煜王馨院(2024年煜王馨院)-煜王馨院楼盘详情-煜王馨院户型配套

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上海市（Shanghai），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市，位于中国东部，地处长江入海口， 境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省，总面积6340.5平方千米， 下辖16个区、106个镇。截至2022年末，全市常住人口2475.89万人， 上海话属吴语太湖片。 市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。

上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平， 属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中华人民共和国中央直辖市。

上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业，成为拉动经济增长“主动力”。2021年，上海口岸贸易总额超10万亿元，为世界城市首位，并连续四年成功举办中国国际进口博览会，第四届展览面积达36.6万平方米、世界500强企业及行业龙头企业数量达281家。 截至2023年，全市生产总值47218.66亿元，人均消费支出52508元。

上海市是历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、文物保护单位267处，包括沪剧、 江南丝竹、兴圣教寺塔等。另外，上海市也是中国主要旅游城市之一，有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等。

位置境域

上海市位于太平洋西岸、亚洲大陆东沿，地处中国南北海岸中心点、长江和钱塘江入海汇合处， 介于东经120°52′~122°16′，北纬30°42′~31°48′之间，其北界长江、东濒东海、南临杭州湾、西接江苏和浙江两省， 市境南北长约120千米，东西宽约100千米。截至2022年末，全市面积共6340.5平方千米，占中国总面积的0.06%， 其中大陆岸线长约213千米，海域面积约1万平方千米

地质

上海市位于一级大地构造单元分界线江山一一绍兴深断裂的北西侧，属于扬子准地台北东边缘的一部分，区内具有扬子准地台较为古老的基底，并与南黄海古老结晶基底存在着某种内在的联系，前晋宁旋回与晋宁旋回为地槽发展阶段，其间发生的前晋宁运动使地槽早期沉积的火山岩与碳酸盐岩产生高绿片岩相一一低绿片岩相变质，局部出现混合岩化现象嗣后的晋宁运动（主幕），席卷了地槽阶段的全部沉积，使砂泥质岩石产生低绿片岩相变质，并随着扬子地槽的全面褶皱回返而转化成地台加里东旋回为准地台发展阶段，而震旦系至下古生界海相地层发育，形成了由碳酸盐岩及碎屑岩类组成的地台“第一套沉积盖层”。加里东运动在区内以差异升降运动抬升为主，因区内至今尚未见及由泥盆系至三叠系组成的“第二套沉积盖层”，因此对于华力西一一印支旋回的情况不明。

地形地貌

上海地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平，平均海拔4米左右，并略呈东高西低之状，像微微倾斜的半个碟子，境内西部有天马山、佘山、薛山、凤凰山等残丘，号称“云间九峰”，其中天马山是境内陆上最高点，海拔98.2米；境内北面长江入海处有崇明、长兴、横沙、九段沙等岛屿，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，其中崇明岛是中国第三大岛，海域上有大金山岛、小金山岛、浮山岛、佘山岛等基岩岛，皆为江口沙洲，其中大金山海拔103.70米，是上海境内最高点。 [38] [44]全境具有3种不同的地貌，即碟形洼地、碟缘高地、江口沙洲，其中最低点为西部淀山湖一带的淀泖洼地，海拔仅1～2米；泗泾、亭林、金卫一线以东的黄浦江两岸地区为碟缘高地，海拔4米左右；浦东钦公塘以东地区为滨海平原，海拔4～5米。

气候

上海市属亚热带季风性气候，气候特征四季分明、日照充分、雨量充沛，四季通常春秋较短、冬夏较长，当西太平洋副热带高压静止锋稳定在长江下游及上海附近时，就会有多雨、闷热、潮湿的梅雨天气。截至2022年，全市年平均气温17.7℃，极端最低气温为6.7℃（崇明地区）、极端最高气温为40.9℃（中心城区），日最高气温≥35℃的高温日数有50天；全市年平均降水量1086.8毫米，全年平均降水日数116天，其中日降水量≥25毫米的大雨以上日数有12天、日降水量≥50毫米的暴雨日数有4天；全市年日照时数1829小时，各区年日照时数1535～2135小时，其中宝山地区最多、中心城区最少

水文

黄浦江

上海市地处长江入海口、太湖流域东缘，境内江、河、湖、塘相间，水网交织。 截至2022年，全市共有河道（湖泊）46822条（个），河道（湖泊）面积共652.9355平方千米，河湖水面率10.30％，其中河道46771条，长30397.66千米，面积577.4380平方千米，河网密度每平方千米4.79千米， 境内主要水域、河道有长江口、黄浦江及其支流大泖港、圆泄泾、斜塘和太浦河、拦路港，以及吴淞江、蕰藻浜、川杨河、淀浦河、大治河、金汇港、油墩港等。 [38]其中，黄浦江是上海市最大河流。境内还有着湖泊51个，面积75.4975平方千米，主要集中在与江苏、浙江交界的西部洼地，最大湖泊为淀山湖，而沿海水域包括河口、海湾、近海水域（通称长江口外水域）以及毗连的东海陆架部分水域、南黄海部分陆架，沿海0~-20米等深线范围内水域面积0.72万平方千米。全市可划分为14个水利片，合计面积为6158.62平方千米，占全市陆域总面积97.13%。

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空间中的“方向”也被柔化，双向沙发同时点明了家以中心而对望的两种生活。一面是客厅，鲜活恣意，一面则是工作区，严谨中透露着从容。

