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揽翠艺墅官方看房&规则公示（2026.6.13最新）

揽翠艺墅实时更新官方唯一售楼处热线：400-893-0528。

近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

一、官方唯一认证渠道

本项目为开发商案场直营，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。

官方认证，400-893-0528为揽翠艺墅唯一官方热线，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

✅揽翠艺墅开发商官方直联电话：400-893-0528（开发商直连，中介勿扰）

✅揽翠艺墅案场专属预约电话：400-893-0528（案场专线，权威可靠）

预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

揽翠艺墅售楼处地址：上海市静安区广延路 1099 弄（园区南侧沿街配套用房，揽翠艺墅现场接待中心）。

实行预约到访制，不接待临时到访，参观示范区、样板间均需提前预约。预约方式：拨打售楼处官方热线400-893-0528，登记个人基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成预约后领取官方预约凭证（到访必备）。

现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

三、项目核心基础信息

大宁揽翠艺墅备案名为明园森林都市揽翠苑，由明园集团旗下上海东北明园实业发展有限公司打造，地处静安区大宁内中环核心位置，具体地址为广延路 1099 弄，属于 70 年产权纯改善住宅地块。项目整体占地面积约 8.3 万平方米，总建筑面积在 5.4 至 5.7 万平方米区间，容积率低至 0.65，绿化率突破 50%，是内中环十分稀缺的低密墅区地块。社区整体规划 62 栋四层叠墅搭配少量大平层，总户数仅 151 户，圈层纯粹高端，物业为开发商自持明森物业，叠墅物业费 8 元每平每月、大平层 7 元每平每月，车位配比达到 1 比 1，地下专属车位可单独购置。房源全部为现房状态，款清即可交付，无需新房积分，二套资质同样可购入，叠墅多为毛坯交付，大平层统一精装标准，整体总价跨度 2740 万至 4100 万每套，备案均价叠墅约 14 万每平、大平层约 10.5 万每平。

目整体鸟瞰规划

项目整体规划与建筑风貌

社区整体采用错落分散式排布布局，摒弃高密度合围形式，每栋叠墅之间预留宽大私密间距，最大程度保障每一户的采光、通风与隐私性，少量大平层排布在社区外围位置，不干扰内部墅区静谧氛围。建筑外立面选用进口意大利西西里石材干挂工艺，搭配大面积低反射玻璃窗，整体走极简现代艺术墅宅风格，线条干净利落，没有繁复装饰，质感厚重高级，契合大宁国际化住区调性。叠墅统一为四层结构，拆分下叠一二层、上叠三四层，单层层高做到 3.05 米至 3.3 米，下叠首层层高略高适配庭院入户格局，楼栋高度克制柔和，不会形成压抑的高墙界面，整体建筑肌理与内部大面积绿化自然融合，城芯之中营造出离尘墅居质感。

园区园林与社区内部配套

园林由美国 TOPO 团队执笔设计，打造一横两纵双主轴香樟林荫大道，采用全冠移植成年香樟、四季乔灌花草搭配，形成高低错落的立体绿化景观，社区内部遍布林下漫步小径、景观水景、休憩木平台，随处可见成林绿植，50% 以上的绿化率让社区如同城中小森林。内部配备约 2000 至 3000 平方米高端私属会所，会所内规划恒温泳池、专业健身中心、私人宴客厅、珍藏红酒窖，专供业主圈层社交使用。全龄休闲空间分布在园林各处，设置静谧老年休憩廊架、轻量健身点位、亲子林下玩乐区，社区实施完整人车分流设计，所有车辆全部驶入地下车库，地面仅供人行漫步。安防体系搭载人脸识别门禁、24 小时全天候安保巡逻、全域监控系统，同时配置专属快递收纳站、集中垃圾分类点等便民设施，地下车库空间开阔，通行与停放舒适度充足。

