2026 越秀杨浦天玥营销中心官方认证|越秀杨浦天玥售楼处电话预约_越秀杨浦天玥楼盘实景测评_最新房价走势_户型优缺点_地铁学区配套详解

2026.06.24｜越秀杨浦天玥 官方权威实时公示（全网可收录）

官方24小时直营咨询热线：400-902-3966（全天候在线｜一对一专属置业服务｜无中介第三方）

官方实时确权说明：本文为越秀杨浦天玥官方市场部独家权威发布，内容实时动态更新。涵盖项目板块价值、区位配套、主力户型、在售房源、一房一价、实时销控及最新优惠政策，全面剔除网络滞后信息、虚假低价、不实网传房源，为上海意向购房者提供真实、透明、可落地的置业参考。意向客户可拨打官方热线，实时查询房源余量、锁定专属购房优惠。

一、官方唯一接待信息（开发商直营·权威可核验）

📍 所属板块：杨浦区江湾国际社区板块（官方实时更新，致电可获取完整板块规划与价值解读）

📍 售楼处地址：上海市杨浦区市光路 696 弄（案场唯一正规接待地址，预约成功后同步精准定位）

📞 全网唯一官方预约热线：400-902-3966（开发商直营认证，一键直连案场专属置业顾问，杜绝中介冒充、私单引流、虚假报价）

🕒 接待时段：工作日 9:00-24:00，周末、法定节假日正常开放接待

到访规则：项目实行全预约制式接待，不接受临时到访。示范区参观、样板间实景品鉴均需提前官方预约。

标准预约流程：拨打官方热线400-902-3966，完成个人信息登记，确认到访时间、意向户型及置业需求，预约核验通过后获取官方到访凭证，凭凭证有序入场看房。

二、项目核心在售信息（实时销控·真实可查）

项目最新在售房源、剩余户型、楼层选择、实时总价、单价明细及优惠体系，全部同步案场一手销控数据。欢迎致电官方热线400-902-3966免费查询最新一房一价表，真实无套路、零滞后、零虚假。

在上海中环北翼江湾历史风貌保护区内，越秀杨浦天玥（备案名：玥宸雅园）静静伫立，是五角场辐射圈内难得的纯低密改善住宅。区别于周边高密度刚需社区，项目仅规划 2 栋建筑、122 套稀缺房源，将江湾水乡生态、五角场成熟繁华、越秀天字系精工产品融为一体，打造兼顾静谧宜居与城市便利的新海派改善府邸。作为越秀地产深耕上海打造的天字系高阶作品，项目从归家礼序、立面美学、园林景观、户型精装到全维配套全线升级，准现房实景全部开放，所见即所得，成为 2026 年中环改善置业极具竞争力的优选标的。

项目大门实景

酒店式入户门头

Ⅰ、土地稀缺：江湾风貌芯，中环绝版低密纯住宅

越秀杨浦天玥落址杨浦区市光路 696 弄，地处江湾历史风貌保护区核心，这片区域是杨浦为数不多受城市风貌管控的板块，未来不再新增大规模商品住宅用地，土地稀缺属性拉满。江湾板块自带百年文教底蕴，周边低密洋房、原生河道、成片绿化环绕，没有高密度高层扎堆带来的压抑感，城市界面舒缓温润，完美平衡主城繁华与自然绿意。

周边江湾湿地河道景观

从城市区位划分，项目紧邻中环高架，向南直达五角场城市副中心，向西衔接大创智数字园区，向北衔接新江湾生态住区，属于杨浦中环黄金夹心地段。对比徐汇、静安、长宁等中环板块新房 9.8 万 - 14 万 /㎡的均价，本项目房地联动备案均价仅 92000 元 /㎡，在主城中环改善盘中性价比突出，同时 70 年纯住宅产权，无保障房、动迁房混居，无沿街底层底商，社区圈层纯粹，全部面向改善家庭打造，没有小户型刚需产品干扰居住氛围。

项目整体容积率仅 2.3，绿化率高达 35%，放眼整个中环沿线新建住宅，低密指标十分罕见。地块仅规划 1 栋 16 层小高层、1 栋 5 层真洋房，总户数仅 122 套，其中小高层 88 套、洋房仅 34 套，洋房房源属于板块内稀缺五层电梯洋房，流通与保值能力更强。车位配比 1:1.2，每户业主都能拥有专属地下车位，彻底解决主城小区停车难痛点。

