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上海保利海上印售楼处电话☎：400-891-9910【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情vip服务）
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保利海上印公布了一房一价表，官宣本周末（4月20日）开启认购。
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目前，梅陇板块在售/待售的保利海上印与安高申陇院仅隔一条街道，隔街对打！形成了最激烈的竞争关系。
不少购房者直接拿数字来比高低。
安高申陇院二批次107㎡主力户型总价约770万元（单价约7.2万/㎡），而保利海上印110㎡户型套均价约824万元（单价7.46万/㎡）。总价上来看，相差约50万！
但买房的性价比不能光看价格，还得看实际价值。在当下新房市场群雄逐鹿的背景之下，贵总有贵的道理，谁都不敢贸然涨价。
①先说面积差
保利海上印的3房，从建筑面积来看比安高申陇院就要多了3㎡。首开的7幢18号东边套，还设计有270度的转角飘窗，不计算面积的前提之下等于又赠送了≈3㎡。单从3房来看，实际相当于多了接近6㎡。按照首开110㎡户型的均价（约7.46万/㎡）来计算，这部分就价值约45万，差价直接拉平80%+！
②再说装修标准差
安高申陇院在拿地阶段，还有“房地联动价”这个说法。受限价影响，装标控制在约3000元/㎡；而保利海上印没有“限价”这个紧箍咒，所以在装修标准上可能会有一些松动或者拔高，不过目前没有官方的数据说明，所以在这一部分不算做考量范围；
③最后看人均公区面积
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保利海上印规划有约1500㎡会所+约1400㎡架空层，总计404户；安高申陇院规划会所面积约1700㎡，总计888户。人均公区面积保利海上印＞安高申陇院，舒适度上来说可能会更高一些。不过客观的说，也不可能所有住户在同一时间一起前往会所或者架空层，所以这属于一种“情绪价值”上的舒适度，算是一个附加分吧。
基于以上三个因素，从总账上来看保利海上印确实比安高申陇院贵了约50万，但是从面积差、装标预期或是公区设施给到的体验感上来说，相当于变相拉平了差价。购房决策是一个复杂的过程，肯定不仅仅是看单总价的表象。最终是选择低总价带来的“性价比”，还是愿意多支付一些溢价获得更多品质上的改善，还得是“各花入各眼”，各取所需。
一、分楼栋价值分析
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本次的首开房源位于项目东北角位置：7幢的17#/18#楼，还有5幢的11#/10#楼，总计推出104套房源。
其中10#与18#楼为建面约110㎡的3房2厅2卫；17#楼主打建面约131㎡的4房2厅2卫户型；而11#楼占据景观中轴线的“楼王”位置，推出建面约152㎡的4房2厅2卫，价值更为突出。
5幢南侧楼间距达30米，采光条件优越；7幢南侧楼间距虽拓宽至32米，但因北侧临近地下车库出入口及垃圾房，价格较其他楼栋更具优势，加之首开红利，成为全盘性价比标杆。
因此首开房源分楼栋价格排序为：11#＞17#＞10#＞18#
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10#/18#楼（建面约110㎡3房） ：均价约74568元/㎡，套均价约824万，以价格优势吸引刚需及首改客群。52套供应中，18#东边套（01室）为同面积段唯一带转角飘窗房源，均价75687元/㎡，比没有转角边窗的10#东边套（01室）要高出约484元/㎡。
17#楼（建面约131㎡4房） ：均价约81233元/㎡，套均价约1066万。户型四开间朝南，南北通透无硬伤，西边套配备270度转角飘窗，均价达82233元/㎡，较中间套（均价约80233元/㎡）溢价约2000元/㎡。
11#楼（建面约152㎡4房） ：作为首开的楼王产品，其户型设计、景观视野及区位优势均拔尖，价格也领跑首开房源，约为83853元/㎡。
值得一提的是首开楼栋均为首层架空，架空层不计入建筑面积，仅入户大堂计入建面。
架空层以人文主题打造全龄共享空间，涵盖学习区、亲子种植区及艺术体验区，既规避低层潮湿问题，又提升归家仪式感。此类设计在二手市场流通性及升值潜力上表现更优。
二、户型价值拆解
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项目首开共计3个户型，建面110/131/152㎡的3-4房。从产品梯度看，首开房源覆盖总价约757万至1320万之间：110㎡户型以低单价降低置业门槛；131㎡户型以功能性与性价比平衡改善需求；152㎡楼王则定义高端改善标杆。
1，建面约110㎡的3房2厅2卫（套均价824万）
大横厅设计，连通宽景阳台，整体南向开间达到了约4.85米，视觉空间感显著提升，实际尺度可对标市场上建面约120㎡产品。
该户型分布在7幢18#及5幢10#，共计包含三个户型：
①7幢18#01室（东边套）
作为首开110㎡户型中唯一带270度转角飘窗的房源，均价达75687元/㎡，属于同面积段最高价。
②5幢10#01室（东边套）
虽同为边套，但因缺失转角飘窗设计，均价调低至75203元/㎡，价差约484元/㎡。
③ 5幢10#02室/7幢18#02室（中间套）
5幢10#02室无遮挡或噪音干扰，均价74318元/㎡，定位刚需市场，性价比均衡；7幢18#02室受北侧临路及垃圾房影响，均价仅约73064元/㎡，为全盘最低单价，首付预算有限者可重点考虑。
2，建面约131㎡的4房2厅2卫（套均价1066万）
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在客厅的面宽尺度上，四开间朝南，大南向采光面，带来了空间上的通透感，更带来了居住上的舒适度；
超高窗墙比，放大了每扇窗的面积！显著提升室内通透感，凸显对居住品质的极致追求。
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①02室（西边套） ：配备270度转角飘窗，中高区可俯瞰下沉式庭院景观，均价82233元/㎡；
