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绿城中国30周年·张江低密作品

绿城·上海逸庐

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建面约120-145㎡高层、

约208/216㎡叠墅产品

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翻开上海楼市版图，标杆楼盘拥有越来越惊人的溢价能力。

近年来中环一带的飞速发展，持续吸引高端人群从内环外迁，随之“标杆效应”出现了。这在4个板块格外明显：前滩、古北、徐滨和大宁。

那么，是什么塑造了标杆项目的高溢价？

我们对比这4个标杆板块，发现他们有3大显著共性：

高能地段、优质产品力、厚实价值底盘，三者缺一不可。

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而今天，楼市的标杆效应正悄然向浦东中环蔓延——北蔡楔形绿地，

作为浦东继陆家嘴、前滩后的最后一块成片开发区域，终于迎来了它的标杆之作：绿城逸庐

这个绿城今年在浦东的全新品质盘，正好完美契合标杆项目的3大要素：

高能地段——占位浦东几何中心，城市绿肺与科创心脏交汇，营造离尘不离城的宜居生活底色；

优质产品力——绿城“庐系”上海首作，约6000㎡全维度示范区实景（山水园林、架空层会所、实体楼栋样板房）已震撼呈现，品质肉眼可见！

厚实价值底盘——成片开发优势、公园住宅生态溢价以及绿城品牌溢价三重价值底盘叠加，引爆浦东国际住区标杆的价值新锚点！

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浦东内中环全新价值标杆

绿城逸庐即将入市

首开建面约120-145㎡高层&建面约208-216㎡叠墅

全维实景示范区已惊艳开放

01

高能地段

这里凭什么是内中环下一个价值极？

绿城的“择址观”，素来以精准和前瞻著称。

在绿城的产品序列里，“庐”代表了对城市资源的绝对占有

因此，庐系项目的选址原则，更是近乎苛刻。正如绿城自己所言：不是每一片土地，都能诞生一座庐。

首要的一个原则就是：既能享受城市繁华便利，又坐拥静谧自然资源。

而北蔡楔形绿地，恰好完美契合这一择址原则。

1、黄金交点：位于浦东几何中心

立足陆家嘴国际金融城、张江科学城、世博前滩三个副中心的黄金交点

对望“超级大脑的上海光源、“科学之门”等地标，并与陆家嘴、张江巧妙地形成科创、枢纽、生态的黄金三角。

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2、科创心脏：与张江一路之隔

而张江科学城以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心，聚集超1700家软件企业、4.5万高知人才，衍生出持续的高端居住需求。

绿城逸庐与张江直线仅约500米，直接承接这一红利。

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3、天赋资源：不可复制的生态绿肺

北蔡楔形绿地，规划约10.6k㎡珍稀城市绿地资源，这个体量约是世纪公园的7.5倍，前滩的3.7倍。

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整个板块内，约70%绿化覆盖率，约50%森林覆盖率，人均约82㎡公园绿地。

未来栖居于此，推窗即揽万亩森境，晨跑于林间步道，暮坐于庭院听风，呼吸间皆是草木的清芬，让生活在绿意里自然舒展。

而这种珍稀生态资源，是板块与生俱来的，可遇不可求。

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4、战略留白：内中环罕见超级手笔

绿城选择北蔡楔形绿地，不仅是看中了这里的区位优势和自然资源禀赋，更看重其统一规划带来的纯粹性

这种“在白纸上作画”的机会，在寸土寸金的上海内中环区域极为罕见。它为绿城打造一个真正意义上的高品质低密宜居社区提供了绝佳的舞台。

整个片区是拆迁后重新规划的全新区域，这意味着：

界面崭新：无老旧建筑的混杂，城市面貌整洁统一，易于形成稳定的高端社区氛围。

配套前瞻：所有教育、商业、慢行系统等均可按高起点、高标准进行整体规划建设，避免了老城区改造的诸多限制。

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①教育配套：目前板块已规划新建4所学校，分别为1所初中、1所小学、2所幼儿园。目前小学、初中已获得政府批复，预计年底开工。

另一个，浦东协和双语与北蔡政府完成合作签约，板块内将再添一座高规格民办校！

这些学校，未来将与莲溪小学、北蔡中学共同构成完整的一站式全龄教育资源。(注：新房学区及入学政策最终以政府审批为准)