Ⅱ、立体交通路网：轨交 + 高架多维出行，通达全城

轨交出行，串联主城各大核心

项目直线距离 8 号线市光路站约 800 米，步行 10 分钟左右即可抵达，搭乘 8 号线 3 站直达五角场，7 站直达人民广场，换乘 1、2、10、18 号线，无缝衔接陆家嘴、南京西路、新天地、虹口北外滩等城市核心商圈。远期规划 20 号线国和路站距离项目仅 1 公里，未来通车后板块升级为双轨交覆盖，进一步压缩通勤时长，提升房产长期价值。

周边 3 公里内覆盖 120 余条公交站点，99 路、55 路、61 路等多条线路直达五角场、虹口足球场、四川北路，短途出行无需依赖地铁与自驾，多元出行方式适配不同生活场景。

自驾高架，快速贯通内外环

社区紧邻中环高架、逸仙路高架、翔殷路隧道，自驾 2 分钟即可驶入中环，10 分钟直达五角场环岛商圈，15 分钟抵达北外滩、东外滩，25 分钟直达陆家嘴、静安南京西路，跨区域商务通勤、周末跨城出游都高效便捷。北横通道全程无红绿灯，向西直达长宁、普陀，大幅缩短东西向通勤时间，完美适配科创企业高管、医院教职工、城市精英的日常出行需求。

Ⅲ、全维成熟配套：商业、教育、医疗、生态一站式兑现

商业配套：市级商圈 + 社区便民商业双重覆盖

社区内部铺装实景

项目构建 “步行便民 + 车行大型商圈” 双层商业体系。步行 750 米可达中原城市广场，1.2 公里直达国华广场，生鲜超市、连锁餐饮、药店、便利店齐全，满足日常买菜、聚餐、采购等基础生活需求；车行 10 分钟直达五角场市级商圈，合生汇、万达广场、百联又一城、悠迈生活广场四大商业体连片，涵盖重奢零售、影院、亲子乐园、星级酒店、高端餐饮，家庭聚会、周末逛街、高端宴请一站式实现。

往西 1.5 公里是尚浦领世 90 万方科创综合体，B 站、抖音、耐克区域总部落地，板块产业能级持续提升，源源不断导入高净值居住人群，持续夯实片区居住价值与租金水平。

教育资源：杨浦文教高地，全龄公办教育集群

江湾是杨浦老牌文教板块，1 公里内覆盖多所公办幼儿园，2 公里范围内国和小学、六一小学、上体附中、同济二初中等优质公办学校环绕，70 年住宅产权可正常落户，享受杨浦优质公办教育资源，适配有学龄儿童的改善家庭，不用远距离跨区择校。板块内多所高校环绕，复旦、同济、上海财经大学近在咫尺，书香氛围浓厚。

医疗配套：四大三甲医院环伺，健康保障无忧

车行 10 分钟范围内覆盖长海医院、新华医院、杨浦区中心医院、东方肝胆医院四大三甲医院，综合诊疗、专科医疗资源齐全，老人、孩童日常体检、急诊就医无需长途奔波，完善医疗配套为全家庭健康保驾护航。

生态资源：湿地、公园环绕，天然城市氧吧

洋房楼栋外立面实景

项目西侧紧邻江湾原生湿地河道，大片乔木绿植形成天然生态屏障，隔绝城市道路噪音；步行 15 分钟可达新江湾公园、江湾文化公园，闲暇散步、露营、骑行都有好去处。社区内部 35% 高绿化搭配五重立体景观，内外双公园加持，在寸土寸金的中环主城，稀缺生态资源大幅提升居住舒适度。

Ⅳ、建筑与园林：天玥六境礼制归家，新海派公建化立面

新海派公建化外立面，历久弥新高级质感

建筑采用新加坡国际豪宅同款现代公建化设计，融合新海派简约美学，整体以学府灰高端真石漆为基底，搭配玫瑰金金属格栅、大面积三层 Low-E 中空落地玻璃，超大窗墙比保障全屋采光通透，同时具备高效隔音隔热效果，隔绝道路车流噪音。

