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「露香园·馥公馆」

黄浦豫园核心区域

10号线豫园站地铁口

建面约110-185㎡准现房

70年纯住宅产权 均价约10.3万/㎡

不摇号 可直接选 款清即可交付

露香园二手房单价约14万+

样板房线上火热预约

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黄浦区中心低密传世别墅，传承老城厢百年历史风貌，城市核心顶级资产！

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露香园售楼处电话☎：400-965-9259【售楼热线】✔✔作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，是上海城市更新的先行者、探索者，在传承文化的同时，还融入当下时尚潮流，打造成片风貌里弄商业街。

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二期『露香园·云宸』即将加推的12套别墅。v为新建建筑，立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核则是按照现代居住理念设计，致力于打造纯粹的海派人居体验。

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『露香园·二期』整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。项目整体分为6个地块，即A、B、C1、C2、D1和D2。其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市，目前基本售罄。

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此外，A地块预计将于今年年底上市，C1、C2将于明年上市，其中A地块共计150套天际大平层，面积为建面约264-901㎡，主力户型为4房-5房，C1、C2为风貌别墅。

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黄浦露香园二期项目整体规划涵盖了多样化的建筑类型与功能分区。具体而言，项目包括高层住宅共计10.94万平方米，低层住宅（联排别墅）达2.44万平方米，商业设施5.22万平方米，以及一系列历史风貌建筑。项目总体被精心划分为六个地块，分别为A、B、C1、C2、D1和D2。目前，B地块和D1地块的公寓部分已定于2024年3月正式推向市场。此规划旨在打造一处融合现代与传统、住宅与商业的综合性社区，为居民提供丰富的生活体验与优质的生活环境。

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A地块预计将于今年年底正式推向市场，而C1、C2风貌别墅则预计将于明年面市。

在A地块中，共规划了150套天际大平层，这些住宅单位的建筑面积均在约262㎡以上，且主要户型设计为4房至5房，旨在满足不同家庭的居住需求。

A地块户型分布如下：

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A地块有两幢楼，其中南边楼栋约62套，北侧楼栋约88套。户型配比和户型过程稿如下：

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露香园整体城市更新后的效果可以参考这张图

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露香园俯视鸟瞰图项目位于黄浦老城厢地带，地段自不用多说，2公里生活圈包含了人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、老西门等。

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值得一提的是，现有的露香园住宅项目主要是在历史悠久的露香园园林原址之上精心构建而成。大约五百年前，即明朝嘉靖年间，卸任道州太守的顾名儒，在当时的城北黑山桥（即现今的人民路）购得一块占地九亩的土地，并在此兴建了著名的万竹山房。当时的上海，私家园林林立，各具特色。

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尽管初始时仅有微不足道的九亩之地，面积仅相当于一个足球场，然而，随着其弟顾名世在万竹山房东西两侧开拓空旷之地，成功将园地面积扩展至原来的四倍。

值得一提的是，顾名世在园内一处石头上意外发现了“楷书四大家”之一赵孟頫的亲笔字迹，其上镌刻着“露香池”三字。鉴于此，顾名世便将此园命名为“露香园”，自此，“露香园”的辉煌历史便由此揭开序幕。

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该园林历经十年精心营造，园内布局以“露香池”为核心，其中最为人称道者，莫过于园内形态各异的怪石，它们或安详躺卧、或巍然屹立、或蹲踞而态。当时在上海，露香园与豫园、日涉园并列为“三大名园”，享誉一时。

还有两件引以为傲的事：露香园售楼处电话☎：400-965-9259【售楼热线】✔✔

1.历史记载顾氏在露香园里种了北方的桃树作为绿化用，无心插柳，结果造就了露香园水蜜桃一时成为上海名产。

D1地块待售的12套别墅即将入市，面积为建面约406-538㎡。该12套别墅非保留建筑改造，立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核却是按照现代居住理念打造。