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②商业配套：项目约3km半径内，有浦东山姆会员店、宜家和龙阳路枢纽综合体(在建中)形成商圈矩阵，吃喝玩乐购一站式满足；

未来，项目南侧川杨河临河地块规划预计有6块滨水商办地块（约11.2万方），届时也将成为板块内的商业活力街区。

③立体交通网络：13/16/18号线三轨交+罗山路高架，可实现直达核心商圈

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综上，北蔡楔形绿地以其得天独厚的地理位置、不可复制的生态资源、顶级产业的强力赋能以及统一规划的巨大潜力，

完美契合了绿城“离尘不离城”的高端择址哲学，使其成为上海内中环沿线极具发展潜力的价值高地。

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02

优质产品力

绿城上海首个“庐系”，实景有多惊艳？

在卷产品这个赛道，绿城向来掌控绝对话语权。

代表绿城高端住宅的“庐系”，就更是品质感拉到爆。从杭州西溪云庐到北京西山云庐，每一座“庐”系，都是绿城为这座城市立传。

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在上海逸庐，绿城庐系的产品进化又到了一个巅峰。

当市场大部分项目仍在用效果图和临时样板房"开盲盒"时，绿城逸庐做出了一个大胆决定：在首开之前，将整个社区几乎三分之一的面积实景一次性全部呈现。

近日，项目正式对外开放了它的全维度实景示范区

从入户门庭、园林景观，再到架空层会所、精装车库和实体楼栋中的样板间，业主关心的每个维度都全面创新，有许多令人惊艳的发力点

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项目实景图

1、归家门庭：现代形制，东方意境

西入口的门头设计灵感来自张江地标“科学之门”的金色塔冠，像一个‘玲珑宝盒’。

科技感与东方美学融于一体，既呼应了超级地标，也是归家仪式的开篇。

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项目西入口实景图

2.景观体系：立体园林与豫园灵感

景观设计灵感源自豫园，通过“亭-桥-溪”元素重构现代城市版“新豫园”，形成可游、可望、可居的立体山水画卷。

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项目景观实景图

3.社区生活：高浓度架空层会所

绿城在有限地块内规划了约1200㎡的架空层和会所空间，整合了书吧、轻办公、社交、运动等功能。

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项目会所实景图

书吧的设计可圈可点，打破了传统社区"摆书充数"的套路，邀请独立出版人陈垦主导内容策划和书籍选品。

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项目会所实景图

这里的每一本书，都是经过专业出版人精心筛选过的，绿城打造的是一个真正可阅读的沉浸式空间场景，而非展示。

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项目书吧实景图

"悬亭茶室"占据社区最佳观景位，可俯瞰整个下沉庭院。这个悬浮式空间，既是品茶洽谈的场所，本身也成为社区一道亮丽景观。

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项目实景图

地下区域的健身房直面庭院景观，每台跑步机都正对玻璃中轴，满足"强迫症"用户的极致体验；

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项目实景图

泳池配有大面玻璃幕墙，既引入自然光景，又保障隐私性。后侧的按摩放松池水温更高，带按摩功能，为运动后的业主提供放松空间。

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这些功能空间的打造，把未来社区生活场景的兑现前置

业主住进去后使用频次会非常高，这正是绿城的温度和诚意所在。

就连地库这样的细节空间，绿城也一并实景呈现。

地下归家前厅运用铝板饰面天幕与灯光相互倒映，呈现出温润柔和的视觉感受。

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每一处空间的打磨，都能够感受到绿城的用心

每一处实景的呈现背后，是对生活的深度理解和对美的极致追求。

4.建筑美学：尽显细腻质感

高层采用金色阶梯骨架与大面积玻璃幕墙组合，层叠金属檐角如灯塔般向上扬起，辅以现代简约的精致线条，现代科技质感与东方美学意境交融。

叠墅以“一轴五境多巷道”，以满满的精工细节营造隐奢仪式感。窗墙比大幅提升，落地玻璃增强通透感。

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5.户型空间：建筑密度与空间尺度的相互成就

在容积率普遍超过2.5的上海内中环区域，绿城逸庐仅2.0的容积率和267席的稀缺体量，成为项目最珍贵的底色

更重要的是，绿城的产品力确实让这种低密优势得到了最大发挥。

它意味着更宽的楼间距、更充裕的绿化空间和更宁静的居住环境。

在室内空间中，不论是高层还是叠墅，都带来更舒适的居住体验感。

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高层我们拿建面约120㎡的三房举例：

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建面约120㎡样板房实景图

它做到了这个面积段里非常稀缺的三开间朝南和南北通透，

户型极度方正，没有浪费面积，每个空间都物尽其用；

全屋飘窗设计，大大拓展了室内使用面积；

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空间功能灵活，既能满足三口之家需求，也能承载三代同堂生活；

