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去年10月，上海苏河湾北部房地产开发有限公司通过协议出让方式获得静安区中兴社区C070202单元267街坊的145-20和270街坊的146-07两幅地块。
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267街坊145-20地块：成交总价约30.59亿元，楼面价约72300元/平米，容积率2.66。
270街坊146-07地块：成交总价约23.58亿元，楼面价约71185元/平米，容积率2.89。
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保利置业于6月25日重磅入局，通过产交所股权交易方式，摘牌获取北部房产51%股权，赢得与区属重要国资平台苏河湾集团合作机会，苏河湾集团与保利置业强强联手，目标将两幅地块打造为静安区标杆作品。
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两地块位置相邻，相距不足300米，地处中兴社区核心区域。
随着项目的规划初步出炉，上海内环将正式迎来王炸级的人居爆款！
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其中，145-20地块在止园路、青云路交汇处；146-07地块在中山北路和东宝兴路交汇处。
267街坊145-20地块的规划设计方案已于1月公示，地块拟建3栋17-25层高层住宅，4栋3层低密住宅以及部分社区配套。社区实行人车分流，设计有下沉庭院，其中2#楼和1B#楼高层住宅首层为架空层。
日前，上海发布了“好房子”新规，从设计到功能进行了多项划时代意义的调整，市区黄金地段很可能开启“卷王时代”。
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其实卷到最后还是要购房者买单，你看现在几个新规标准的项目，东安项目预计20万/㎡，后滩项目预计15-18万/㎡，几乎都要高于当地板块二手次新小区4-5万/㎡，或许这就是未来追求品质必须付出的高溢价吧。
誉静安或许是全上海仅有的，可能只需要用持平周边二手房的价格，便能买到新规后新一代产品的机会！
我调阅了链家网项目周边二手次新小区的挂牌价，发现比较新的青云壹号挂牌均价超过13万/㎡，中兴路一号超过14万/㎡。
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誉静安88步行至8号线西藏北路地铁站仅约300米，出行高效，无缝连接城市核心资源。
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另外惊喜的是，誉静安88业主还可享受定期免费洗车服务，省去了车主出门找地方洗车还要排队的烦恼，体验个性化物业服务。
据悉，此次誉静安88价格将比誉静安99要便宜1万单价不止，同样的户型便宜100万起，唯一肉眼可见的差距可能就是少了个游泳池；
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1100万买内环内高实得率新房，誉静安88可能是这个价位段距离市区最近、地铁站步行最快、得房率最高、外立面颜值最好看的项目了——
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【中心适配/黄金平衡】
申城新绅的品质之选：119㎡精准对接高端生活诉求
对于追求品质生活的申城新绅而言，建面约119㎡户型完美契合其对精奢生活的全部想象。这一面积段既满足了改善型客户对空间舒适度的要求，又在总价控制上展现出理性克制，更在品质标准上坚持不妥协的原则，真正实现了"面积适度、总价亲民、品质卓越"的三重平衡。
l面积适配：功能与尺度的精准把握
119㎡户型在功能性与空间感之间找到平衡点，既满足改善型客户对空间尺度的需求，又避免了过度面积带来的总价压力。相较于市面上常见的90-100㎡紧凑三房，建面约119㎡提供了更为舒适的生活空间；而与140㎡以上大户型相比，又在总价控制上展现出明显优势。