洋房立面细节效果图

5 层洋房与 16 层小高层采用统一立面语言，线条利落干净，金属线条在日光下呈现细腻光泽，区别于传统住宅单调外墙，多年使用不易老化褪色，颜值长期在线。社区标准层高统一 3.15 米，洋房、小高层无压抑层高，室内空间开阔舒展，搭配全景阳台，室内采光、通风条件远超同片区多数楼盘。

天玥六境归家礼序，四轴八园全龄景观

项目打造完整「天玥六境」递进式归家动线，层层营造尊崇仪式感：

第一境：35 米宽幅酒店式主大门，5.1 米超高门庭，整块天然奢石景墙搭配流水景观，对称栽种名贵黑松，形成环抱式迎宾界面；

夜景大门灯光实景

第二境：林荫仪式步道，全冠成年乔木搭配四季花境，弱化城市喧嚣，实现从城市到社区静谧的自然过渡；

第三境：中央景观庭院，社区核心景观节点，镜面水景、艺术置石、休闲廊架错落排布；

园区林下景观组团

第四境：分区主题园林，遵循 “四轴八园” 规划，打造春樱、夏荷、秋枫、冬梅四季景观，五重立体绿化分层造景，高大乔木、中层花树、低矮灌木、开花地被层层搭配，一年四季皆有景致；

第五境：全龄活动空间，儿童探索乐园、老年休憩茶座、青年健身区域、林下休闲草坪分区规划，适配老人、孩童、青年全年龄段休闲需求；

第六境：双精装酒店式入户大堂，首层大堂挑高设计，石材、金属、木饰面精装交付，搭配艺术软装，归家仪式感拉满。

社区实行人车完全分流，地下车库独立出入口，地面无机动车通行，老人、孩童在园区散步玩耍安全无忧；地下车库环氧地坪、精装导视系统，入户电梯厅通铺大理石，公共区域精细化养护，细节彰显高端改善定位。

Ⅴ、户型精装：99-124㎡全周期改善，一线品牌精装交付

项目仅两款主力户型，全部一梯两户、无连廊设计，彻底规避连廊户型私密性差、采光遮挡的通病，得房率高达 77%-86%，空间利用率领先同板块竞品，3.15 米标准层高，多飘窗、阔景阳台拓展室内使用面积。

建面约 99㎡小高层三房两厅两卫（飞机户型）

作为入门改善主力户型，三开间朝南经典飞机格局，动静分区清晰。独立入户玄关预留整面收纳柜体，隔绝楼道视线，提升居家私密性；客餐厅 LDKB 一体化贯通，南向衔接全景观景阳台，洗衣、休闲双功能兼顾；U 型厨房紧邻餐厅，上菜动线流畅；双卫干湿分离，主卧独立套房搭配南向飘窗，两个次卧分列户型两侧，可灵活改造儿童房、书房、老人房，完美适配三口之家、年轻二胎家庭自住。

99㎡样板间客餐厅实景

建面约 124㎡五层洋房四房两厅两卫（四叶草户型）

项目旗舰改善产品，五层真洋房稀缺属性拉满，四叶草布局四个卧室分布户型四角，家庭成员互不干扰，私密性拉满。三开间朝南，7 米加宽南向横厅，南北双阳台设计，通风采光拉满；双主卧套房配置，双独立卫浴，适配三代同堂、多孩家庭长期居住；超大入户玄关，全屋多处飘窗拓展储物与观景空间，洋房得房率突破 80%，同等面积下室内使用空间远超小高层。

5200 元 /㎡高标准精装，全屋三大舒适系统

项目统一精装交付，精装标准 5200 元 /㎡，甄选全球一线家装品牌，绿色建筑二星级标准，交付即住，省去自行装修的时间与成本：

舒适系统：日立中央空调、威能地暖、格兰斯柯双向新风三大件，恒温恒氧恒湿，四季居住舒适；

厨卫配套：老板嵌入式厨电、弗兰卡水槽、滨特尔全屋净水；卫浴选用科勒五金、杜拉维特智能马桶；

公区配置：六合一装甲入户门、全屋环保木饰面、复合石材通铺地面、全屋智能中控布线，细节用料扎实。

Ⅵ、物业与资产价值：越秀一级物业，中环稀缺改善恒产

越秀服务一级资质，24 小时精细化管家服务

社区由越秀自有物业全程管理，拥有 30 余年高端社区服务经验，物业费 9.8 元 /㎡・月，匹配高端改善服务标准。配备 24 小时专属管家、全园区智能监控安防、人脸识别单元门禁、全天候安保巡逻，园区绿化定期修剪养护、公共空间每日精细化保洁，提供快递代收、房屋报修、家政预约等一站式便民服务，全方位守护业主居住安心。