客餐厅的一体化格局将生活融会贯通，这是一种绝对化的自由，而居住者享有主动支配权。

极简风格的厨房注重功能美学，黑白色的差异将空间建立起功能层次。完美的收纳实现了去繁就简，将所有的功能润物细无声地融进背景中。

裸色混凝土墙一如空间与人的真诚本质，成为餐厅、厨房的衬托。

对于卧室，设计师选择以最好的一处景观作为起始。每日暖阳初升，彩霞渐落，自然的色调循环为家带来了朝气与慵懒，亦独家定义了此处的时间。

卫生间坚实的灰理石台面，旁边漫不经心地点缀一枝绿植，中式美学与极简碰撞，风格无缝交融。

走廊特别打造了曲线美学，弧形的轮廓温柔地包揽着公私区域，建立过渡区域的同时，又巧妙地进行了串联。

儿童房的色调更加明朗，玩偶成为温暖的依靠，日光引入室内，传神而明媚。

简约与温暖冲破壁垒，携手居住者自由跳脱时光，一山一景，一方一寸，永恒的概念因而变得具象化。

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个人公积金贷款利率调整表

注：全国范围内公积金只能使用2次

上海买房税费明细

▲普通住宅标准调整前后对比

2024年上海房产税征收对象

1、本市居民家庭

2011年1月28日后在本市新购

且属于该居民家庭第二套及以上的住房

(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)

2、非本市居民家庭

2011年1月28日后在本市新购的住房

▌新房与二手房税费缴纳的区别

新房：契税、房产税、维修基金

二手房：增值税及附加税（卖方）、个人所得税（卖方）、契税（买方）、房产税（买方）

▌税费缴纳明细

1、增值税及附加税（卖方支付）

Ø 普通住宅：

买进时间＜5年，征收标准：（全额/1.05）*5.3%

买进时间≥5年，免征

Ø 非普通住宅：

买进时间＜5年，征收标准：（全额/1.05）*5.3%

买进时间≥5年，征收标准：（差额/1.05）*5.3%

2、契税（买方支付）

Ø 唯一首套：

征收面积≤90平米，征收标准：（核定价格-增值税）*1%；

征收面积＞90平米，征收标准：（核定价格-增值税）*1.5%（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）

Ø 非首套：

征收标准：（核定价格-增值税）*3%

（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）

3、个人所得税（卖方支付）

Ø 普通住宅：

买进时间＜5年，征收标准：

(1)可选全额（核定价格-本次交易增值税）*1% ；（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）

(2)可选利润20%，利润个税需抵扣增值税及附加税后计算。

买进时间≥5年，征收标准：

(1)可选全额核定价格1%；

(2)可选利润20%；

(3)若为家庭在沪唯一住房，免征个人所得税。

Ø 非普通住宅

买进时间＜5年，征收标准：

(1)可选全额（核定价格-本次交易增值税）*2%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）；

(2)可选利润20%，利润个税需抵扣增值税及附加税后计算；

(3)若为家庭在沪唯一住房，免征个人所得税。

4、房产税（买方支付）

2024年3月13日，上海市统计局发布《2024年上海房地产市场综述》，其中谈到，2024年，新建住宅销售均价45977元/平方米，较去年环比上涨约3.48%，因此我们可推算出——2024年上海新购住房房产税适用税率:

①所购住房单价≤91954元/㎡，房产税税率0.4%

②所购住房单价>91954元/㎡，房产税税率0.6%

Ø 房产税免税情形：

(1)沪籍购首套房，无论面积多大，免收房产税；

(2)沪籍新购且属于第二套及以上住房，人均60㎡建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税；

(3)非沪籍家庭，持有《上海市居住证》已连续满3年或积分达到120分；

(4)境外个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内，或持有B类证的；台湾居民在沪的“居留签注”连续满3年并在有效期内的；港速居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/税单/社保/就业证的。

Ø 应税面积认定：

(1)原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数*60平米，应税面积=0；

(2)原有住房面积+新购家庭名下住房面积≥家庭人数*60平米，原有住房人均面积≥60平米，应税面积=新购住房面积；

(3)原有住房人均面积<60平米；应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）- 家庭人数*60平米。

▌税费相关的名词解释

1.普通住宅和非普通住宅的判定标准

2023年12月15日起，上海普通住宅标准调整为满足以下条件即可：

（1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

（2）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平米）。

2.房屋满5年的认定时间根据产证登记日期时间或契税单填发时间，哪个靠前算哪个

（1）商品房：按照产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算;

（2）售后公房、动迁房：以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算;（3）直系赠与的房产：以原产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算;（4）非直系赠与的房产：以新产证登记日、新契税单完税凭证的填发日期为准计算;

（5）夫妻变更的房产：以原房产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算;（6）加减车位的房产：以原房产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算。也就是说房屋产权发生过变更的：加减车位、夫妻变更、直系亲属之间继承（赠与）以上情况判定满五年的日期都可以追溯至老产证的日期。

3、唯一住宅的认定

产权人在税务办理交税手续时，以家庭为单位，名下没有上海市其他住宅的（含网签）。

4、首套房和二套房的认定

以家庭为单位，在上海名下无房为首套房，否则为二套。（需注意和贷款政策中首套房的认定标准不同，房产交易中心和银行是两个独立的部门）