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【江湾金茂府】

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最近消息！18号线通南路站纯新盘：金茂+招商淞南项目——【江湾金茂府】，继首开劲销14亿后，创下北上海置业市场高峰后，二期已过会，即将入市认购！

从武汉东湖金茂府的粼粼波光，到成都武侯金茂府的竹林叠影。金茂以长江为脉，将上海的江涛在下游合掌，终于在此合卷成一部【江湾金茂府】！

三十年，金茂以孤注一掷的挚爱，与上海共谋一场宏大的浪漫

地标即隽永，心跳即共鸣！

江湾盛世，著写熠熠的府门

惟有金茂府 超越金茂府！！！

约60m尺度奢阔归家门庭，约1800㎡下沉式庭院会所，约2000㎡超级架空花园。

项目二期推售建面约114-126-144m²3-4房，

装标3000元/m²，过会均价71500元/m²

二期推售3#、8#楼，推售房源100套

稀世100席位，踞守社区央景，户户揽胜无垠视界，尊享级景观盛宴磅礴入怀。江湾金茂府，不止传承府系引以为傲的“五舒科技系统”硬核基因，更以冠绝全盘的臻稀楼栋占位，进阶人居新标杆：

3#楼｜ 臻藏楼栋 咫尺轨交

毗邻未来社区主入口，楼下即是架空会所。归家步履间，自然谧境与 TOD 璀璨都会繁华无缝交汇，瞬息切换。都会便捷生活的极致图景，一步即达，尽在掌握！

8#楼｜ 园境私藏 奢享直达

8#楼则栖身于规划中的架空花园及下沉式会所之畔，归家路亦是风景线。恒温泳池、私宴厅等高端配套触手可及，下楼瞬息即享“金质生活”的非凡便捷体验！

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户型图赏鉴

解构江湾金茂府样板间：藏在细节里的「高级感密码」

先说样板房，还是那个词“高级感”扑面而来，就如现场一位客户所言：“区域最好的房子就该这样，面子里子都有！”

01、高定一体化设计！

不同于市面上门是门，框是框，墙是墙，看房时“五颜六色”。江湾金茂府室内采用一体化设计语言，实现空间、色彩与材质的协调统一。

项目墙面铺设大量木饰面，相比墙布，更具质感更温馨。同时为了保持室内色调的统一，建面126㎡内嵌式冰箱的面板也采用木饰面。

建面约126㎡样板间实景图，以实际交付为准

户内门更是暗藏玄机，通过巧妙的材质衔接与色彩过渡，门框、墙面与门扉浑然一体，化作 “隐形门” 。

甚至连一盏小小的夜灯，都以嵌入式设计融入墙面，与整体色调完美呼应。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

一体化设计语言下，消除了户内五颜六色的拼凑割裂感，优化了空间整体性和一致性，带来高级的艺术品位。

02、高定奢艺弧线，让空间化身艺术空间！

样板间不是传统“金碧辉煌”的，而是真正用艺术品味去打造。

比如弧线，是建筑语言中极具表现力的元素，在室内贯穿始终。

客厅吊顶一眼匠心，多层次处理，辅以弧形工艺，非常优雅。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

转角处，大量弧线造型取代冰冷的直角，不仅以柔和的轮廓减少磕碰隐患，更为空间注入优雅与流动的气息。

甚至连主卧内卫生间墙面都做了弧线收边。

地面通铺的大面积地砖，在弧线元素呼应下，延伸出很强的开阔感。

03、真正的高级感，永远藏在肉眼可见的细节里！

有一些细节有必要和大家分享：

项目墙面木饰面刻意设计上下纹理差异，并镶嵌金属线条，在视觉碰撞中营造立体层次。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

入户玄关柜与卫生间抽屉，采用 “编织纹理” 皮革包裹，指尖触碰到的不仅是材质，更是高定生活的仪式感。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

主卧背景墙内嵌金属线条，既是点睛装饰，又巧妙拉伸空间纵深感。

值得一提的是收纳，客厅收纳柜交付，你可以做酒柜，现场一位客户提醒了我，金茂府的恒温系统能够精准控制温度，适合珍藏酒类。主卫马桶后的置物空间也是交付标准。

04、对标10w+的精装标准！

项目专门定制「金大高档入户门」，颜值高、质感厚重，这样的门一般只在10w+楼盘中才有配备。

上海宝山江湾金茂府

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在使用频次超高的厨房和卫生间，妥妥超配。

厨房全超一线高端品牌，博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套；摩恩水槽、抽拉式水龙头。

colmo内嵌式冰箱也是交付标准。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

杜拉维特的台盆、壁挂智能马桶，高仪的龙头、淋浴花洒在江湾金茂府卫生间聚首，700万+级很少有这样的配置。

主卫还定制女主人超爱的美妆冰箱、魔镜等专属配置，贴心满满。

此外，金茂府首创“8维70项”精装细节，全屋保姆式暖心设计，不赘述了，说太多不如亲自体验。

土拍回顾及规划

2024年12月30日，上海开启八批次土拍。宝山淞南K1-11地块经过激烈竞争，最终由金茂&招商竞得，成交总价43.07亿，溢价率16.03%。

根据设计方案显示，项目拟建11栋12-18层可售住宅，总户数876户，可售住宅约807套；另需建设1栋保障性住宅房，靠近长江南路一侧规划有酒店、商业、菜场、社区食堂等业态。

地块中小套比例不低于50%，装修标准（集采价）不低于3000元/㎡。

联袂GOA、CCD、上景设计等全球顶尖团队，以上海首个TOD金茂府3.0姿态延续金茂府系“科技+自然”的基因，立下府系3.0【一核、五美、两配套、两服务】的迭新范本，雕琢更领先的生活方式与全球生活视野。