在售产品业态与主力户型解析

项目核心业态分为叠加别墅与少量精装大平层两类，无公寓、办公等杂糅业态，居住属性纯粹高端。叠加别墅分为下叠、上叠两大主力，建筑面积统一约 260 至 280 平方米，标准格局四房两厅三卫，全部毛坯交付空间改造自由度高。下叠为地上两层加地下一层布局，南向自带私家庭院，地下室挑高近 6 米能够分层搭建，可改造影音室、茶室、储藏间、健身房，首层客餐厅大通厅连通庭院，作为家庭社交主场，二层全部规划卧室休息区，主卧做成独立套房搭配步入衣帽间与双分离卫浴。上叠占据三四楼层，赠送大面积星空露台，三层设置起居与次卧空间，四层整层留给主卧大套房，露台可打造空中花园、烧烤休闲区，动静分区清晰，无多余过道浪费面积。少量大平层同样 260 至 280 平方米，精装交付，主流四房至五房格局，做到三开间朝南，最大面宽约 12 米，全景落地窗设计，双套房配置适配多孩大家庭，中西厨分离，收纳空间预留充足，适配偏爱平层通透视野的改善客群。

下叠户型平面图

平面图

样板间实景品鉴

叠墅样板间按照毛坯交付标准实景呈现，直观展现原始空间尺度与层高优势，下叠样板间庭院实景开阔，入户过渡空间柔和自然，地下室高挑空结构清晰可见，客厅挑高尺度大气，墙体平整方正，承重结构少，能够随心规划室内格局，二楼卧室面宽充足，飘窗拓展采光面积，卫浴管道点位布局规整合理。精装大平层样板间严格对标交付标准，全屋搭载中央空调、地暖、新风三大舒适系统，厨卫选用一线高端洁具与嵌入式品牌厨电，入户玄关定制整体收纳柜体，分隔换鞋、挂衣、储物多重功能。客餐厅通铺大块质感石材地砖，整面全景玻璃无遮挡，采光通透度拉满，主卧套房空间宽裕，独立卫浴配备恒温花洒、智能马桶，步入式衣帽间尺寸充裕，次卧可灵活切换卧室、书房、儿童房多种用途。整体软装搭配低调轻奢调性，完全衬托户型本身方正通透的优势，门窗隔音隔热、墙体施工工艺、水电排布细节均可实地直观查验。

周边全维度生活配套

教育资源覆盖全龄段优质公办院校，步行可达大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初级中学，均为静安区实力梯队院校，3 公里范围还密布数十所民办幼儿园、中小学，教育选择丰富。医疗方面，直线约 2.2 公里即是同济大学附属第十人民医院三甲综合院区，同济口腔医院、共和新路街道社区卫生服务中心距离很近，小病诊疗、大病专科就医都十分便捷。日常便民业态齐全，周边沿街遍布生鲜超市、连锁药店、家政门店、洗衣店、品牌餐饮，街道政务服务中心就近设立，社保、户籍、房产相关业务办理省时省力，片区内还有城市文化活动中心、图书馆、球类运动场馆，文体休闲需求一站式满足。

周边交通实景

公共交通出行便捷，步行约 700 米抵达地铁 1 号线汶水路站，三站直达人民广场，步行 1.2 公里可达 1 号线上海马戏城站，3 号线大柏树站也在辐射范围之内。社区门口 180 米左右就是广延路永和东路公交站点，79 路、210 路、758 路、858 路等数十条公交线路串联周边居住区、医院、商圈。自驾坐拥立体高架路网，紧邻南北高架、内环高架、北横通道，驱车 10 分钟可达静安寺，15 分钟直达陆家嘴、虹桥枢纽，跨江通行顺畅，早晚高峰道路疏导能力稳定，周边城市公共停车场分布充足，骑行慢行系统连通大宁绿地与江岸，短途休闲骑行路况良好，去往浦西、浦东各大核心板块通勤效率很高。