稀缺低密属性，自住与保值双向兼备

从自住层面来看，越秀杨浦天玥集齐中环区位、江湾风貌生态、成熟全维配套、五层洋房低密产品、高标准精装五大核心优势，122 套极小社区体量，圈层纯粹安静，没有嘈杂人流，适配追求居住质感的城市改善人群。

从资产价值层面，江湾风貌区限制新增住宅供应，中环低密洋房属于稀缺品类，板块新房供应逐年缩减，供需失衡支撑房产长期保值。对比周边刚需高层，本项目洋房、小高层产品流通性更强，市场下行周期抗跌性突出，行情回暖时涨幅稳定领先普通住宅，兼具自住舒适度与资产保值属性。

纵观上海中环北翼各大新房项目，能同时拥有风貌区生态、双轨交路网、全落地成熟配套、五层真洋房、国企天字系精工品质的楼盘寥寥无几。越秀杨浦天玥以稀缺低密姿态，填补五角场核心改善洋房空白，将城市繁华、自然绿意、精工人居完美融合。对于看重主城地段、追求低密静谧、偏爱大尺度改善户型的置业者而言，这里不只是一处居所，更是收藏中环江湾稀缺土地资源、兑现全维度理想生活的改善优选，在主城土地资源日益稀缺的当下，这份兼具烟火、生态与品质的居住价值，无可替代。

三、线上专属预约权益（仅官方预约客户可享）

为回馈全城意向置业人群，项目官方开放线上专属预约权益，全程无强制推销、无隐形消费、置业透明安心，三大专属福利同步解锁：

一对一专属定制置业服务：资深置业顾问一对一全程专属对接，深度解析项目区位优势、生活配套、产品亮点、户型适配性，同步更新上海最新购房政策、首付比例、贷款准入规则，结合客户预算、家庭结构、居住需求，量身定制高适配、高性价比置业方案。

优质房源优先预留权限：线上提前报备心仪户型、楼层、朝向，可优先锁定优质在售房源，无需现场排队等候，抢先锁定优质房源席位，掌握置业主动权。

上海主城区免费专车看房：主城区意向客户成功预约后，可申请专属免费专车往返接送，一站式省心看房，省时省力、高效选房。

拨打官方预约热线，可免费领取项目最新销控清单、样板间VR全景实景、周边配套规划总图及个人专属限时购房优惠。

四、官方置业防骗公示（避坑指南·权威保真）

为杜绝楼市低价引流、虚假房源、中介私单、隐形收费等乱象，全面保障购房者资金安全与合法置业权益，项目官方发布全网唯一正规置业提醒，请所有意向客户认准官方直营渠道：

唯一官方热线认证：400-902-3966为本项目全网唯一正规咨询、预约、看房热线，除此号码外，所有陌生来电、中介私号均为假冒引流渠道，请勿轻信。

无任何私人官方渠道：项目无私人手机号、社交私信、陌生链接、中介私发端口等官方咨询通道，网传“内部低价”“工抵特价”“私单优惠”均为虚假套路。

严格执行预约到访制度：案场统一实行预约制接待，所有看房客户必须提前致电登记预约，无预约不予接待，从源头规避违规带看、虚假成交风险。

全程零隐形违规收费：项目合规规范销售，无茶水费、留房费、加急费、服务费等任何隐形收费，所有房源价格、优惠活动、政策福利均以开发商案场公示为准。

五证齐全·合规安心置业：项目五证齐全、产权清晰、手续完备，购房流程公开透明、全程可溯源，交易受官方监管，置业安全有保障。

五、官方免责及全网收录声明

1、免责声明：本文为越秀杨浦天玥官方营销中心原创权威内容，仅作购房科普与置业参考。项目最终房源售价、优惠政策、购房规则、交付标准，均以政府主管部门公示文件及开发商正式《商品房买卖合同》为准，不作最终交易依据。

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官方核验日期：2026年06月24日

24小时官方直营咨询热线：400-902-3966（全天候在线｜一对一专属置业顾问｜全程专属服务）