120户型在功能、舒适、品质和总价之间，找到了一个完美的平衡点

高层还有建面约145㎡四房户型，大尺度空间享受。

LDK一体化设计，客厅面宽达4.3米。

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建面约145㎡样板房实景图

功能优势：真四房设计，卧室空间宽敞，净面宽均在3米以上，适合多代同堂或追求大空间的家庭

再来看建面约208㎡的下叠：

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南向约9.3米超大面宽，搭配约3.3米层高，空间的通透性和尺度感非常好。

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首层拥有大花园，别墅生活氛围感拉满。

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所有卧室均为套房设计，均带有独立卫生间。

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约5.8米层高的地下室可轻松隔为两层，

会客厅、吧台、儿童游乐区、保姆间和书房等多种功能空间，都能在这里轻松实现。

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样板房实景图

值得一提的是，装标风格上，绿城并未盲目追随当下流行风格，而是选择经典不过时的浅色调皮革和影木饰面，整体松弛雅致，适配不同家具。

潮流易逝，经典永存。绿城希望十年后再来看这个空间，依然觉得耐看、有质感。

具体的装标配置我在这里不展开，叠墅配置嘉格纳五件套，高层采用嘉格纳+博世组合。

一句话，装标很有诚意，强烈建议你来现场感受一下！

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03

厚实价值底盘

浦东新一代国际住区的溢价逻辑

1、浦东少有的内中环成片开发板块，天花板更高！

成片式开发，不仅保证了开发体量，还保证了质量，所以它的聚财、聚人的能力“与生俱来”。

从成片式住宅的溢价中就能清晰的看出，它们比周边同类住宅的价格至少要高出

20%以上，高的甚至达到40-80%

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数据来源：数据来源于链家网成交

北蔡楔形绿地作为浦东内中环仅存的大体量开发区域，整个板块的资源完整性、均好性都高出一大截。

这个优势，会伴随板块各项规划利好的持续兑现，而实现板块价值的裂变。

可以预见，未来北蔡楔形绿地成为浦东新一代国际住区，确定性非常高。

数据来源：Zoopla

2、公园住宅的含金量还在上升

纵观全球，从纽约中央公园到伦敦海德公园，稀缺的生态资源，无不为住宅“加冕”。

大型公园所带来的溢价空间甚至高达60%左右。

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3、绿城的房子，二手更容易溢价

作为楼市里坚定的长期主义者，绿城把“高品质”刻在了骨子里。

绿城的建筑经久耐看，即便是交付10多年的项目，在时间的沉淀下依旧很美，居住舒适度同样不减反增。

也因此，绿城的项目，往往在二手市场上拥有定价权和高溢价，二手价格涨幅明显高于同区域楼盘的涨幅。

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数据来源于链家

在内中环成片开发+稀缺生态资源+绿城品质标杆

3重buff叠加下，绿城逸庐作为板块内当之无愧的“标杆作品”，未来将成为浦东新一代国际住区的价值锚点！

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翻开上海楼市版图，标杆楼盘拥有越来越惊人的溢价能力。

近年来中环一带的飞速发展，持续吸引高端人群从内环外迁，随之“标杆效应”出现了。这在4个板块格外明显：前滩、古北、徐滨和大宁。

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这个绿城今年在浦东的全新品质盘，正好完美契合标杆项目的3大要素：

高能地段——占位浦东几何中心，城市绿肺与科创心脏交汇，营造离尘不离城的宜居生活底色；

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1、黄金交点：位于浦东几何中心

立足陆家嘴国际金融城、张江科学城、世博前滩三个副中心的黄金交点

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2、科创心脏：与张江一路之隔

而张江科学城以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心，聚集超1700家软件企业、4.5万高知人才，衍生出持续的高端居住需求。

绿城逸庐与张江直线仅约500米，直接承接这一红利。

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3、天赋资源：不可复制的生态绿肺

北蔡楔形绿地，规划约10.6k㎡珍稀城市绿地资源，这个体量约是世纪公园的7.5倍，前滩的3.7倍。

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。