露香园AROMA风貌，仅12席传世臻藏别墅即将上市！

黄浦区中心低密传世别墅，传承老城厢百年历史风貌，城市核心顶级资产！

露香园作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，是上海城市更新的先行者、探索者，在传承文化的同时，还融入当下时尚潮流，打造成片风貌里弄商业街。本次加推的12套别墅为新建建筑，立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核则是按照现代居住理念设计，致力于打造纯粹的海派人居体验。

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12套风貌别墅预计5月入市

建筑面积约410m²------------共5套（联排别墅）

建筑面积约430m²-450m²---共4套（双拼别墅）

建筑面积约510m²-540m²----共3套（类独栋别墅）

单价24～32万元/m²，总价约1.08亿元起

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最新一房一价表：

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房贷申请“通关密码”：这些条件不达标，再好的房子也难入手！

“首付凑齐了，房子看好了，贷款却被拒了！”——这是无数购房者在楼市浪潮中遭遇的“滑铁卢”。

当“居者有其屋”的梦想近在咫尺，贷款资格却像一堵无形的墙，将购房者挡在门外。房贷申请究竟需要哪些“通关密码”？本文将为您拆解信用、收入、年龄、政策四大核心关卡，助您提前避坑，高效获批。

一、信用关卡：你的征信报告是“通行证”还是“拦路虎”？

在数字化时代，信用记录已成为个人的“经济身份证”。银行审核贷款时，征信报告是首要参考依据，其重要性远超多数人的想象。

1. 逾期记录：6次逾期或“连三累六”，贷款直接“亮红灯”

征信报告中，近两年内的逾期记录是银行关注的重点。若逾期次数超过6次，或出现“连续3个月逾期、累计6个月逾期”（即“连三累六”）的情况，贷款申请大概率会被拒绝。例如，某购房者因信用卡多次逾期，导致征信报告显示“连二累四”，最终被银行拒贷，只能推迟购房计划。

2. 负债率：月供占收入50%是红线

银行会通过征信报告计算申请人的负债率。若月供（包括本次贷款）超过家庭月收入的50%，银行会认为还款压力过大，从而降低贷款额度或拒贷。例如，某家庭月收入2万元，若月供超过1万元，贷款审批可能受阻。

3. 查询次数：频繁申请贷款会“扣分”

短期内频繁申请信用卡或贷款，会导致征信报告被多次查询。银行会认为申请人“资金饥渴”，风险较高。建议半年内征信查询次数不超过6次，避免因查询过多影响贷款审批。

应对策略

1.

提前半年自查征信报告，纠正错误信息（如非本人贷款记录）。

2.

3.

按时偿还信用卡和贷款，避免逾期。

4.

5.

减少不必要的贷款申请，保持征信“干净”。

6.

二、收入关卡：月收入2倍于月供，只是“及格线”？

收入是还款能力的直接体现，但银行对收入的审核远不止“月收入≥月供×2”这么简单。

1. 收入稳定性：工资流水需连续6个月以上

银行要求提供连续6个月（部分银行要求12个月）的银行流水，以证明收入稳定性。自由职业者需提供纳税证明、经营合同等替代材料。例如，某自由职业者通过提供连续12个月的纳税记录和合同，成功获批贷款。

2. 收入证明：单位盖章的“官方认证”

除银行流水外，还需提供单位开具的收入证明，注明职位、收入、联系方式等信息，并加盖公章或人事章。部分银行要求收入证明格式符合模板，否则需重新开具。

3. 资产证明：房产、存款是“加分项”

若申请人名下有其他房产、车辆、大额存单等资产，可提供作为辅助证明，增强还款能力说服力。例如，某购房者提供名下另一套房产的产权证，银行将其贷款额度提高至评估价的70%。

收入计算陷阱

1.

奖金、提成等非固定收入可能不被全额计入，需提供完税证明。

2.

3.

兼职收入需提供合同和流水，部分银行不认可现金收入。

4.

5.

共同借款人（如配偶）的收入可合并计算，但需提供关系证明。

6.