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l总价适配：价值与门槛的理性平衡
约1100w起的总价设定，在静安内环板块具有显著的竞争优势。这一价格区间既能够触达目标客群的购买力范围，又确保了项目在品质打造上的充足预算。相较于同板块近2000万级产品，誉静安88在总价控制上为客户留出了更多的资产配置空间。
l品质适配：标准与细节的全面超越
尽管在面积和总价上保持适度，但项目在品质标准上毫不妥协。新规产品实得率的引领性、大师级建筑设计、顶级装标配置以及翡丽管家服务体系，共同构筑了超越价格预期的产品力。
【稀缺地段/稀缺面积/稀缺总价】
为新绅峯面定制：119m²三房的窗口机遇
内环内土地供应近乎枯竭，2025年商品住宅用地再现“零供应”。同时，静安内环占全市面积约1.8%，却集聚了全市8.58倍教育资源、11.84倍医疗资源、6.34倍商业资源（数据来源：《上海统计年鉴》）。
根据近10年上海新房供应数据统计，内环内三房户型供应呈现明显的稀缺性特征。2025年内环内三房总价在1400-1500万区间的新房供应量仅为96套，相较于2024年的128套下降25%，进一步凸显了核心区优质三房项目的稀缺性。
供应量收紧的背后，是多重因素共同作用的结果：首先，内环内土地资源日益稀缺，新增供应有限；其次，改善型需求持续释放，对优质三房产品的追捧推高了市场热度；第三，开发商在产品打造上更倾向于差异化定位，普通产品供应减少。
同时，总价对比显示，约1400万级预算在静安内环购置三房选择有限：板块内同类产品总价接近2000万级；在静安其他板块如大宁，相似总价仅能购置100m²左右三房；在虹口或杨浦内环，选择多为100m²以下三房。因而，誉静安88以建面约119m²三房实现"相对轻松"的进阶选项，成为改善客户一步到位的理想选择。
【真热度/真实价】
“超新规”资产安全仓：在“热点”区持平次新房
在当前市场分化趋势日益显著的环境下，价值的核心标杆已不仅体现在价格层面，更关键的是产品力与定价之间的高度协同。誉静安88以120000元/m²的过会均价，在苏河湾板块呈现出"全新产品与次新房价格基本持平"的稀缺属性，为中产家庭及新绅阶层创造了入驻静安内环核心区的难得机遇。这一价格定位，既是对市场供需理性的精准把握，也是对项目核心竞争力的充分彰显。
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土拍热度印证板块价值潜力
土地市场作为房地产的先行指标，直接反映区域的发展预期。2025年第八批次土拍中，苏河湾北岸地块吸引3家实力竞买人参与，经过52轮激烈竞价，最终由招商、越秀、星狮、南通瑞城组成的联合体，以11.8万元/㎡的楼板价成交，溢价率9.03%，预示着未来新房售价将指向20万元/㎡+（备注如下）。
根据业内通行的定价逻辑，新房售价通常需在土地成本基础上覆盖建安、资金、税费及利润等各项成本。据此测算，该地块未来的新房售价预期将指向20万元/㎡以上。这一预期也与此前区域内类似楼板价（如约11.4万元/㎡）地块的未来售价预期（17万+/㎡）所反映的市场逻辑相吻合。
（注：以上地价及预期售价数据来源于公开媒体报道和市场行业分析。）
一二手价格倒挂构筑资产安全仓
根据2025年上海房地产市场数据，苏河湾板块次新房挂牌价普遍维持在12-13万元/m²区间（数据来源：上海链家二手房交易平台），而誉静安88以120000元/m²的过会均价，不仅与同板块次新房价格基本持平，更在产品力上实现全面超越。项目在价格持平的基础上，提供了"墅区品质+高实得率+顶配装标"的产品升级，包括美诺3件套厨电、华为全屋智能系统等半亿豪宅标准配置，实现"以二手价格，获得全新一代住宅"的价值跃升。
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成熟豪宅区的稀缺性与确定性
苏河湾板块经过十年深耕，已成长为上海内环内少有的成熟半亿级豪宅区 —— 区域内多个项目单套成交价格突破半亿，如华侨城苏河湾/万科中兴傲舍/万科翡翠雅宾利等，高端属性已然成型。
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如今，随着约 200 万方城市更新项目落地、高端客群持续汇聚，板块的配套能级、圈层纯粹度与资产价值还在不断攀升。而誉静安88正以板块现成的优质城市资源为基底，为业主呈现 “当下即享醇熟” 的生活场景，无需为未来规划漫长等待。