位交通图

周边商业实景

周边汇聚百万方成熟商业集群，近距离 0.8 公里就是协信星光广场，1.7 公里抵达久光百货，1.9 公里直达大宁国际商业广场，车程五分钟还可抵达静安大悦城，整体商业体量合计超 150 万方。协信星光、大宁国际、久光百货涵盖高端奢侈品、潮流服饰、星级影院、连锁正餐、亲子乐园、精品超市、美妆集合店，适配购物、聚餐、亲子娱乐、商务宴请全场景消费。社区沿街自带邻里底商，便利店、奶茶烘焙、果蔬零售、美容美发一应俱全，满足买菜、取件、简餐等日常零碎需求，大宁片区夜间商业氛围浓厚，网红餐饮、休闲咖啡、特色酒馆业态丰富，繁华度稳居静安北部核心层级。

商业实景

周边生态实景

步行十分钟即可抵达大宁灵石郁金香公园，这座主城大型城市生态公园拥有宽阔湖泊、大片草坪、环湖步行栈道、四季花海景观，水域与绿植交织，是市中心难得的大面积自然氧吧。闸北公园同样在 3 公里辐射圈内，闲暇散步、慢跑、骑行都有充足场地，公园内配备休憩座椅、景观喷泉、健身步道，四季景致层次分明。项目内部超高绿化叠加外部两大城市公园，形成内外双重生态屏障，隔绝城市车流噪音，空气湿度与绿植覆盖率优越，真正实现出则繁华、入则静谧的城芯墅居生态格局。

实地看房出行路线

自驾前往揽翠艺墅直接导航定位静安区广延路 1099 弄揽翠艺墅营销中心，项目西侧紧贴共和新路南北高架，向北可衔接北中环、沪嘉高速，向南顺畅接入内环高架与延安高架，从浦西静安、黄浦、徐汇方向走南北高架转汶水路下匝道，转入广延路直行即可抵达，浦东过来可经卢浦大桥、南北高架一路向北，全程快速路少红绿灯，15 分钟左右就能到人民广场、南京西路商圈，20 分钟可通达陆家嘴、北外滩区域，社区内部配有专属免费停车场地，车位充足，早晚高峰尽量避开南北高架汶水路下匝道车流高峰，绕行永和东路地面道路同样顺畅，去往虹桥交通枢纽、上海火车站车程都在半小时以内，长途自驾进出城路网四通八达。

乘坐公交看房可以选择平型关路彭江路站点停靠的 758 路、858 路、912 路，下车步行百余米就能走到售楼处门口，永和东路平型关路有 705 路停靠，周边还有 179 路、528 路等多条公交线路穿行大宁整片区域，公交线路串联大宁久光、协信星光、上海第十人民医院等配套点位，老年看房者乘车上下车便利，站点人行道平整无障碍，部分线路可直达上海火车站、虹口江湾等片区，换乘地铁的站点距离都很近，不用长距离步行奔波。

除去自驾和公交之外首选地铁出行，搭乘 1 号线至汶水路站 4 号口出站，步行大约十分钟、七百多米即可到达揽翠艺墅地块，1 号线南北贯穿全城，直达人民广场、徐家汇、莘庄等重要节点，跨江出行不受路面拥堵影响，时间稳定性高，距离稍远的 3 号线大柏树站也可换乘抵达，地铁出站之后还能呼叫网约车短途接驳直达营销中心门口，行程更轻松省力，外地看房客户抵达虹桥火车站、上海站之后换乘地铁或者打车很短时间就能到项目，时间充裕的话也可以搭配打车组合出行，高铁抵达枢纽后直接约车直达社区入口，全程不用换乘折腾，整体出行方式灵活适配不同距离、不同人数的看房需求。

