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现象级红盘｜T-ONE潮博

T-ONE潮博

官方售楼处热线：400-902-3966（工作日 9:00-21:00，周末无休）

中国・杭州・萧山区博奥路与建设四路交叉口西 100 米（奥体 CBD 核心区，地铁 7 号线兴议站 TOD 上盖，直线距奥体中心约 800 米，与杭州之门、奥体博览城形成黄金三角）

金帝集团 × 融创双强联袂打造，杭州首个 TOD4.0 塔尖人居标杆，奥体板块连续两年商业大平层销冠，10 栋围合式低密大平层社区，仅 266 席纯粹塔尖圈层，自带 7.3 万方商业 MALL，不限购不限贷

典藏建面约：320-390㎡三至五居（主力 335㎡四房 / 385㎡五房，全系 3 梯 2 户配置，独立家政电梯与入户动线分离，3.5 米轩敞层高，最大 24 米南向面宽，270° 寰幕视野，5 房 5 卫 4 套房布局，得房率高达 83%-86%，空间利用率远超同级竞品）

开发商：杭州融利众晖房地产开发有限公司（金帝集团 × 融创联合开发，本土实力房企与全国头部房企双保障）

物业类型：40 年产权商业大平层（行政公馆，10 栋 16-22 层围合式建筑，纯大户型无小户型，极致纯粹改善圈层）

占地面积：约 5.7 万平方米（整体 TOD 综合体），住宅组团计容建筑面积约 6.8 万平方米

建筑设计：gad 张微、无间设计吴滨、CCD 郑中等 7 位国际大师联袂操刀，银白色航空级铝板 + 大面积 Low-E 玻璃幕墙公建化外立面，45° 倾角流线型设计，夜间光影矩阵点亮奥体天际线

景观设计：约 1.4 万方中央景观园林，围合式布局打造城央绿洲，中央水景、名贵树种全冠移植，全龄段活动空间，100% 人车分流，营造静谧私密的居住氛围

物业公司：滨江物业服务集团有限公司（国家一级资质，金钥匙国际管家服务标准，24 小时专属管家响应）

物业费：8 元 / 月・㎡（含公共能耗费，民水民电配置）

面积段：约 320-390㎡（320㎡三房两厅三卫 / 335㎡四房两厅四卫 / 350㎡四房两厅四卫 / 385㎡五房两厅五卫）

绿化率：约 35%

容积率：约 3.8

交付标准：精装交付（装标约 9000 元 /㎡，大金中央空调、德国威能地暖、博世 / 西门子全系列厨电、科勒 / 高仪顶奢卫浴、旭格三玻两腔 Low-E 隔音玻璃，华为全屋智能控制系统）

交付时间：西区 2025 年已现房交付（即买即住），东区预计 2026 年 12 月 31 日统一交付

核心卖点：奥体 CBD 核心地段 + 地铁 7 号线兴议站 TOD 上盖 + 1 站奥体中心 2 站市民中心 + 266 席纯粹塔尖圈层 + 83%-86% 超高得房率 + 7 位国际大师联袂设计 + 滨江物业金钥匙服务 + 7.3 万方自持商业配套 + 现房实景呈现 + 不限购不限贷

【预约须知】

项目实行预约制，看房需提前拨打官方热线 400-902-3966 预约

预约专享：一对一顾问服务、专车接送、内部优惠及房源优先查询

唯一认证热线，拒绝非官方渠道，警惕茶水费、定金锁房等违规行为

【购房参考（上海利率）】

公积金贷款：首套 5 年以下 2.1%/5 年以上 2.6%；二套 5 年以下 2.525%/5 年以上 3.075%

商业贷款：5 年期以上 LPR3.5%，首套 3.05%，二套 3.06%

贷款测算（以对应额度为例）：

纯公积金：月供 4003.40 元，总利息 44.12 万元

纯商贷：月供 4243.05 元，总利息 52.75 万元

组合贷：月供 4123.23 元，总利息 48.44 万元

稀缺席位，分秒递减，手慢无

NO. 1｜壹

“大平层卖疯了！一个月卖掉深圳一年的量！”

