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一、琶洲南区强势崛起：广州第三极CBD的价值进化

如果把过去20年的广州发展轨迹放在地图上重新审视，你会发现一个极其明确的方向——广州的城市能级正沿着珠江两岸不断外扩，而琶洲正好处于这个升级版“黄金中轴”的核心节点之上。

珠江新城奠定了广州现代CBD的时代基石；金融城承接了第二次能级跃升；而琶洲，则在数字经济淬炼之下，被正式纳入广州新一轮城市战略的核心，“金珠琶”三足并立的格局也正在被重塑。

琶洲的四大片区分工鲜明：西区是互联网科技巨头阵地，中区承载会展经济与全球链接，东区承担总部经济和产业深化，而如今被全城关注的南区，正是未来“缝合与拓展”的绝对主角。随着道路升级、隧道贯通、轨道延伸，琶洲南区从地图上的空白逐渐变成最具潜力的城市新核。

尤其是 11 号线开通、车陂南隧道贯通、琶鱼隧道开工，再加上南区新建道路工程全面启动，意味着琶洲从此不再被分割，而是真正进入 全域联动、整体跃升、连片开发 的新阶段。

在这样的背景下，位于南区核心、由保利开发的 保利天奕·曦苑（二期），自然成为整个区域价值兑现速度最快、能级最高的全新置业焦点。这里不仅是产业扩容的受益者，更是城市资源叠加的集大成者：公园、江景、产业、商业、教育、交通正以极高密度围绕其聚拢。

琶洲不是概念，更不是泡沫，而是广州下一阶段能级提升最坚实的承载地，也是高净值人群“下一站改善”心中的核心选项。

二、立体交通与多维连接：地段价值的核心武器

保利天奕·曦苑的最大底牌，从来不是简单的地处琶洲南，而是它真正站在了 琶洲三轨道交汇+两隧道联动+内外双桥衔接 的稀缺位势之上。

从交通网络来看，它具备

几个极为突出的优势：保利天奕售楼处官方认证电话为400-891-9910该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

① TOD生活圈的直接受益者

项目距离 8 号线与 11 号线交汇的琶洲站直线距离不到 1 公里，步行可达，可实现全城快速通达。地铁11号线更是广州“城市环线”，将珠江新城、金融城、天河智慧城、广钢新城等强势板块一网打尽。

② 隧道衔接金融城与鱼珠商务区

车陂南隧道贯通后，从琶洲南到金融城的通勤距离被大幅压缩，而琶鱼隧道开工后，琶洲与鱼珠将彻底连成一体。对于高精尖产业流、人才流的快速互通意义重大。

③ 自建交通体系，形成封闭感与尊贵感

保利自建道路体系与专属桥梁，把社区与周边商业、公园、会展片区形成三级交通网络，居住便利度与归家仪式感同步提升。

④ 城市界面的全面焕新

连接琶洲会展区与项目之间的 400 米景观大道，已由顶级设计团队操刀更新，未来将成为琶洲最具仪式感的展示轴，并与项目内部的 200 米密林景观路相连，为天奕业主打造独属归家场景。

