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【华鸿都会中心】
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【项目名称】：华鸿都会中心
【物业类型】：商业、办公（产权40年）；
【基础信息】：占地12456㎡，总建94981.5㎡，容积率6.0，绿化率20%；
【产品类型】：由A、B两座(27F)塔楼组成；
【户型面积】：约430、450㎡；
【层 高】：3.4米
【水 电】：商业水电
【物 业 费】：10/元
【总 户 数】：123户
【梯 户 比】：4梯3户
【装修情况】：精装修交付；
【装修标准】：15000
【物 业】：世邦魏理仕；
【拿地时间】：2010年10月份
【交付时间】：2023年底；
【价 格】：2000万起
【风 格】：香奈儿、游艇风、宝格丽
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项目背景
本项目（原名万禹大厦）位于杭州市钱江世纪城片区，地理位置优越，周边公寓及写字楼环绕。然而，在2014年土建封顶后，工程因原开发商的破产而被迫停工。在停工的数年间，周边区域伴随着亚运主场馆的崛起，无数新兴建筑拔地而起，成为萧山区的新CBD核心。而这栋建筑，却如同一块难以愈合的城市伤疤，孤独而突兀地矗立在繁华的十字路口，与周遭的勃勃生机显得格格不入，并不幸多次入选“中国十大停工项目”。
改造契机
一年半的设计与施工时间如何呈现最优的设计，让烂尾楼从“敬而远之”到“趋之若鹜”
改造前烂尾状态
烂尾项目的城市改造项目需要在既有的底板上进行平衡规划、环境、经济、社会等多方面的诉求。现状条件对设计既是一种限制，也是一种灵感养料。其结果往往能呈现出比新建更加丰富的层次，形成项目独一无二的气质。在同质化的城市面貌中，推动个性的分化。
2020年底，华鸿集团拍下该停建工程，重启项目。规划要求在第19届亚运会前至少完成主体外立面工程，这意味着从方案设计到幕墙施工的全周期仅有一年半的时间。极限工期内，在结构主框架不变的情况下，既保留双子塔特征，又能挖掘出更多让使用者收益的空间，是改造的首要目标。此外，环绕于CBD幕墙超高层塔楼之中，在匹配城市风貌的前提下，又拥有独一无二的记忆点，也是重要的设计课题，让“敬而远之”的城市伤疤，成为“趋之若鹜”的区域地标。
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设计挑战
如何将原本单调的塔楼重塑成新的垂直空间，优化城市界面？
挑空花园、内外花池、空中平台，多层级绿化，垂直空间的重塑不是设计手法和元素的堆叠，而是在原有建筑的基础上探究设计策略的关联性和必要性，最大化地发挥每一项措施的作用，将原本的烂尾楼换新，打造出一片绿洲，一个如家般令人轻松自在的地方。
1.总体形态：山形造物，日丽云谷
维持建筑原有结构的弧线美感，并将其由鸟瞰视角的美延续至人视可见的街景。建筑形体如两座耸立秀美的茶山，散发杭州特有的气质。山形建筑之下，裙楼屋顶被整体设计为开放式花园，使建筑、绿植、公共景观相互串联，成为隐藏在城市中的桃源绿谷，为使用者提供独特的空间体验。
2.空间气质：塑造高层建筑的开放性与呼吸感
原方案封闭且单调，其设计语言并没有与城市形成对话。改造后，从两个路口以外便可见层叠的空中花园，而建筑的使用者则可从花园中休憩对望，充分感受其对于城市的开放性。
空中花园在建筑体量内部创造了充满生机与变化的专属景观，使得高楼环抱中的建筑无需过度依赖于外部城市环境带来的视觉景观。同时，从规划角度，其也是城市中的开阔露台，舒适的公共空间取代了往常封闭而严重依赖于空调调节温度的室内空间，带来流动的新鲜空气，生机勃勃的阳光。这些穿插在不同高度之上的开阔空间，为使用者带来更多的休闲娱乐，社会交往的可能性。工作空间，社交空间，阳光，植物在楼层中交流，顺着垂直绿化延展，建筑自然的融入了生活。
3.改造策略 ：设备平台的再利用，内外花池的小心思
审查原始图纸时，我们发现塔楼原有设备平台丑陋的出挑于主干道方向，且受制于《城市规划条例》的变更，又无法拆除或并入计容空间内。如果藏不住，那就让它show出来，其也成为空中花园的结构雏形，绿化点缀于轮廓弧度转折点，打断过于冗长的玻璃幕墙，同时掩盖了城市的喧嚣，创造出和平宁静的空间氛围。
改造对比-L1
改造对比-L2
改造对比-L3
塔楼改造逻辑
改造后塔楼标准层平面
