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📍售楼处地址：上海市浦东新区周康路 868-869 弄（官方现场接待点，停车需提前预约）

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御沁园坐落于浦东新区周康路 868-869 弄，地处周康板块核心位置，由长江实业旗下和记黄埔打造，是深耕片区十余年的 35 万方大型成熟低密大盘，分为东西两大组团，涵盖小高层公寓、联排别墅、业主专属会所与公立幼儿园多元业态，目前七期收官房源持续在售，也是中环沿线少见的港资纯改善墅区社区。

项目整体规划总平图

项目整体占地约 26.34 万㎡，总建筑面积 35 万㎡，容积率仅 1.3，绿化率稳定达到 35%，在上海新房普遍 1.8 以上容积率的市场环境中，低密属性格外稀缺。社区采用南低北高围合式排布，别墅集中排布在内部水系景观带两侧，小高层沿外围道路分布，最大楼间距可达 60 米，高低建筑错落排布，既保障别墅区静谧私密，也让高层房源拥有无遮挡的园林与河景视野。整体车位配比 1:1.5，实行全人车分流设计，地下双层车库完全隔绝地面车流，老人与孩童在园区内活动安全性更高。

小高层楼栋外立面实景

园区高层全景效果图

建筑采用经典英伦庄园风格，外立面搭配红棕色质感红砖、天然石材基座与大面积 Low-E 中空玻璃，孟莎式坡屋顶搭配铁艺景观栏杆，整体质感沉稳大气，交付多年的前期楼栋无外墙褪色、脱落问题，耐久度表现突出。小高层均为两梯两户无连廊布局，每户独立电梯厅，私密性更强；联排别墅采用干挂石材搭配全景落地玻璃窗，南向三面宽设计，自带私家庭院，空间尺度适配大家庭改善需求。

别墅入户立面实拍

社区园林庭院实景

社区内部天然河道自北向南贯穿全域，搭配人工景观河形成双水系景观，打造约 1200 米滨河休闲步道与多处亲水平台。园林遵循一河两轴、五重造景理念，中央打造 8000㎡中央景观庭院，包含镜面叠水喷泉、四季花卉草坪、艺术景观雕塑，全冠移植香樟、乌桕、银杏、红枫等名贵乔木，春夏秋冬皆有不同景致。园区设置多处全龄架空活动空间，划分儿童游乐区、休闲健身区、林下休憩区，搭配蜿蜒石板步道，日常散步、休闲观景的场景丰富，走入园内能够明显感受到充足绿化带来的舒适感。

小区高空全景实拍

项目鸟瞰全景效果图

社区配备约 2500㎡专属豪华会所，仅对业主开放，内部规划室内恒温泳池、专业健身中心、乒乓球室、桌球室、亲子游乐馆，满足日常运动、邻里休闲需求。东区配套公立中福会幼儿园，业主子女可就近入园，免去远距离接送的麻烦，完整覆盖低龄教育需求。物业为长实旗下家利物业，公寓物业费区间 2.8 至 3.5 元每平每月，别墅物业费 3.8 元每平每月，园区日常道路、水景、绿化会定期养护，大门与地下车库实行 24 小时安保值守、访客登记制度，社区出入管理规范。

交通配套解析

项目最大出行优势为近距离轨交资源，直线距离 18 号线繁荣路站仅 150 米，步行 3 分钟即可抵达地铁站，18 号线作为上海换乘王，可衔接 12 条地铁线路，两站直达张江高科，五站抵达前滩，七站到龙阳路换乘 2、7、16 号线，半小时通勤圈覆盖张江、花木、金桥、陆家嘴等浦东核心商务区，精准承接科创产业人群居住需求。距离 16 号线周浦东站约 3 公里，多公交线路可接驳换乘，跨区域出行选择充足。

自驾出行路网成熟，紧邻沪南公路、秀浦路、林海公路，快速衔接 S20 外环高速、申嘉湖高速，非高峰时段 15 分钟可达张江核心，30 分钟直达陆家嘴，去往迪士尼、浦东机场也拥有顺畅快速路线路线。小区东西区均设置独立车行出入口，地下车库出入口分离，早晚高峰不易出现地面拥堵情况，自驾出行效率稳定。