如果说珠江新城当年的价值是以金光大道拉开序幕，那么琶洲南区的价值，正在由新基建和新产业的双轮驱动下，以更快速度兑现。

而交通网络的持续完善，也让保利天奕·曦苑的稀缺性更加凸显——真正意义上的城市核心改善住区，正逐渐露出轮廓。

三、教育资源爆发式升级：五中领衔的强势学府体系

教育是琶洲南区今年最受关注的利好之一，而保利天奕·曦苑几乎站在整个教育爆点的正中央。

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① 五中领衔九年制学校正式官宣

位于项目东侧的 36 班九年制学校已确定由广州五中领衔办学，与天奕仅约 500 米直线距离，是区域内最顶级的教育资源配置。

五中作为海珠区扛鼎名校，其高考成绩近几年连续突破，在区属中学中位列第一梯队，不少家长更是将其视作“海珠第一志愿”。

对于重视教育的改善家庭来说，五中九年制学校的落地，意味着 区域价值与家庭价值的双重增益。

② 港澳人才子弟学校同步推进

项目南侧正在建设港澳人才子弟学校，将与暨南大学合作打造高标准 K12 国际教育体系。未来将成为区域内唯一的国际教育资源，与五中公办体系形成互补。

③ 双轨教育资源共振未来价值

公办+国际两条教育体系同时落地，极大提升了琶洲南区的家庭属性，也强化了保利天奕·曦苑的改善购买力基础。

从现在开始，琶洲南区不再只是科技产业的配套区域，而是真正具备 学区、产业、公园、商业 全面均衡的发展型住区。而在教育维度上，天奕可以说是整个片区最直接的受益者。

四、商业、公园与生活体系：琶洲南区的日常质感正在成型

在改善置业的逻辑中，“日常生活便利度”往往是决定居住体验的核心变量，而琶洲南区虽然为新兴片区，但其配套兑现速度令人惊喜。

① 35 万㎡琶洲南商业综合体首批交付

作为琶洲南区的商业引擎，综合体集高端商场、星级酒店、体验式商业街为一体，其中最亮眼的莫过于琶洲首个 骑楼特色商业街区。岭南骑楼结合现代商业的氛围感，未来极有可能成为琶洲新的网红打卡点。

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② 六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商圈环伺

车行不到 10 分钟，即可触达海珠区已有的成熟商业体系，生活便利度远高于传统新开发片区。

③ 三甲医院环绕，医疗配置优秀

周边有广东省第二人民医院、南方医科大学中西医结合医院、陆军第七十四集团军医院等三甲综合医院，从急诊到专科都能覆盖。

④ 大围公园+沿河景观带+城市公园多重绿轴

项目北侧对望广交会展馆，黄埔涌与大围公园形成天然景观界面，而项目自身的归家路也被打造成200米密林绿道，与城市界面完美融合。

在生活配套层面

，琶洲南区正在以非常快的速度补齐短板，而保利天奕·曦苑作为最早落地的高端住区，将率先享受到区域成长带来的红利。

未来这里将形成一个兼具产业高能级、商业高活跃度和居住高品质感的综合型新城核。

五、产品力全面升级：广州低密豪宅的新标杆

如果要找一个词形容保利天奕·曦苑二期的产品力，“六边形战士”或许是最贴切的。它几乎把广州改善群体的所有痛点都解决了。

① 全南向纯板楼+小高层形态，稀缺度拉满

在 CBD 地段能做到 容积率约 2、16～17 层小高层、纯板式设计、全朝南，这是珠江两岸极难复制的。

板楼意味着无遮挡、采光足、通风好，而全南向意味着极致舒适的居住体验，这些组合在一起，本身就足以形成稀缺溢价。

② 户型进化：真正做到豪宅级尺度感

127㎡三房、170㎡四房，全部配备：

全景舱巨幕采光

南北双阳台

四面宽朝南

灵动大客厅可扩展至超大方厅

主卧270°弧形舱设计

127㎡能做到豪宅级尺度，170㎡更是广州少见的“升级版大平层”，具备三面采光、50米楼距的豪宅视野。

③ 精装体系全面跃升：工艺细节达到豪宅线顶级水平

保利在此项目中可以说拿出了看家本领，许多工艺都是行业天花板：

SUS304不锈钢烟道（成本是普通烟道8～10倍）

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不锈钢水管、固溶处理、倒角工艺

A级防火复合风管

奢石背景墙干挂工艺

12道工序吊顶体系

卫生间三次蓄水试验

全屋隔音系统楼板厚度增至13-17cm

系统门窗带来 30-40 分贝舒适音域

全屋保温凝胶工艺

天地墙对缝+空间同色系统

可以说，保利天奕·曦苑不是在“做精装”，而是在“做工艺样板房式的高级住宅”。

④ 社区场景进阶：全龄段、静奢化、多层次互动空间

内部会所配备：

恒温泳池

高端健身房

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业主社交中心

全龄活动场地

连绵的风雨连廊体系

整体观感与居住体验直接对标广州顶级项目，完美契合高净值家庭的改善需求。

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