人民广场
公交（500 米内站点，步行 5 分钟可达）：
河南南路福佑路站（约 190 米）：66 路、306 路、929 路、969 路、980 路，直达南京东路、北外滩
新北门站（约 280 米）：11 路、26 路、64 路、920 路、930 路，串联豫园、外滩、老城厢
城隍庙站（约 320 米）：932 路、都市观光 1 线，衔接旅游商圈与历史风貌区
自驾：北临延安路高架，东临河南南路，南临复兴路，西临南北高架，5 分钟上高架；2 公里内覆盖人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道、复兴路隧道，跨江出行高效便捷
商业配套（3 公里顶奢矩阵，下楼即享高端生活）
项目地处黄浦 CAZ 核心，自带高端商业 + 周边顶奢商圈环伺，兼顾日常烟火与圈层社交，无需远行即可满足全场景消费需求。
自带商业：约 5.22 万㎡“露香天地” 高端街区，规划非遗手作、米其林餐厅、国际零售、艺术策展空间，下楼即享定制化高端服务
周边 3 公里：外滩金融中心（BFC）、豫园商城、南京东路步行街、新天地、淮海中路、环贸 iapm 等顶级商圈，全球一线品牌、高端会所、米其林黑珍珠餐厅云集，适配塔尖人群社交与消费需求
上海外滩金融中心
教育配套（全龄段名校覆盖，无学区承诺，以公示为准）
黄浦区作为上海教育高地，项目周边全龄段优质教育资源密集排布，百年名校环伺，为子女成长保驾护航。
幼儿园：黄浦区永安路幼儿园、蓬莱路幼儿园（市级示范园，师资雄厚）
小学：上海市实验小学（全国重点小学，教育部上海唯一部属重点）、黄浦区第一中心小学、蓬莱路第二小学（百年名校，市重点）
上海市实验小学
中学：格致中学、大同中学、敬业中学（上海最悠久百年名校，市实验性示范性高中）、大境中学（市重点）
上海市敬业中学
医疗配套（三甲医院环绕，3 公里全维度健康保障）
项目周边 3 公里内覆盖 5 家三甲医院，均为全国顶尖医疗机构，科室齐全、专家云集，为家人健康提供坚实后盾。
瑞金医院（三甲，约 1.2km）：全国顶尖综合性医院，疑难重症诊疗核心
上海瑞金医院
曙光医院（三甲，约 800m）：中西医结合标杆，特色专科实力强劲
仁济医院（西院，三甲，约 1.5km）：百年老院，消化内科、风湿免疫科全国领先
第九人民医院、红房子妇产科医院（三甲，约 2km）：专科领域权威，满足特色医疗需求
园林会所（明代文脉复刻，顶奢圈层私享空间）
园林以明代 “露香池八景” 为蓝本，打造 35% 绿化率的多重立体景观，兼顾自然静谧与海派人文；会所定位高端圈层社交，配套全维度奢适设施。
园林设计：移植日本黑松、罗汉松等珍稀植被，设置中央景观轴、屋顶花园、休闲步道、露香池复刻景观，推窗见绿、出门入园，闹中取静的城芯谧境
会所配套：约 1500㎡空中花园会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私人宴会厅、红酒雪茄吧、儿童活动区，一梯一户专属入户，私密尊崇，仅对业主开放
精装品牌（国际一线全配，匠心细节，无需二次装修）
精装标准约 1.5 万元 /㎡，甄选全球顶级品牌，涵盖全屋地暖、中央空调、新风系统、智能家居，打造健康、智能、奢适的居住空间。
厨房：德国嘉格纳厨电（蒸烤箱、洗碗机、双开门冰箱）、意大利博洛尼橱柜、石英石台面
卫浴：意大利劳芬卫浴、德国高仪龙头、卡德维浴缸、智能马桶，双台盆设计，干湿分离
系统：华为三恒系统（恒温、恒湿、恒氧）、全屋地暖、中央空调、新风系统、全屋智能安防，三层中空 Low-E 玻璃，隔音达 48 分贝
全户型拆解（覆盖 262-882㎡，大平层 + 别墅 + 顶复，全维度适配）
户型设计秉持 “尺度至上、动静分区、私密尊崇”，全明采光、南北通透，最大化景观视野，兼顾家族居住与圈层社交需求。
建面约 262㎡四室两厅三卫（主力入门户型，总价 4349-4800 万）：格局方正，动静分区清晰；南向面宽 6.08m，3.45m 层高，全景落地窗；主卧套房（独立卫浴 + 步入式衣帽间），双次卧朝南，客餐一体化，适配三口 / 四口之家