②01室（中间套） ：无转角飘窗设计，均价80233元/㎡，两者单价差约2000元/㎡。
同一楼层边套因景观及功能溢价，总价较中间套高约26万，整体总价区间约998-1112万。西边套凭借稀缺飘窗与庭院视野，成为改善客群的高价值选项；中间套则以更低单价满足功能型置换需求，两者形成精准价格梯度。
3，建面约152㎡的4房2厅2卫（套均价1273万）
作为板块内稀缺的大四房改善产品，保利海上印推出的建面约152㎡户型以功能完善性与总价可控性，精准匹配终极改善客群需求。相较于同板块动辄170㎡以上、总价超1300万的高门槛产品，该户型以不到1300万的套均价重构高端置业逻辑，未来资产稀缺性优势显著。
该户型位于5幢11#楼“楼王”位置，为梅陇板块罕见的中大户型标杆，兼具居住舒适度与资产保值潜力。其设计打破传统大户型对面积的依赖，以“功能不缩水、总价更可控”为核心竞争力，通过空间高效利用实现四房功能，既解决改善家庭对多房间的刚性需求，又以精准定价填补板块内高端产品空白，成为区域内高净值家庭“一步到位”的优选。
分为两种细分户型：
02室（西边套） ：配备270度转角飘窗，均价85053元/㎡；
01室（中间套） ：无转角飘窗设计，均价82653元/㎡，单价差约2400元/㎡。
同一楼层中，西边套总价较中间套高出约36万。边套凭借稀缺飘窗带来的景观延展性与空间灵动感，形成核心溢价点；中间套则以更低单价满足基础功能改善需求，两者形成差异化产品矩阵。
三、楼层价差体系
在楼层价格梯度上，顶楼房源价差尤为显著。
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11#楼顶层单价直降1200元/㎡，与同楼栋9层价格持平。虽市场对顶层存在传统抗性，但其性价比优势显著，而且14层更坐拥小区最优视野与全天候日照资源。并且，保利海上印的顶层与传统印象中有所不同，项目作为超低能耗建筑，顶楼采用保温层及屋顶光伏板，有效阻隔阳光直射带来的热量，完全规避传统顶层直晒与闷热问题。
10#、17#、18#顶层直降1600元/㎡，单价同样对标同楼栋9层，此类高性价比房源值得“捡漏”！
与此同时，在楼层定价中，可见3层与5层也存在明显的跳价现象。
5层以上房源因超越树冠高度，视野通透性大幅提升，溢价空间自然形成。但实测数据显示，4层及以下低区房源采光与通风均符合居住标准，尤其适合预算敏感型客户。
1-4层内部价差梯度较大，例如同一户型中，1-4层的单价差可达1000-2000元/㎡，而且总价跨度较大，几乎每个总价段都可有所涉猎，为不同支付能力群体提供弹性选择。
对于资金有限的购房者，低区房源是“用空间换价格”的核心机会。这种阶梯式定价既保障基础居住功能，又通过价差筛选客群——注重性价比者可优先考虑2-3层，平衡成本与舒适度；追求采光升级但预算有限者，可选择4层实现有限预算内的品质提升。需特别关注的是，部分楼栋低区存在细微差异：18#楼因北侧临近社区道路，1-2层需评估噪音干扰，但相应单价较同户型中高区低约8%，价差红利依然可观。
写在最后
保利海上印项目首次开盘均价定为7.91万/㎡，性价比&诚意十足！结合当前市场现状及土地拍卖价格持续走高的趋势判断，此次推出的房源价格正处于最佳购房窗口期。
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项目在空间设计方面采用架空层构造与风雨连廊连接各楼栋，显著提升居住舒适度，具备较高性价比优势。
本次首开房源包含多种户型，其中建筑面积约110㎡的三房户型占比最高。该户型不仅享有价格优势，其中7幢18#东边套的转角飘窗设计更成为亮点，喜欢转角飘窗的建议关注该房源；
而对于预算有限的购房者，建议优先考虑四层以下房源，该部分房源与高层单位存在显著价差，能最大限度降低购房成本。
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购房必问的10个核心问题
五证是否齐全。
确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。
拿地时间与产权年限。
产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。
公摊面积与得房率。
要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。
面积误差处理条款。
按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。
楼盘不利因素公示。
要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。
物业公司资质与服务标准。
优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。
车位配比与产权归属。
建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。
容积率与绿化率。
高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。
交付时间与违约赔偿。
合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。
贷款方案与备选计划。
确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。
购房谈判关键技巧
价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。
信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。
风险防范要点
开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。
合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。
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