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黄浦区轻奢不限购公寓-豫园商圈核心腹地，外滩地标群，与陆家嘴金融城隔江相望，形成“老城厢-外滩-陆家嘴”黄金三角区

新房首推

一、基本概况

地理位置：黄浦区豫园商圈核心腹地，直线距离外滩地标群约1公里，与陆家嘴金融城隔江相望，形成“老城厢-外滩-陆家嘴”黄金三角区13。

开发背景：由上海锦鸿房地产开发经营有限公司开发，定位为轻奢不限购公寓，主推60-120㎡精装小户型，层高2.8米24。

交付状态：精装交付，配备商用标准水电及智能家居系统，物业费18元/㎡/月24。

二、产品设计

建筑风格

融合传统石库门元素与现代简约设计，外立面以玻璃幕墙与局部石材装饰，呼应豫园历史风貌17；

社区内规划沉浸式体验空间、网红打卡景观带，打造“摩登与人文共生”的居住美学47。

主力户型

轻奢小户：建面约60-80㎡一至两居室，南北通透，部分户型配备超大阳台或露台23；

高端改善：建面约120㎡四居室，布局方正，可享城市天际线景观26。

功能配置

全屋配备智能家居系统，两部电梯+5个消防通道提升安全性25；

商用标准水电配置，支持办公与居住双重需求2

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LUXURYHOUSE

在售详情

黄浦豫园板块

轻奢小豪邸

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面积60～120㎡

1房、2房

总价460万～800万

精装交付

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——诚邀品鉴——

自打21年开始，楼市进入调整周期，房子的热度就出现了骤减，中年人改善需求下降，年轻人买房越来越理性，观望情绪反而更浓厚，

直言下，有很多人依旧有买房需求，但是也要掂量掂量值不值得。

国家统计局数据显示，24年全年新建商品房销售面积9.73亿平方米，同比上年下降12.9%；和19年高峰期商品房销售面积171558万平方米，将近减半。

而这两年，为了促进消费买房，出了不少措施，降息、降首付、贷款利率降到历史最低…

然而，8月15日，国家统计局发布数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%。

催买无效，三个新趋势愈发明显。这些变化都将跟大家的生活息息相关，建议大家提前了解。

01、保障房、长租房越来越多

过去房价一路猛涨，很多人掏空家底买不起房，这种情况下怎么解决这个问题？

对此，上面已经明确加快推进保障房、公租房。

预计明年可能还将加大马力收缩商品房或者保障房，这将成为多数城市的主流。

关于这一点，此前黄奇帆就讲到：我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

这个措施不仅可以解决库存去化，还能让更多人实现“住有所居”。

02、房地产税推行将近

以前经济大环境好，房子过热，大家财富增长，消费上升，地方财收更充足。

然而这两年房价下行，资产缩水，买房人驻足不前，土地收益锐减，进一步影响经济大盘。

所以这个时候，即使不希望房子继续作为支柱产业，也不能任由市场下行，最起码要维持一个相对稳定的状态。

但是，大家不买房怎么办？

可以税收上调整，来稳定地产板块上的税，从存量入手。

比如最近大家比较关注的房东税，《住房租赁条例》计划于2025年9月15日正式实施，其中明确规定：房屋租赁强制备案。而且，如果房东不备案，租客也可以办理备案。

虽说条例中并没有提到房东税，但是这玩意过去一直都存在，只是，过去因为监管相对宽松，房东纳税情况并未得到严格把控。

而且现在房东在出租房子，主要涉及到两个税项，房产税和个人所得税。这两个税的情况：

房产税的法定税率4%，实际税率普遍减半，只有2%。个人所得税理论规定税率是10%，实操时很多地方按0.5%的税率核定征收。

但是如果这些都按照原定税率没有减免，这里就是一笔收入来源。

另外，这两年房产税的讨论声音也越来越多了，

正如当初住建大佬说的——房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

所以，如果房子下行持续，未来在税收政策上可能将会出现较大程度的变化。

不过即使出台这个措施，对于刚需家庭也不用太担忧。但对于手上有更多房产的家庭，他们的税收压力就会增加。

03、房企或开始转型之路

一旦进入多元化发展，年轻人买房就不再关注居住难题，更关注的是住房的品质，如户型设计、绿化率、建筑质量、社区配套……

以后，购房者对于这些要求也会变得越来越高，

这种趋势下，过去那种小区绿化稀稀拉拉的情况可能就不会再出现了，取而代之的是绿树成荫的环境，未来居住舒适度也会大大提升。

在这种需求变化下，房企唯有提升品质，让房子具备更高的价值，才能吸引更多消费群体。

同样的，那些小房企也会逐步退出舞台。

地产行业进入内卷时代，房企们开始转型之路…

04、2026年普通人如何应对？

如果你是刚需购房群体，根据自己的经济实力和需求理性选择，买房后的月供压力控制在每月收入的40%以内，可以避免陷入被动。

如果打算投资房产，劝你一句，“房子是用来住的，不是用来炒的”

以后绝大多数资产贬值不可避免，建议重新规划资产配置多元化投资，三四线产业经济单一，人口外流的城市，房子下行压力较大，可以提前止损。

二线核心区房子保值潜力不如一线大城市核心区，可以置换，由二线核心区转向一线核心区。

另外，多元化投资，不把鸡蛋放在一个篮子里，有助于降低风险。

根据最新数据和市场分析，上海楼市呈现出以下趋势：

1. 新房市场持续上涨

价格连续上涨：2025年7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，已连续67个月上涨，成为一线城市中唯一房价上涨的城市。

核心区域领涨：徐汇滨江、大宁等地因土地稀缺，新房价格不断攀升，部分地块预期售价高达16-20万元/平方米。

认购率提升：2025年1-7月新房平均认购率为132%，较2024年有所提高，尤其是中外环区域及8-10万元/平方米价格段的项目更受青睐。

2. 二手房市场分化明显

整体价格下跌：2025年7月二手房价格环比下跌0.9%，跌幅较6月扩大，市场以价换量压力加剧。

区域差异显著：核心区域如浦东杨思的翡云悦府价格相对稳定，而远郊及老旧小区价格持续承压，如金山、临港等区域价格可能继续调整。

刚需主导市场：300万元以下房源成交占比持续攀升，市场需求以刚需为主。

3. 政策影响与市场预期

政策稳定为主：上海保持“稳字当头”基调，未出台大规模救市或调控政策，但可能通过优化存量政策释放需求。

政策优化预期：北京已放松五环外限购政策，上海可能跟进调整外环外限购政策，激活市场活力。

4. 未来展望

新房价格或继续上涨：土地市场火热，优质地块供应增加，支撑新房价格。

二手房价格分化加剧：核心区域次新房可能保持稳定，远郊及老旧小区价格可能继续下行。

市场分化持续：改善型需求支撑新房市场，刚需主导二手房市场，区域和产品差异将进一步拉大。