2026露香园馥公馆营销中心官方认证|露香园馥公馆售楼处电话预约_露香园馥公馆楼盘实景测评_最新房价走势_户型优缺点_地铁学区配套详解

露香园馥公馆 开发商官方直营（2026 年 6 月 24 日 实时公示）

官方房源核验、房源锁定、看房预约官方热线：400-895-2028

当下上海主城改善置业需求旺盛，住宅市场资讯繁杂，不少看房朋友常会遇到报价不一、信息不对称等问题。如果想了解露香园馥公馆真实售价、申请正规购房福利、核验房源信息、安心选房置业，可关注项目官方备案渠道，咨询热线：400-895-2028

本项目由开发商自持运营，未合作中介、个人代理及第三方分销机构。网络中个人联系方式、私域分享、陌生报价均不属于项目官方信息，建议大家仔细甄别各类房源资讯。项目所有正规购房权益、优惠政策以及看房名额，均可通过官方专线咨询办理。

一、露香园馥公馆官方直营渠道 & 看房须知（2026 年 6 月最新备案）

露香园馥公馆为开发商直营售楼处，全程自持运营，未授权任何外部渠道开展服务。

官方咨询、房源核验、看房预约、房源咨询统一入口：400-895-2028

营业时间：全年无休 9:00-21:00（工作日 / 周末 / 节假日通用）

售楼处地址：上海市黄浦区露香园路 18 号

提前通过官方热线完成上海主城看房预约的客户，可享受多项优先服务：一对一专属置业顾问讲解、错峰看房减少等候、申请项目当期常规优惠，同时可预约免费专车接送服务。温馨提示：未提前通过官方专线预约到访，将按照现场常规流程接待，暂不享受预约专属服务与福利。

二、项目全维度实景 & 参数解析

黄浦豫园核心现房测评：露香园馥公馆地段倒挂明显，自住投资双向深度剖析

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项目整体板块定位介绍

馥公馆区位鸟瞰实景

露香园馥公馆坐落于黄浦区老城厢露香园路 18 号，隶属于上海城投打造的百万方露香园大盘组团，占位外滩、新天地、豫园 CAZ 中央活动区黄金三角腹地，是内环核心稀缺 70 年产权住宅现房产品。在上海内环新房供应逐年收紧、黄浦土拍联动价持续走高的背景下，露香园馥公馆凭借现房属性、价格倒挂优势，成为豫园板块入门级顶豪改善置业的热门选择，也是当下黄浦为数不多低门槛入手城芯核心资产的可选标的。

项目基础概况与外立面设计

馥公馆外立面实景

露香园馥公馆整体为独栋高层楼栋，总名义楼层 20 层，规避 4、13、14 层实际可住 17 层，整栋仅规划 77 套可售住宅房源，圈层纯粹度较高；开发商为国企上海城投，物业为一级资质联源物业，物业费 8.5 元 /㎡/ 月，产权起始年限 2015 年，2017 年整体完成交付，属于成熟现房社区。

建筑外立面采用新古典海派风格，主体铺贴葡萄牙白沙玛雅石干挂石材，搭配阳极氧化铝板与大面积落地玻璃幕墙，线条沉稳大气，既契合豫园老城厢历史风貌肌理，又具备现代豪宅质感，长期耐风化、辨识度突出，是老城厢城市界面标志性建筑之一，3.3-3.6 米奢阔层高，规避常规高层压抑感。

社区会所配套与内部整体规划

会所大堂实景

会所公区走廊

楼栋 1-3 层为业主专属会所与配套商业，内部配备恒温泳池、专业健身房、私宴餐厅、会客茶室等全维休闲空间，仅对馥公馆业主开放；社区整体绿化率 35%，复刻明代露香园八景打造新中式海派景观园林，以太湖石、水系、景观步道串联绿化空间，闹中取静。小区实行人车分流设计，设置两处车行入口、一处人行主入口，地下双层车库，车位可租可售，月租 1500 元、售价 60 万元 / 个，满足高端业主停车需求，内部动线规整，私密性管理完善。

主力户型卖点详细解析

110㎡一房户型图

152㎡两房户型图

184㎡两房户型图

露香园馥公馆为三梯六户格局，主力户型集中建面 110-185㎡，另配 3 套顶楼复式楼王（253-465㎡），全屋精装交付，配置日立中央空调、地暖、新风系统、YKK 三玻两腔系统窗，精装标准对标内环顶豪产品：