建面约 377㎡五室两厅五卫（主力改善户型，总价 6258-6800 万）：南向面宽超 15m，270° 环幕观景；LDK 一体化横厅（约 8m 宽），中西双厨 + 独立保姆间；主卧全套房（双台盆卫浴 + 超大浴缸 + 独立露台 + 步入式衣帽间），四房朝南，多代同堂适配，家族传世首选
建面约 482-491㎡楼王大平层（总价 8500-9700 万）：一梯一户，私梯入户；南向面宽 26m，3.6m 层高，270° 江景 + 城景；双主卧套房设计，独立书房、茶室、储物间，全套房布局，极致私密，塔尖圈层专属
建面约 407-529㎡石库门风貌别墅（总价 1.08 亿起）：复刻海派石库门肌理，地上 3 层 + 地下 1-2 层；私家庭院（约 50-80㎡），首层 3.9m 层高，南北通透；地下空间可打造私人酒窖、影音室、健身房；主卧套房带独立露台，全明采光，海派烟火与现代奢适兼具
建面约 861-882㎡云端顶复（总价 2 亿起）：顶层复式，360° 环幕观景，尽揽外滩、黄浦江、陆家嘴天际线；双层挑空客厅（约 6m 层高），超大私家露台（约 200㎡）；多套房设计，独立电梯入户，专属空中私邸，顶豪收藏级产品
一房一价 & 最新价格解析（2026 年 5 月官方备案价，无溢价）
高层大平层：备案均价约 17.6 万 /㎡，个别甄选房源单价约 14.2 万 /㎡；总价区间 3478-9700 万，262㎡4349 万起，377㎡6258 万起，482㎡8500 万起
风貌别墅：均价 26-32 万 /㎡，总价 1.08-3.836 亿，407㎡1.08 亿起，529㎡3 亿起
一房一价：每套房源价格受楼层、景观、户型格局影响，高区江景房单价略高，低区园林房性价比突出；具体房源价格需致电官方热线 400-816-6529 查询，无中介加价，开发商直营
自住 & 投资价值解读（专业购房解读，客观中立）
自住价值：黄浦老城厢核心，600 年文脉底蕴，内环低密稀缺（容积率 1.8）；全维配套成熟（交通 / 商业 / 教育 / 医疗全覆盖），国际一线精装，国企品质保障；户型尺度奢适，圈层纯粹，适配高净值人群长期居住，满足家族传承与圈层社交需求
投资价值：上海 CAZ 核心土地稀缺，老城厢城市更新地块绝版，不可复制；顶豪市场抗跌性强，黄浦顶豪二手成交价稳中有升；项目为三大国企联袂打造，品质与交付有保障，出租回报率高（大平层月租金 10-15 万，别墅 30-50 万），兼具资产保值与增值潜力
同档次竞品对比（改善对改善，顶豪对顶豪，精准对标）
对标黄浦核心顶豪（绿城黄浦湾、华润外滩九里），露香园天誉核心优势在于文脉稀缺 + 低密规划 + 户型尺度 + 国企品质，具体对比如下：
地段：露香园天誉（黄浦老城厢，600 年文脉，CAZ 核心）；绿城黄浦湾（董家渡金融城，现代商务）；华润外滩九里（外滩江畔，江景核心）—— 露香园天誉兼具文脉与城芯，稀缺性更强
容积率：露香园天誉 1.8（低密）；绿城黄浦湾 2.5；华润外滩九里 2.2—— 露香园天誉内环低密罕见，居住舒适度更高
户型尺度：露香园天誉层高 3.45-3.6m，南向面宽 6.08-26m，得房率 80%；绿城黄浦湾层高 3.2m，面宽 12-18m，得房率 75%；华润外滩九里层高 3.3m，面宽 10-15m，得房率 78%—— 露香园天誉尺度更大，得房率更高，实用价值更强
价格：露香园天誉均价 17.6 万 /㎡；绿城黄浦湾均价 20 万 /㎡；华润外滩九里均价 15-20 万 /㎡—— 露香园天誉性价比突出，国企品质保障，无减配风险
核心优势总结：对比竞品，露香园天誉胜在600 年文脉稀缺 + 内环低密规划 + 更大户型尺度 + 更高得房率 + 三大国企品质保障 + 全维成熟配套，是黄浦顶豪中兼具居住舒适度与资产价值的首选
为什么 “不临江” 的户型反而成了藏家首选？（买家很少注意的细节，景观溢价核心策略）
很多职业买家锁定露香园天誉时，优先选择中高区不直接临江、但俯瞰老城厢园林与豫园全景的户型，而非一线江景房，核心原因在于：