商业、医疗与教育配套

商业资源全部集中在 1 至 2 公里生活圈内，距离周浦万达广场约 1.7 公里，商场涵盖超市、餐饮、影院、零售全业态；两公里范围内覆盖小上海步行街、绿地缤纷广场、永乐广场，日常买菜、聚餐、购物、休闲一站式满足。社区沿街配备便民底商，生鲜超市、药店、便利店、餐饮门店齐全，短途出行即可解决基础生活需求，不用远距离前往大型商场。

医疗方面，3 公里内拥有周浦医院（二级综合医院），多家社区卫生服务中心分布在周边，日常小病诊疗、疫苗接种、体检都十分便捷，突发就医无需长途奔波。

教育资源形成全龄闭环，除社区自带中福会公立幼儿园外，对口澧溪小学、华师大附属周浦中学，片区内还有尚德实验学校可供选择，从学前教育到中学阶段资源齐全。需要注意新房交付后学区划分以当年教育局公示文件为准，板块内教育资源以区级重点为主，无全市第一梯队名校，对极致学区有硬性要求的购房者需要综合考量。

在售户型与价格现状

132㎡H型边套户型图

141㎡G型边套户型图

当前七期收官主推小高层毛坯准现房，预计 2026 年底至 2027 年 6 月分批交付，共计 247 套房源，备案均价约 57985 元每平，特惠房源低至 4.9 万每平，总价 712 万起。主力户型为 132㎡、141㎡、172㎡三房两厅两卫，另有 239㎡改善四房别墅产品在售，得房率约 82%，在同面积段产品中空间利用率表现优异。

户型设计全部遵循南北通透格局，大尺度客餐厅一体连通，多数户型配置南北双阳台，拓展储物与观景空间。所有卧室标配全景飘窗，边套主卧拥有 270 度转角采光，大幅提升室内采光面，屋内采光充足无暗间。两梯两户的格局避免连廊遮挡采光、噪音干扰的问题，每户动静分区清晰，起居空间与卧室区域分离，居家舒适度高，适配三口、四口改善家庭长期居住。别墅产品面宽充足，自带地下储物空间与私家花园，适合多代同堂、追求私密庭院生活的客群。

项目核心优劣势梳理

项目核心优势十分突出，地铁近距离加持带来稳定通勤价值，1.3 超低容积率搭配 35% 高绿化，在中外环新房中属于稀缺配置；港资开发商开发，大盘社区配套成熟，会所、幼儿园、商业、交通全部实景落地，没有规划兑现风险；纯粹 70 年住宅用地，无商办、保障房混杂，居住圈层统一；人车分流、宽楼间距、英伦实景园林，自住居住体验优秀，同时租金流动性强，张江通勤人群租房需求旺盛，兼具自住与保值属性。

客观存在的短板同样需要购房者实地考量，项目地处周浦板块，距离市中心核心地段距离较远，极度依赖市中心配套的人群通勤耗时较长；南侧靠近沪南公路、周康路的楼栋会存在车流噪音，自住优先可选择社区中部临水系楼栋；周边局部界面存在老旧动迁社区，城市界面精致度一般；片区教育资源以区重点为主，没有顶级名校加持，纯学区置业需求适配度偏低；高峰时段地下车库车位虽配比充足，但晚归时段停车依旧需要短暂等候。

自住适配人群总结

御沁园更适合长期自住的改善家庭，优先匹配在张江、前滩、龙阳路沿线上班的科创、金融从业者，地铁短途通勤大幅节省出行时间；重视社区绿化、低密安静居住环境，有老人、孩童同住，需要会所、幼儿园、全龄活动空间的多代家庭；预算 700 万至 1600 万，想要地铁口成熟大盘、准现房实景可见，不想等待远期配套落地的改善购房者。

纯学区刚需、核心市中心通勤、追求顶级城市界面的客群，则可以结合自身需求对比周边其他项目，实地到访社区内部园林、会所、样板间，直观感受楼栋采光、噪音与空间尺度后再做决定。看房需提前致电售楼处预约登记，可同步参观实景园林、恒温会所以及实体样板间，直观感受港资低密墅区的居住氛围。

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