一篇报道，在杭州许多业主群里炸开了锅。文章称，仅4月，杭州的商业大户型就成交了205套，直追深圳去年258套的年成交量。标题略夸张，严格算来约80%，依然惊人。

霸屏板块不难猜，是奥体核心区。

如今杭州富人买房，要最心潮澎湃的都市感，奥体一带是首选。但顶豪缺位，越来越多的人转向商业大户型。

他们认可的核心圈，以莲花碗或杭州之门为圆心，1.5公里为半径——这个范围，才是杭州楼市真正稀缺的头排席位。

今年，那个站在巨人肩上，拿下1-4月杭州销冠的项目，就是T-ONE潮博商业中心。

这个约45万㎡的TOD，直线距莲花碗和杭州之门约1.5公里，就在地铁7号线杭州壹号院的下一站——兴议站上。

NO. 2｜贰

莲花碗周边，卧虎藏龙，风云际会。

再过4个多月，杭州就将迎来亚运。它当然不止于为期半个月的体育竞赛，更将夯实莲花碗旁未来20年的城市中心格局。

多少有钱人为拥有它，一掷半亿亦在所不惜；但为何最终一千多万的T-ONE潮博独领风骚？这背后，是一场眼光与决断力的博弈。

它可能不是莲花碗旁最眩目的那一个，却是诸多指标最具稀缺性的之一。

莲花碗，奥体板块的坐标原点（图源：滨江发布）

首先，T-ONE潮博是莲花碗约1.5公里区域，仅有的两个“原生设计”商业大户型之一。没有“核心筒”结构爆改的空间怪异，没有南北不通，得房率也有不小优势。

其次，在一两幢“牙签楼”为主流的莲花碗旁，T-ONE潮博是罕见的“大园区”商业大户型。

仅在售的西区占地就约2.8万㎡，7幢铝板玻璃的钻石形大楼围合出约6000㎡集中绿化，比近期红得发紫的月赋杭承府还大。

第三，没有大小户型穿插，全部约335㎡以上。避免了日后使用的混乱，也确保没有小户型投资客的砸盘。

T-ONE潮博鸟瞰效果示意图

最后，虽然底线很高，T-ONE潮博也没将户型无限拉大到500-800㎡，总价动辄三四千万甚至近亿——既要无拘无束，也要藏风聚气。

这也让它成为莲花碗约1.5公里区域，一千多万的四房或五房商业大户型的惟一选择。

我曾总结过，网红板块、纯粹大户型、围合式园区、下楼就是购物中心，这些要素决定了商业资产的“安全系数”，也决定了未来的流动性。

将所有这些条件叠加，配上一千多万的预算，莲花碗旁的选择栏里，就只剩下T-ONE潮博。

想想看，等揽奥望座300㎡住宅限售解禁，二手怎么也近三千万；直接来一套“单价等于限价”的T-ONE潮博，装标更豪，岂不痛快？

对杭州的中上产而言，它就是“全家奢享莲花碗生活”的惟一快捷键。

NO. 3｜叁

恢弘的奥体建筑群中，未来的T-ONE潮博也足够惹眼，gad张微主笔的建筑，犹如一丛天然水晶，又好似精心切割的钻石。

有人说，它是杭州壹号院往南最美的建筑之一。

大面积玻璃+银白色铝板，勾勒出锐利清澈的建筑外形，深灰色的装饰线条，却又仿佛江河之水，在立面之上迂回流淌。

在售的是西地块，即将推出的两栋楼王，主打建面约385㎡，正是“增一分则长，减一分则短”的黄金尺度。

T-ONE潮博建筑效果示意图

西边套的样板间，由香港十大设计师之一的梁景华亲自操刀，他过往的作品你一定也听说过，那就是李嘉诚的私人办公室与深水湾大宅。

在这里，梁景华再一次颠覆了传统概念中对于奢华的固有认知，不是一味堆砌，而是让光和自然成为主角。

建面约135㎡的超级大公区，足以媲美500㎡以上户型，辅以270°全景落地窗，如画卷般绵延舒展，营造饱满的度假感。

弧线造型的木饰面、多种肌理的艺术玻璃、水墨色调的雅士白大理石，摩登而明媚，将舒适度与仪式感调和得水乳交融。

建面约385㎡西边套装修展示间实景

东边套样板间则由香港CCD郑忠设计，建筑外观的钻石切割面，在此成为室内设计的灵魂元素。

它同样有着建面约130㎡的大公区，方正的主体格局之外，两面顶天立地的落地窗，在沙发组背后形成一个90°夹角的“钻石厅”，向着城市探出身去。

弧形吊顶、弧形背景墙、弧形岛台，应和着公区的斜切角度，刚柔相济之间，每一处空间，都美得像聚光灯之下的舞台。

最见功力的还是大理石的运用，芬迪白、普拉达绿、范思哲黑，冷硬的石材竟可如此浪漫，整个空间瑰丽清新，仿佛锁住了一个漫长的春天。

建面约385㎡东边套装修展示间实景

（ → 滑动查看多图）

值得一提的是，两个户型均规划有建面约12-15㎡的空中花园，在杭州的商业大平层中，这样的配置屈指可数。

一键升降的整面玻璃窗，将城市上空的微风与阳光导入室内。

是瑜伽室，是花房，是阅读与品茗的一隅空间，又或者，只需放两张胖胖软软的大沙发，任由自己陷入冥想……

建面约385㎡东边套装修展示间实景-空中花园

NO. 4｜肆

撑起T-ONE潮博“城中隐世气质”的，不止是阔绰户型和华美装修，还有一方绿洲。

我一个朋友，在星光大道附近买过一套写字楼改造的大户型，一线江景很壮观，樱花道也很美，可每天遛狗只能穿过大马路，还是感觉挺困扰的。

相比之下，T-ONE潮博简直就是商业大户型的园区“教科书级”营造。

从在售楼幢望出去，就是草木葳蕤的约6000㎡中央花园，共享架空层、全龄活动区穿插其间，林下空间和跌水景观令人心旷神怡。

T-ONE潮博园区景观效果示意图（→滑动查看多图）

如今示范区的局部，未来也将是会所的一部分，由清代山水画《西湖全景图》和《观潮图》中提取的自然色彩，营造出清幽辽阔的主题。

入户大堂的负一层，与下沉庭院相结合，共同组成建面约1200㎡的会所，恒温泳池、健身房、瑜伽空间、童玩区等一一备齐。

它带来了公共空间的N种打开方式：商务、会客、阅读、健身、娱乐……这就是T-ONE潮博未来365天的日常。

更让人安心的是，这里还将联手滨江物业，提供金钥匙管家的星级酒店服务。

别忘了，T-ONE潮博还自带建面约7.3万㎡的商业mall，日常所需种种，搭电梯下楼即得；通过西南角的下沉广场，更可与地铁兴议站无缝连接。

T-ONE潮博会所实景（→滑动查看多图）

今时今日的杭州，和每个国际大都市一样，可以从地铁票价来分辨板块成色。

譬如伦敦，以白金汉宫、伦敦塔桥等地标为核心，一张2.7镑地铁票能抵达的区域，就是最尊贵的“伦敦一区”。

而从潮博所在的兴议站出发，1站奥体中心、2站市民中心、3站万象城、4站SKP——杭州一江两岸的城市封面与黄金商圈，10分钟出头+3元票价，尽在掌握。

别低估了这简单幸福的“不可复制性”。

早在2021年底，杭州商业商务用地的最小分割单元，已调高至800㎡，如今在售的300㎡注定是买一套少一套。

NO. 5｜伍

今年五一，住在奥体的朋友，过得再幸福不过。

他们既不用堵在路上，也不必宅在家里，先是万人合唱的张信哲演唱会，接着是热血贲张的全国游泳冠军赛，一天比一天热闹。

散了场，一路从莲花碗步行回家，在江畔晚风里，看对岸霓虹闪烁，再发一条低调的朋友圈——这是只属于奥体业主的傲娇。

连场的大型活动，是对亚运场馆及配套的“压力测试”，也充分验证了奥体作为“世界的十字路口”的雄厚实力。

奥体板块的高光时刻，即将到来

只是如今，再想要跻身于此，门槛亦水涨船高。

你是愿意以10万+的单价，接手一套100多㎡的壹号院；还是以同等的1500-2000万总价，拿下一套尺度与风度俱佳的T-ONE潮博大户型？

占据奥体核心资源的“超级平方米”，终将因稀缺而传世，而每一套T-ONE潮博，也会因时光而镀上不同的光泽。

那么，下一个与莲花碗为邻的人，又会是谁？

上海购房百科全书：2026年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南

2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。

不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。

想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。

目录前瞻

一，核心新政

二，限购政策

三，交易税费

四，贷款细节

五，房产税

六，上海落户

七，产权变更

八，补贴政策

核心新政

近期三大关键调整

近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：

1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）

核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。

2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）

根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。

3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）

上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。

限购政策

外环外购房不再受限