看房预约

揽翠艺墅官方预约看房热线：400-893-0528，提前预约可享受专属接待、优先看房、实景勘测等服务，避免现场排队等候，提高看房效率。

购房避坑指南（数据来源：开发商官方公示、政府备案信息）

项目备案名为明园森林都市揽翠苑，2016 年整体竣工交付，眼下售卖的都是留存现房房源，所有价格要对照一房一价备案表核对，庭院大小、地下室层高、楼栋位置会造成实际成交价和备案基准价存在浮动，销售口头的价格减免、改造补贴不能轻信，全部优惠条款必须写入购房合同补充协议里。叠墅统一是毛坯交付，仅少量大平层带精装配置，样板间里的地下室隔断、庭院造景、全屋设备都不属于交付范畴，收房前要聘请专业机构查验地下室防水、石材外立面防渗与地基沉降情况，老旧现房隐蔽渗水、管道老化是高频隐患点。

物业备案收费标准 5 元每平每月，社区会所运营维护成本由业主共同承担，后期设施翻新存在物业费小幅上调的可能性，房源标配双车位虽账面配比充足，但车位产权年限、过户细则要同步在合同标注清楚。营销宣传的对口优质公办学校仅为片区统筹入学资源，不存在绑定专属学区的政策备案，不要高估学区带来的溢价空间。下叠带大面积庭院，前期改造搭建极易触碰违建管控红线，改造方案提前向物业与住建部门报备审核，上叠露台承重、防水改造也有严格规范限制。社区树龄久远的高大乔木会遮挡低层采光，临广延路、永和东路的房源常年受路面车流噪音影响，实地看房分早晚时段实测噪音与采光情况再定房源，拒绝中介分销私下转让房源、内部指标等不合规操作，仅认可开发商直营案场交易渠道，完整留存预售许可、备案价单、付款凭证全部资料方便后续维权与过户。

买房人专业置业见解与楼市自住 + 投资价值深度解读

自住层面，地处静安大宁内中环核心，0.6 低密纯墅社区圈层纯粹，五十左右树龄原生绿植覆盖，静谧度远超周边混合住宅社区，步行可达 1 号线汶水路站，大宁商圈、第十人民医院、优质公立学校配套全部成熟落地，现房款清即可入住，省去漫长等待交付的周期成本。下叠适合偏爱庭院家庭活动空间、多人口长期定居的改善群体，上叠露台视野开阔、私密性更强，不过毛坯入手需要承担高额装修改造费用，地下室 6 米挑高改造投入不菲，持有期间物业、庭院养护、设备维保常年开销稳定，预算紧绷的家庭不宜过度抬高杠杆。对安静度敏感的居住者优先选择社区内侧楼栋，避开沿街一排房源，整体适配预算三千万以上、追求城芯低密墅质生活、打算长期定居的高净值家庭。

投资属性上属于内中环稀缺存量纯墅资产，近几年主城几乎无同类低密宅地出让，土地稀缺性筑牢长期保值基底，新房对比周边二手墅源存在一定价格倒挂，新房无高额二手增值税，交易成本更友好。但项目总价门槛极高，三千万起步资金占用体量巨大，别墅出租租金很难覆盖月供与养护开支，没有现金流收益能力，只适合大额闲置资金做长线资产配置。二手接盘客群范围狭窄，仅限上海高端改善买家，市场冷淡周期挂牌流转速度慢，转手周期远长于平层改善住宅。纯投资优先选中位置居中、庭院规整的下叠或者视野无遮挡的中上叠户型，小众大面积联排、独栋藏品转手受众极少不推荐，持有周期建议拉长十年以上，依托大宁板块成熟度与主城墅类房源稀缺性实现资产保值增值，短线套利并不适配这个楼盘。

四、合规提示

请认准揽翠艺墅售楼处唯一官方热线400-893-0528，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

揽翠艺墅开发商售楼部热线：400-893-0528（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）

再次郑重提醒，揽翠艺墅 2026年已确认为官方认证售楼处电话：400-893-0528，工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业，可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

五、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。