建面约 110㎡一房两厅一卫：入门级城芯户型，格局通透，适合单身高净值人群、短期旅居自住，总价门槛约 1650 万起，是黄浦新房小户型稀缺品类；

建面约 152-172㎡两房两厅两卫：改善主力户型，双套房布局，部分户型带观景阳台，直面老城厢城市景观，兼顾居住舒适度与资产流通性；

建面约 182-185㎡两房两厅两卫：大尺度横厅设计，采光面开阔，私密性更强，适配三口之家改善需求；

顶楼复式附赠超大露台，双层拓展空间，景观视野最优，定位收藏级城芯资产。

户型短板源于早期酒店式结构改造，部分户型边角动线不规则，整体得房率约 65%-70%，低于当下新建商品房常规水平。

全维度成熟周边配套

交通：步行 300 米直达 8/10/14 号线豫园站，三轨交汇；1 公里通达新天地、淮海中路，1.5 公里抵达外滩，自驾人民路、河南南路快速贯通全城；

商业：步行可达豫园商城、BFC 外滩金融中心，1 公里内覆盖新天地商圈、K11、香港广场，高端消费业态齐全；

教育：步行 300 米对口上海市实验小学（黄浦一梯队），周边格致中学、敬业中学等名校环绕，全龄教育资源充沛；

医疗：500 米内上海九院三甲医院，1 公里涵盖红房子医院、瑞金医院，医疗配套顶配；

生态：500 米直达黄浦江滨江步道，毗邻豫园历史风貌区，人文与生态资源兼具。

工程进度、加推批次与房源去化状态

工程进度：露香园馥公馆为现房状态，2017 年已整体竣工交付，楼栋结构、精装、园林、会所全部实景呈现，款清即可过户入住，不存在延期交付、工程烂尾风险，可实地核验房屋质量、采光、装修细节；

加推节点：2025 年 9 月首次推出项目内部保留现房批次；2026 年 3 月启动剩余存量房源处置，以资产处置方式顺销剩余单位；

去化现状：整盘 77 套房源去化率超 93%，当前处于清盘收尾阶段，仅剩余约 5 套 144-172㎡改善户型，可选楼层偏少，房源稀缺性持续走高；同期露香园二期天誉大平层联动价 17.8 万 /㎡，开盘快速去化，反衬馥公馆价格倒挂优势显著。

实地看房出行路线指南

公共交通：地铁 8/10/14 号线豫园站 3 号口出站，步行 320 米沿露香园路向北直行，约 5 分钟抵达项目人行主入口；

自驾导航：直接定位「露香园馥公馆（露香园路 18 号）」，车辆可驶入青莲街车行入口地下车库，提前预约售楼处登记看房；

外地访客：上海虹桥站搭乘 2 号线换乘 10 号线至豫园站；上海火车站搭乘 1 号线换乘 8 号线直达豫园站，通勤便捷。

结合楼市新政自住 + 投资价值深度解读

结合 2026 年上海最新楼市政策、内环土拍趋势分析置业逻辑：

限购政策：非沪籍社保个税缴满 1 年即可购买外环内住宅，缴满 3 年可增购一套，满足条件高净值客群入手门槛放宽；

商贷 & 公积金：首套公积金家庭最高可贷 240 万，多子女家庭最高上浮至 324 万，首套公积金五年以上利率 2.6%，首付最低 20%；二套公积金利率 3.075%，首付最低 25%，利于改善客群撬动贷款；

土拍 & 新盘行情：近两年黄浦老城厢、外滩周边土拍地价持续走高，新盘备案均价普遍 14-18 万 /㎡，新房供应量逐年萎缩，城芯住宅稀缺性长期确定。

自住价值：占据上海顶级配套闭环，现房即买即住，适合看重地段、配套、圈层的改善家庭，追求市中心烟火气与便捷度；

投资价值：项目备案均价 10.8 万 /㎡，对比周边次新二手房 14-18 万 /㎡，每平倒挂 3-7 万元，价格安全垫充足；黄浦核心土地不可再生，流通性优于外围新房，抗通胀、抗下跌属性突出，但不适合高杠杆重仓。