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誉静安88的定价逻辑，建立在“土拍热度+二手基准+豪宅区价值”三重维度之上，是以产品力重构价格标杆的实践。在静安内环土地资源日益稀缺的背景下，此次过会不仅是一次价格备案，更是一次对静安价值的重述。
【央景王座/越级设计/高净值服务】
环幕央景王座：大师级建筑美学典范
誉静安88秉承大师级建筑美学，由GAD、笛东等顶尖团队联袂打造，以新经典转角设计诠释现代建筑艺术。项目采用全石材+铝板+幕墙的外立面组合，不仅彰显建筑质感，更与周边环境和谐共生。
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项目独创"环幕央景王座"设计理念，通过双园轴布局实现三面无遮挡的270°全景视野。每户均享双联约6.5米阳台，配合全景落地窗，将城市天际线尽收眼底。这种"王座级"生活体验，不仅体现在空间尺度上，更展现在对光、景、风的精准把握，让居住者真正占据静安内环的制高点。
实得率真实超越：更奢华的实用主义
作为上海"好房子"新规首批落地项目，有别于高密度超新规红盘项目，只注重公区与园林的超越，而忽略真正实得率的提升。誉静安带来超新规新作，基于低容积率的先天条件，通过户型精研实现高实得率，建面约119㎡户型使用感受超越市面130㎡产品。
户型设计采用类一梯一户布局，开放式LDBK餐客厅一体化设计，南向大面宽带来充足采光；南主卧采用270°环幕全景舱，实现空间与视野的双重解放。南次卧直连阔景阳台，满足全龄家庭需求。
装标方面，室内同步半亿豪宅标准，配备美诺3件套厨电（含油烟机、灶具、蒸烤一体机）、博世冰箱、大金中央空调+地暖+霍尼韦尔新风系统三大件，并搭载华为全屋智能控制系统。公共区域规划架空层泛会所，带来健身/瑜伽/棋牌室/社交会客厅/兴趣学堂/阅读&书吧6大独立功能空间的全维私属，满足全龄全时社交需求。
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六合一心弦服务：定制化高端生活解决方案
誉静安88引入保利物业顶级"翡丽管家"体系，以CHORDS六合一服务理念重新定义高端生活标准。该体系涵盖护童服务、健康服务、生活服务、社群服务、上门管家服务及宠物友好服务六大维度，为业主提供全方位的生活支持。
【有现在/有未来】
持续抬升的“双核共赴”：3站人广的静安半亿豪宅区
项目坐拥静安内环顶级资源配套：步行约300米至8号线西藏北路站（3站直达人民广场）；1公里范围内覆盖华山医院北院、静安区中心医院等三甲医疗资源；商业方面毗邻万象天地、静安大悦城等高端商业体。
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同时，"苏河两翼一体化"城市设计的持续推进，确立“苏河湾-南京西路双核发展”在将为区域带来更多高端产业导入与文化资源升级，实现当下便利与未来增值的双重保障，推动区域能级与新房形象持续抬升，新拍苏河湾北地块售价预期20W+（同上文），正是锚定“可享受的现在与可期待的未来”。
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项目自带约4000m²商办空间，作为中兴城商业街区化的重要组成部分，与中山北路一体重塑摩登街区，深度融合文化肌理与潮流消费，真正实现"离繁华更近，距先锋不远"的生活理想。中兴城约200万方城市更新带来的商业街区化利好，为项目注入持续活力，形成与区域发展同频共振的增值效应。
重新定义静安内环价值标杆，
入席静安内环一步到位的理想选择
誉静安88的建面约119㎡迭新三房，以其独特的面积/总价/品质黄金平衡，为摩登峯面客户提供了入驻静安内环的珍贵机遇。项目通过产品力的全面升级和服务体系的创新突破，重新定义了静安内环高端生活的价值标准。
誉静安88的119m²迭新三房，不仅是一次置业升级，更是一次生活方式的革新，见证摩登成为起点，交织出心中万般兑现。
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