三、年龄与身份关卡：18岁可贷款，65岁是“高压线”？

年龄和身份是贷款的“基础门槛”，但不同银行对年龄上限的要求存在差异。

1. 年龄下限：18岁是“硬指标”

申请人需年满18周岁，具备完全民事行为能力。未成年人无法作为主借款人，但父母可为未成年子女购房并申请贷款（需提供监护关系证明）。

2. 年龄上限：65岁是“普遍线”，部分银行放宽至70岁

多数银行要求借款人年龄加贷款期限不超过65岁（男性）或60岁（女性）。例如，50岁男性申请30年贷款，因65-50=15＜30，贷款期限需缩短至15年。但部分银行对优质客户放宽至70岁，需提供更强还款能力证明。

3. 身份证明：身份证、户口本、居住证缺一不可

需提供身份证原件及复印件、户口本（外地户籍需提供居住证或社保缴纳证明）。例如，某外籍人士在中国购房，需提供工作签证和纳税证明。

特殊案例

1.

退休人员贷款：需提供退休金流水和存款证明，部分银行接受子女作为共同借款人。

2.

3.

港澳台居民贷款：需提供港澳居民来往内地通行证或台湾居民来往大陆通行证，以及境内工作证明。

4.

四、政策关卡：首套房20%首付，二套房利率上浮20%？

购房政策因城市而异，首付比例、贷款利率、限购限贷等政策直接影响贷款资格。

1. 首套房与二套房认定：“认房不认贷”成主流

2023年起，多地推行“认房不认贷”政策，即只要名下无房，即使有贷款记录，也可按首套房政策贷款。例如，某购房者曾贷款购房但已出售，再次购房时首付比例可低至20%（部分城市）。

2. 首付比例：首套房最低20%，二套房最低30%

首套房首付比例通常为房价的20%-30%，二套房为30%-50%。例如，北京首套房首付比例最低35%，二套房最低60%。

3. 贷款利率：首套房利率下限，二套房上浮20-30个基点

首套房贷款利率通常为LPR（贷款市场报价利率）下浮或持平，二套房上浮20-30个基点。例如，当前5年期以上LPR为3.95%，首套房利率可能为3.75%，二套房为4.15%-4.25%。

4. 公积金贷款：连续缴存6个月，最高可贷120万元

多数城市要求公积金连续缴存6-12个月，贷款额度与缴存基数、余额挂钩。例如，北京双职工家庭最高可贷120万元，上海最高100万元。

政策避坑指南

1.

提前查询当地购房政策，避免因限购限贷导致合同违约。

2.

3.

公积金贷款需保留足够余额，部分城市要求账户余额乘以倍数计算额度。

4.

5.

商业贷款转公积金贷款需满足连续缴存和产权清晰等条件。

6.

五、其他隐形条件：这些细节可能让你“功亏一篑”

除上述核心条件外，还有一些隐形条件容易被忽视。

1. 房屋条件：房龄超过20年可能被拒贷

银行对抵押房屋的房龄、产权性质有要求。房龄超过20年的老旧小区、经济适用房、小产权房可能无法抵押。例如，某购房者购买1990年建成的房产，因房龄超过银行限制被拒贷。

2. 贷款期限：最长30年，但需满足年龄限制

贷款期限最长30年，但需满足“借款人年龄+贷款期限≤65岁（男性）/60岁（女性）”。例如，45岁男性申请贷款，最长期限为20年（65-45=20）。

3. 共同借款人：配偶信用不良可能牵连主贷人

若配偶作为共同借款人，其信用记录也会被审核。若配偶有严重逾期记录，可能影响贷款审批。

结语：贷款不是“抽盲盒”，提前规划是关键

房贷申请是一场“资格赛”，信用、收入、年龄、政策四大关卡缺一不可。购房者需提前自查征信、整理收入证明、了解当地政策，避免因细节疏忽导致贷款失败。记住：贷款不是“抽盲盒”，提前规划才能让“居者有其屋”的梦想照进现实。

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利