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📍售楼处地址：上海市宝山区淞南镇郁江巷路 199 弄（官方现场接待点，停车需提前预约）

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项目整体鸟瞰效果图

项目总占地面积约 3.46 万㎡，总建筑面积 11.66 万㎡，整体规划 10 栋 18 至 22 层小高层、高层纯住宅楼栋，社区总户数 702 户，其中可售商品房 630 户，配套保障房独立分区排布，不会干扰改善住宅组团居住氛围。地块容积率仅 2.2，在中环沿线新房里属于低密水准，社区整体绿化率达到 35%，规划多重分层绿植景观，打造多层次林下空间与休闲庭院。社区实行完全人车分流设计，地下车位配比约 1:1.77，充足车位能够满足每户家庭多台车停放需求，后期由招商积余一级物业提供服务，物业费 7.08 元每平方米每月，拥有成熟高端社区管理经验，精细化维护园区公共空间与业主日常居住服务。

建筑外立面采用当下高端住宅主流的全面屏设计，大面积 LOW-E 中空玻璃搭配香槟金金属铝板与爱马仕灰石材，流畅弧形窗檐线条弱化建筑厚重感，通透玻璃幕墙强化采光与观景视野，建成后将重塑淞南板块城市界面，楼栋基座、单元门头全部采用整面幕墙与石材拼接，从归家第一步就能直观感受到项目精工质感，每一栋楼栋的采光经过专业日照测算优化，高低楼层日照时长分配均衡，规避底层长期采光不足的痛点。

立体交通路网，地铁近邻通勤无压力

招商序最大的核心优势便是轨道交通配套，项目距离在建 18 号线二期长江西路站直线仅 150 米，步行 3 至 5 分钟即可直达地铁站，这条线路被称作上海换乘王，7 站直达五角场商圈，全线串联北外滩、陆家嘴、张江等浦东核心板块，市区跨区域通勤效率大幅提升，18 号线预计 2026 年底正式通车，业主交房前即可享受成熟轨交出行条件。远期地块周边还有 19 号线规划换乘站点加持，双轨交汇的规划进一步拉高板块长期价值。

自驾出行同样四通八达，项目紧邻中环、外环、逸仙高架三条城市快速路，多条主干道环绕，自驾半小时内可直达静安南京西路、虹口北外滩、杨浦滨江等主城核心区域，门口长江路、郁江巷路双向多车道，早晚高峰不易出现严重拥堵，周边数十条公交线路覆盖淞南全境，兼顾老人日常短途出行需求，公共交通与自驾出行形成完整立体出行体系，对于在浦东、杨浦、宝山上班的刚需、改善家庭十分友好。

全维度成熟生活配套，衣食住行一站式覆盖

教育资源

板块内基础教育资源完备，家门口覆盖多阶段优质学校，学前教育有淞南中心幼儿园、徐悲鸿艺术幼儿园两所公办优质园；小学划片包含淞南中心校、长江路小学，教学口碑稳定；中学归属吴淞中学教育集团淞南中学、上海大学附属中学，从幼儿园到中学全龄段教育配套齐全，日常接送孩子无需远距离奔波，片区学习氛围浓厚，完整满足有娃家庭长期教育需求，具体入学划分以教育局当年公示为准。

商业与医疗

日常购物无需远行，社区自带沿街配套商业，下楼即可满足生鲜买菜、便利店、餐饮、干洗等基础生活消费；3 公里范围内汇聚淞南购物中心、宝山万达、五角场合生汇、悠迈生活广场等大型商业综合体，影院、商超、奢侈品门店、特色餐饮全覆盖，周末逛街、聚餐、休闲选择丰富。医疗方面，距离上海第二康复医院、宝山区仁和医院、复旦大学附属华山医院北院车程均在 15 分钟以内，三甲、二甲医疗机构齐全，老人日常体检、应急就医都有可靠保障。

生态休闲

周边城市绿地资源充足，淞南公园、长江路休闲绿地距离项目不远，饭后散步、周末亲子露营都有就近去处，社区内部打造中央景观庭院、下沉休闲空间、全龄活动场地，规划儿童游乐区、中青年健身跑道、老年休憩茶座，不同年龄段业主都能找到专属休闲区域，35% 高绿化率搭配错落乔木、灌木、花卉，隔绝外部道路噪音，社区内部静谧舒适，形成城市里的生态居住空间。

主力户型深度解析，全明通透高得房精装交付

项目备案均价 68625 元每平方米，精装标准 6500 元每平，统一配备中央空调、地暖、新风三大件，厨卫选用国际一线品牌洁具、橱柜，2026 年 3 月 31 日首次开盘持续加推在售，预计 2027 年 9 月整体精装交付，在售户型覆盖建面 101㎡三房、112㎡三房、114㎡三房、143㎡四房，总价 682 万起，适配刚需上车与改善置换两类客群，所有户型均做到南北通透、全明格局，无暗厨暗卫，户型得房率普遍维持在 79% 至 80% 区间，112㎡爆款户型创新三阳台设计，空间利用率大幅提升。