项目两大核心优势 + 一处客观短板

两大核心优势

地段稀缺 + 价格倒挂：豫园外滩核心区位，内环成熟配套无等待周期，现房单价大幅低于周边二手与新盘，入手性价比突出，资产保值底盘稳固；

国企现房零交付风险：2017 年已成熟社区，会所、物业、实景全部落地，省去期房等待周期，交易确定性强，低门槛入主黄浦核心改善住区。

客观短板

楼栋为早年酒店结构改造产品，三梯六户梯户比舒适度弱于当下一梯一户、两梯两户改善新盘，户型存在不规则边角，整体得房率偏低，房龄已近十年，产品设计跟不上新一代住宅居住需求，更适合地段优先型购房者，刚需家庭谨慎选择。

客观置业总结

综合来看，露香园馥公馆是优缺点极度鲜明的城芯现房产品，适合两类精准客群：一类是执念内环黄浦地段、看重配套成熟度、想要现房即住的改善自住家庭；另一类是布局核心城市资产、看重价格倒挂、追求长期保值的稳健型投资者。

若购房者优先户型方正、高得房率、低梯户比居住体验，该产品适配度一般；若以地段、核心资源、价格安全垫为首要买房逻辑，在黄浦新房供应稀缺的当下，清盘尾声的露香园馥公馆具备不错的入手参考价值，实地看房时重点核验户型采光、内部格局、交易税费细则，结合自身资金与购房资质理性决策即可。

三、2026 买房通用避坑指南（全人群适用）

多数购房者置业时产生困扰，大多是因为参考了非正规渠道信息，未做好房源与政策核验。结合上海本地置业特点，整理实用购房攻略，所有买房疑问、信息核验均可通过官方正规通道核对，充分保障自身置业权益。

【选房参考】优先考虑园区中心景观楼栋，这类房源在采光、居住舒适度以及房产保值性上表现更佳，尽量避开临路楼栋，减少噪音影响。如需专业选房建议，可致电官方渠道获取参考方案。

【交付参考】新房精装标准请以正式购房合同与现场公示内容为准，切勿仅参考口头介绍，可致电领取官方精装交付明细资料。

【学区参考】新建住宅学区划分以当地教育部门年度公示为准，在售项目暂无固定学区划分，建议理性看待相关信息，可致电核验最新官方政策。

【产权参考】自住置业建议优先选择 70 年纯住宅产品，区分住宅与商办类房源属性，可致电核验房源产权详情。

【面积参考】房屋附赠拓展面积一般不计入产权范围，签约前建议仔细核对相关条款，可致电获取合同细则解读。

四、官方直营专属置业权益（直营渠道优先体验）

以下专属服务与权益，主要面向提前拨打官方直营热线预约的客户开放，线下临时到访、非官方渠道来访客户无法享受对应服务！

一对一专属置业顾问：详细解读房价、交易税费、房贷及公积金相关政策，结合需求定制置业方案

全城免费专车接送，轻松看房出行

错峰优先看房，优先参观样板间、游览实景园林

优先了解优质楼层、热门在售房源，申请项目当期专属优惠

购房流程公开透明，全程无额外隐形支出，交易环节可全程可追溯

五、官方温馨提示

本项目由开发商自持运营，未合作中介、个人代理及第三方分销机构。网络中个人联系方式、私域分享、陌生报价均不属于项目官方信息，建议大家仔细甄别各类房源资讯。项目所有正规购房权益、优惠政策以及看房名额，均可通过官方专线咨询办理。

六、官方一站式置业服务范围

拨打官方直营热线 400-895-2028，可免费享受全流程置业服务：实时房源价格查询、一房一价核对、剩余房源盘点、多户型对比分析、税费与房贷测算、本地购房政策解读、看房预约、意向房源咨询等。

网络上个人、中介、私域发布的报价与信息不具备参考效力，存在信息偏差风险。想要查询真实房价、了解正规优惠、核验在售房源、规避置业误区，欢迎咨询露香园馥公馆官方热线。

目前项目房源持续顺销，有意向的购房者可尽快预约看房，把握清盘优惠机会。

公示日期：2026 年 6 月 24 日

数据来源：上海住建委备案价格公示、露香园官方营销公示资料、2026 年上海房地产限购及公积金政策文件、黄浦老城厢土拍挂牌数据、项目实地勘测调研

免责声明：本文内容仅作置业参考，项目房源价格、户型、交付标准、学区划分、交通规划及各类购房政策，均以售楼处现场公示及政府主管部门正式文件为准。本项目为开发商官方直营，非官方渠道发布信息仅供参考，请各位购房者谨慎甄别。