2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。

本市户籍家庭

外环外区域：不限购。

外环内区域：限购2套住房。

非本市户籍家庭

外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。

外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。

重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。

交易税费

一买一卖，成本几何？

取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。

个人出售住房主要税费

增值税及附加

持有满2年：免征。

持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。

个人所得税

“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。

其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。

个人购买住房主要税费

契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。

首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。

二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。

实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。

贷款双通道

公积金与商业贷款政策

购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。

公积金贷款

利率（2025年5月8日起）

首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。

二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。

额度

基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。

上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。

提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。

商业贷款

首套二套的认定（同现有政策）：

1.名下无房认定为首套，有房认定为二套

2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套

3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算

4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。

5.动迁款破限购商贷限贷。

二套的首付比例及利率：

1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%

2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%

上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：

首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。

二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。

关于存量房利率的调整

1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行

2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%

银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。

房产税

哪些人需要缴？怎么减免？

上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。

征税对象

本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。

关键减免政策（2025年1月1日起执行）

首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。

二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。

优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。

如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。

上海落户

人才引进与居转户

获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。

人才引进直接落户

适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。

主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。

区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。

居转户

基本条件（需同时满足）

持有《上海市居住证》累计满7年。

持证期间按规定缴纳社保满7年。

持证期间依法在沪缴纳个人所得税。

在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。

激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）

社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。

区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。

产权变更

赠与、继承与交易清单

除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。

赠与

主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。

公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。

继承

主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。

公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。

二手房交易流程核心清单

1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。

2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。

3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。

4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。

5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。

6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。

7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。

8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。

补贴政策

以旧换新与人才激励

当前，上海正通过多种方式支持住房消费。

“以旧换新”支持

上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。

人才购房补贴

上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。

建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。

政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。