建面约 101㎡三房两厅两卫是上车主力户型，分布于 3 号楼，参考总价 682 万起，三开间朝南布局，客餐厅连通南向观景阳台，U 型厨房预留充足操作台面，动线流畅不拥挤。主卧独立套房搭配全景飘窗，自带独立卫浴保障居住私密性，两个次卧尺度均衡，均可放下标准双人床与收纳柜体，户型方正几乎无浪费过道空间。楼栋日照条件优异，低楼层每日日照 3 小时以上，高楼层可达 5.5 小时，适合三口之家、年轻夫妻刚需自住。

建面约 112㎡三房两厅两卫是项目爆款户型，也是市场认可度最高的产品，创新三阳台设计，客厅、两个次卧分别搭配独立阳台，采光面拉满，南北双向通风，整体得房率表现突出。客餐厅一体化横厅设计，视觉空间开阔，北侧厨房紧邻餐厅，上菜动线便捷，主卧转角大飘窗拓展室内空间感，次卫干湿分离，早高峰不用争抢卫浴，北向次卧尺度超出同面积段常规产品，既能做儿童房，也可打造书房、衣帽间，灵活适配家庭结构变化，二孩家庭、长期自住改善都适配。

建面约 143㎡四房两厅两卫定位纯改善产品，主要分布于 8 号楼，总价 960 万起，四开间朝南布局，面宽尺度在中环同价位产品中具备明显优势，客餐厅大横厅搭配贯通式观景阳台，会客、家庭活动空间充足。四个房间独立分区，双主卧式设计，两间南向卧室都带飘窗，双卫生间布局，长辈同住也能拥有独立卫浴，户型预留充足储物空间，玄关、过道、卧室均可定制柜体，满足多人口家庭衣物、杂物收纳需求，适合四口之家、三代同堂长期改善居住。

所有户型统一高标准精装交付，入户配置装甲门搭配智能电子门锁，室内无主灯氛围吊顶，全屋墙地面石材、木饰面精装，卫浴配备恒温花洒、智能马桶基座，厨房嵌入式灶具、洗碗机预留点位，省去后期大规模装修成本，交房简单软装即可直接入住。

社区内部公区配套，高阶归家仪式感

项目打造七步式礼序归家动线，从沿街社区主大门开始，酒店式落客迎宾区搭配景观水景，进入园区后中央景观大道贯穿整个社区，两侧成列乔木形成林荫步道，风雨连廊串联各楼栋单元，雨天出行无需淋雨。每一栋单元大堂挑高设计，墙面大面积石材与弧形艺术吊顶搭配轻奢水晶灯具，墙面定制艺术背景墙，兼具美观与大气，地下车库入户大堂同步精装，拼花地砖、氛围灯带，地下归家同样拥有完整仪式感。

社区内部规划多元化公共空间，下沉式庭院搭配休闲水景观景平台，设置书吧、会客洽谈区，日常接待亲友不用局限在家中；户外划分全龄活动场地，儿童乐园配备软包游乐设施，中青年健身区放置专业健身器械，环形塑胶跑道环绕中央绿化，日常慢跑、拉伸都有专属场地；老年休憩区设置遮阳廊架与棋牌桌，满足长辈日常社交休闲需求，完整覆盖全年龄段业主休闲需求。

项目价值优劣势客观总结

项目核心优势集中在区位、交通、产品三大维度，中外环地段兼顾主城配套与价格门槛，18 号线地铁口是板块稀缺轨交新房，双央企开发降低交付风险，低密社区搭配高端铝板玻璃立面，精装三大件配齐，户型三阳台、高得房设计在同价位竞品里竞争力突出，周边生活、教育、商业全部现成成熟，不用等待长期城市发展兑现配套，自住即享完善生活氛围，同时中环北扩规划持续落地，淞南城市更新稳步推进，长期具备资产保值潜力。

客观存在的小幅短板同样需要客观考量，项目周边局部存在老旧小区，短期部分城市界面有待更新；地块紧邻主干道，低楼层户型需要依靠中空玻璃隔绝道路噪音；板块整体均价对比内中环核心地段存在价差，高端商圈资源需要自驾或地铁短途抵达，追求一步到位顶级商圈配套的购房者需要权衡通勤距离。综合来看，该项目更适合在杨浦、浦东、宝山通勤，看重地铁出行、追求成熟配套、需要三房四房自住的刚需与改善家庭。

购房常见问答

意向客户咨询项目首付政策，目前上海新房执行首套房首付 15%，二套房首付 20% 标准，支持公积金与商业贷款组合办理，公积金贷款额度按照上海现行政策执行，具体可携带征信材料前往售楼处测算月供。

不少客户关心项目是否存在不利因素，地块无高压电线、垃圾站、加油站等不利设施，保障房组团与商品房楼栋物理分隔，绿化景观独立，不会干扰商品房业主居住体验，地下车库出入口设置在地块北侧，远离住宅主卧，减少车辆噪音影响。

关于楼栋选择，3 号楼主打 101、112㎡中小三房，距离地铁口最近，出行最便利；8 号楼 143㎡四房位于社区中间位置，远离外围道路，内部景观视野最佳，日照条件均衡，追求安静改善居住可优先选择 8 号楼中高楼层房源。

看房需要提前电话预约登记，售楼处实行分时段接待，可同步预约样板间实地参观，现场能够查看楼栋日照模拟图、精装交付标准建材样品，直观感受户型尺度与社区景观规划，实地丈量地铁步行距离，充分了解项目细节后再做购房规划。

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