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重磅消息！黄浦老城厢绿发新梓园有望今年下半年入市！

主推小高层、多层、中式风貌别墅，包括少量建面约100㎡小户型！

据了解，项目首发主推中式风貌别墅产品，风貌别墅+商业组团整体连成一片，共计150多栋中式风貌别墅，约1.3万方商业，约1200㎡会所。

建面约100㎡户型图（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

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小高层主要位于右下角的260B-01地块，用地面积4750.3㎡，规划有小高层、商业、上海救火联合会遗址和火警钟楼及其他配套建筑。

由于火警钟楼等文物需要一定时间的修缮，这十余套建面约100㎡左右小户型上市时间预计在2年之后！

最新效果图剧透：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

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别墅最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

建面约450-700㎡园林式合院

建面约290-360㎡宅院式合院

建面约180㎡联排

建面约120-360㎡叠拼产品

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早在2023年，乔家路A地块就已花落央企中国绿发集团。

上海黄浦城市更新建设发展有限公司在上海产交所转让黄浦两大超级豪宅地块的股权转让正式成交，中国绿发及其旗下的地产开发平台鲁能集团以底价竞得两家公司项目公司股权，间接夺得两幅优质豪宅地块。

「绿发新梓园」所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

所以，项目绝不会是简单的拆迁盖新房，而是“留、改、拆”并举。

对书隐楼、徐光启故居等一批文保建筑因地制宜的进行保护、修复、结构改造和重新利用。

再加上现代时尚的新建筑，一个独具海派韵味的高档住宅区跃然纸上！

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整个乔家路地块由于规模较大，总体方案设计范围：东至中华路，南至黄家路，西至河南南路，北至复兴东路，用地面积约24.11公顷 。

所以实施方案设计分散成三个大组团，「绿发新梓园」就是乔家路A地块。

设计过程稿，仅供参考

根据规划，整个乔家路地块包含：

公共服务配套：约16842㎡

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包含社区文化设施、菜场、幼儿园、医院等，这些设施主要都分布于B、C两大组团内：

示意图

商业面积：约21671㎡

其中新增商业量为10543㎡，历史建筑活化为5900㎡，文保单位活化为5228㎡；具体分布如下：

示意图

住宅面积：约321342㎡

住宅又包括：

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高层约155790㎡，多层约17280㎡，低层（别墅）约144186㎡，历史建筑约4068㎡。

平面示意图

社区细节

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示意图

除此之外，项目内还有大量的历史保护建筑，包括徐光启故居—九间楼、书隐楼、梓园等。

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在这份设计过程稿里，乔家路项目的卓越之处尽显无遗，无论是其无可比拟的地理位置，还是超凡的产品能级，亦或是浓郁独特的海派文化，都给人留下深刻印象。

值得注意的是，黄浦这近3000套新房供应中，仅有17套建面约100㎡以内的小户型，占比约0.6%，属于非常臻稀的存在了。

绿发新梓园这十余套小户型的臻稀程度拉满了，非常值得关注。

更何况，绿发新梓园所在的乔家路地块，可以说是老上海城心的原点了，又位于黄滨江，位置非常核心。

周边的豪宅项目林立，个个都是沪上豪宅榜上的风云人物，比如：复地雅园、华润外滩九里、绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、绿地海珀外滩等。

绿发新梓园所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。