考虑到垂直绿化的管理与运营难度，我们设立了双层绿化系统。内花园留给用户自己打理，可以打造自己的盆景花园，也可只放一张观景的椅子和茶桌。外花园则有物业统一管理，保证垂直绿化的完整与一致性。同时，我们也综合考虑了杭州亚热带季风气候，钢结构外花池的荷载极限，和运维成本，在植栽搭配上选择了”半真半假”的混搭模式，使其可以在秋冬季节维持足够的美观度，可以在高区为人视角创造一些视觉焦点作用的高灌木。
主体建筑完工两年后，地面景观，裙楼屋顶花园，空中露台逐渐投入使用，三个高度层次的植物逐的蓬勃生长，建筑将犹如扎根与街道的树荫般不断趋近与成熟，最终将杭州的景观推向天空，成为区域独一无二城市名片。
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高层的私密性，商业的社区共享，和邻里交互如何实现？
1.拆北墙补南墙
原建筑为纯办公属性，故原布局在南侧设置有内凹的集合广场，改造则引入了全新的使用需求——社区商业。新功能为总图布局提出了改造需求，商业需要开阔的沿街展示面和外摆空间，并面向主城市界面。而办公区则需要相对私密的空间流线和便捷的车库出入，同时业主还希望为其打造一个独立私密花园以区别于周边的普通写字楼。在和甲方/施工图院/结构工程师多次交流后，设计采用“腾龙换鸟”的策略，沿塔楼主体找结构梁，拆除北侧突出裙楼，将折损的面积全部补回南侧，填平内凹广场。
2.分离流线
我们将平面重新梳理，重构原有的交通核，电梯、卫生间、巧妙植入共享空间，加深了自然与建筑、时间与空间之间的互动。
腾挪后，南侧填充区域成为社区商业的主入口与内中庭空间，并利用原有高差创造了两级室外台阶，为沿街商铺提供了位于街道视觉高度的室外外摆区，有效激活了街道活力。北侧成为独立办公入口，车道贴红线直下地下车库，拆除的原区域则沿北侧街道改造为私密前场花园。流线则借鉴了园林的步行系统，以中央景观水景为核，环绕通行，设置高差、遮盖、汀步等元素，旨在拉长流线距离，在极小空间内创造多种观景体验。
设计尝试通过开阔的公共空间和宽阔的视野范围创造建筑的共享性，但又利用流线的分离和私密的花园景观来隔离出个人空间的私密感。建筑的大部分的活动空间都交织在郁郁葱葱的绿化中，加深自然与建筑，时间与空间之间的互动。
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——诚邀品鉴——
2025年8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自2025年8月26日起施行。以下是主要政策调整内容：
一、限购政策
外环外
上海户籍居民家庭、成年单身人士：不限购套数。
非上海户籍居民家庭、成年单身人士：需连续缴纳1年社保或个税，不限购套数。
外环内
上海户籍居民家庭、成年单身人士：限购2套。
非上海户籍居民家庭、成年单身人士：需连续缴纳3年社保或个税，限购1套。
多子女家庭
非上海户籍多子女家庭（含1名及以上未成年子女）：外环外不限购，外环内限购2套（需满足3年社保或个税）。
二、公积金政策
贷款额度提升
首套公积金贷款额度从160万提高至184万，多子女家庭首套从192万提高至216万。
二套公积金贷款额度从130万提高至149.5万。
支持绿色建筑
购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金贷款额度上浮15%。
提取公积金支付首付
购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付，不影响后续贷款额度。
三、商业贷款政策
利率调整
利率定价机制不再区分首套和二套住房，由银行根据市场和客户情况确定具体利率。
首付比例
首套首付15%，二套首付25%（嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%）。
四、房产税政策
首套免征
非上海户籍居民家庭和单身人士，首套购房符合条件（持居住证连续满3年或积分达120分）免征房产税。
二套及以上
合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，超出部分按面积征收。
五、其他政策
置换购房
出售上海唯一住房后，再购买1套住房，可不提供社保或个税证明（需满足2024年5月28日后网签等条件）。
企业购房
企业购买竣工日期在2000年以前、建筑面积≤70㎡的二手房用于员工租住，不限购。
以上政策适用于2025年8月26日及以后签订的网签合同。具体执行细节可咨询相关部门或专业机构。
4篇参考资料
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