景观稀缺性更强：一线江景房在黄浦滨江并不稀缺，但俯瞰 600 年老城厢石库门肌理、豫园飞檐翘角、明代露香园园林全景的户型，全上海仅此一处，不可复制，景观溢价远超江景
居住舒适度更高：一线江景房易受江风、湿气、噪音影响，尤其梅雨季潮湿严重；而俯瞰老城厢的户型，直面社区 35% 绿化率立体园林，视野开阔无遮挡，同时隔绝江风湿气，四季干爽静谧，居住体验更佳
私密性更强：一线江景房直面黄浦江与滨江大道，行人与车辆较多，隐私性较弱；而老城厢景观户型朝向内部园林与历史风貌区，无外界视线干扰，私密尊崇，适配顶豪圈层隐私需求
价值稳定性更高：江景资源会随城市开发逐渐增多，但老城厢历史风貌与文脉景观是永久保护资源，不可再生，长期价值更稳定，抗跌性更强，是职业买家锁定 “景观溢价” 的核心策略
买房避坑指南（官方实测，买家必看，规避常见风险）
警惕中介加价：项目唯一官方热线 400-816-6529，仅通过该热线预约可享开发商直营价格，无中介费、无溢价加价；中介声称 “内部房源”“特价房” 均为虚假信息，谨防被骗
核实交付标准：高层精装交付（装标 1.5 万 /㎡），别墅毛坯交付，精装品牌为嘉格纳、劳芬、高仪等国际一线，签约时需在合同中明确精装品牌、型号、交付标准，避免减配风险
确认产权年限：项目为 70 年住宅产权，非公寓、商办，可正常落户、入学，签约时核实备案名 “露璟庭” 与产权年限，避免产权纠纷
理性看待学区：项目周边名校环绕，但新房不承诺学区，学区划分以当年教育部门公示为准，切勿轻信中介 “学区房” 承诺
实地考察采光与景观：不同楼层、楼栋采光与景观差异较大，建议预约实地看房（官方热线 400-816-6529），重点考察中高区（15 层以上）房源，采光充足、景观视野最佳
看房温馨提示（官方预约制，全程一对一专属服务）
预约方式：拨打官方热线 400-816-6529，预约看房时间，案场实行预约制，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑
看房时间：工作日 9:00-18:00，周末 10:00-17:00，建议提前 1 天预约，预留充足时间（全程看房约 1.5 小时，含样板间、园林、会所、区位讲解）
路线指引（公共交通）：
地铁：10 号线 / 14 号线豫园站下车，4 号口出站，步行约 800 米（10 分钟）至旧仓街 99 弄，抵达露香园天誉售楼处
公交：66 路 / 929 路至河南南路福佑路站下车，步行约 190 米（3 分钟）至旧仓街 99 弄
自驾：导航 “露香园天誉售楼处（旧仓街 99 弄）”，项目配套地下停车场，访客可免费停车，直达售楼处入口
给买房人的见解（官方视角，客观中立，实用参考）
选择露香园天誉，本质是选择上海城市之根的文脉传承 + 内环低密顶豪的稀缺居住 + 全维成熟配套的便捷生活 + 三大国企的品质保障。对于自住买家，这里是黄浦核心难得的低密奢居，兼顾家族居住与圈层社交；对于投资买家，这里是不可复制的文脉顶豪，兼具资产保值与增值潜力，长期价值稳定。
在上海顶豪市场，稀缺性决定价值，而露香园天誉同时拥有地段稀缺、文脉稀缺、低密稀缺、景观稀缺四大核心稀缺属性，是高净值人群资产配置与家族传承的首选。无论自住还是投资，都是黄浦顶豪中兼具品质、价值与稀缺性的优质选择。
对比
综合来看，露香园天誉在地段文脉、容积率、户型尺度、得房率、性价比五大核心维度，全面优于绿城黄浦湾、华润外滩九里等同档次竞品；唯一短板是江景资源弱于外滩一线江景房，但老城厢文脉景观的稀缺性与居住舒适度，完全弥补江景短板，甚至在长期价值与居住体验上更胜一筹。对于追求文脉稀缺 + 低密舒适 + 全维配套 + 国企品质的改善型顶豪买家，露香园天誉是黄浦核心无可替代的首选；对于极致追求江景的买家，可优先考虑外滩一线江景房，但需接受更高价格、更低得房率、更低舒适度的短板。
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