项目摒弃传统塔冠的繁复装饰，采用天际塔冠造型，以弧美轮廓与金属铝板，在光影变幻间展现低调而奢华的质感，赋予金茂府“江湾之冠”的迭新与引领。

在建筑立面上，通透玻璃幕墙叠加铝板，缔就钻感镜幕墙，「江湾之钻」钻感面屏+大窗墙比，地标艺术美学，境启全新奢宅风尚。

营造约60m尺度奢阔归家门庭，通过奢石、铝板、水景、弧线等精妙组合，成就江湾显赫的府邸门面，礼遇每一次的世界归来。

还打造了约1800㎡下沉式庭院会所，茶室、私宴厅、行政酒廊、恒温泳池、健身房、瑜伽空间、会客厅、儿童游乐等八大功能；还有约2000㎡超级架空花园，打造多样化主题；业主归家即度假，满足高端客户的各类活动需求。

另外，金茂还将五星级酒店管理经验运用到住宅中，提供酒店式服务；嫁接金享俱乐部服务，打造业主至尊交际金圈。

五衡科技，为健康保驾护航

在科技住宅领域，金茂一直承担着领军者的角色：一直被模仿，从未被超越。

作为金茂府系3.0迭新作品，江湾金茂府将金茂引以为傲「12大绿金科技」进一步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”的五衡科技系统；

告别空间潮湿、空气流通不畅、邻居噪音干扰等痛点，全覆盖科技系统则完美解决苦恼，实现稳定、恒久的健康生活享受。

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生活配套

交通方面：项目距离地铁3号线长江南路站约1.3公里， 距离18号线通南路站（在建）不足百米。

自驾上， 逸仙路高架：12分钟可以快速直达，15分钟可达南北高架，内环高架，中环高架，30分钟可抵达各个核心城区。

商业方面：一街之隔商业配套：939红街坊（麦当劳，必胜客，达美乐）、祥腾生活广场（屈臣氏，ktv等）。

20分钟车行国际商业配套：宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦。

教育方面：有上海长江第二中学、上海市宝山区淞南第二小学等；

医疗方面：有宝山区淞南镇社区卫生服务中心、上海市第二康复医院、上海大学附属仁和医院、同济大学附属上海第四人民医院、复旦大学附属中山医院等医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。

上海宝山江湾金茂府

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【江湾金茂府】

——欢迎品鉴——

上海楼市的冷暖分化远超想象。

在楼市周期里，新手小白套在追高、老手困于抄底，永远都在和大周期对抗，无时无刻都在踏空或买错中焦虑。

我永远记得，2021年这一年，热到疯抢！我再次见识到市场的癫狂状态，大量购房者因恐慌性购房高位接盘。“新房摇不到，二手房一天一个价，学区房暴涨，中环内老小区无房可买！”那年头，“房奴”可不算贬义，都是镶着金边的赚钱机会。

身边都有不少朋友，准备在搞上海房票买房，甚至一个不怎么联系的亲戚，也竟然发微信给我，问上海房子最近有没有在涨价...

过去十几年，上海的房子上涨的速度太快了，工资上涨的速度根本赶不上房价上涨的速度。闭着眼睛买房的，都是赢在时代的风口。

自2020年的口罩事件，新一轮的周期启动，三价就低后一直跌到现在，一二手倒挂也逐步消失。

上海楼市急速降温，很多人欲哭无泪。4年前“抄底心理”让无数人高位接盘，结果等来却是市场的一记响亮“耳光”：“六个钱包的钱，全砸水里了。”“一场失业就能让资产变负债。”最惨的情况就是：100万首付，硬拉高杠杆买个1000万的房子，过了几年，首付跌没了、降薪了，最后竹篮打水一场空。

今明两年买房的，要格外小心了！很有可能，按照过去的经验买房，失败的概率反而更大。

我不是危言耸听。市场真的跟过去不太一样了。跟过去最大的区别就是：进入一个非连续性周期。而买房本身，就是一个难以复制，且非常个性化操作的事情。

在当下，也很容易一步踩坑，把过去时代的红利，用实力赔掉！

未来，包括上海这样的城市，也不会像过去那样摊大饼的发展。而是片区化精细发展模式。上海人口迁入规模，从过去每年60万，到现在的6万。

分化越来越严重，上海买房也会越来越难了。

所以，今年到底能不能买房？

上周，北京楼市放开了限购，对于五环以外的新建商品房和二手房不再限定套数；

同时进一步放宽了限购条件，在北京只要有2年社保，单身也可买房。

北京进一步放松限购，是一个积极的信号，不过这次的目的可能还是为了去化库存，效果不会十分显著。

对于上海来说，大概率会跟进，但力度不会很大。

对照北京的模式，五环相当于上海外环，而目前上海外环外的楼市，二手和新房市场都比较艰难。

二手价格，在经历新一轮暴击

次新房中，外环外的大虹桥，招商虹桥公馆一期、二期北区和南区，7月的二手成交价全部跌到了6万以内。

如今的大虹桥，应该只有蟠龙天地的价格还比较坚挺，基本能到7万左右，楼层好的能站上7万+。

南翔的云湖漫城，2023年交付的次新房，最新成交均价4.9万，跌破了开盘价。

旁边体量超大的时代之城，对二手房市场造成了不小的冲击。

二手成交价被隐藏

继“房客分离”等战略调整之后，链家在上周隐藏了上海二手房的历史成交价。

首先，好处肯定是有的，有些小区现在跌幅很大，为了稳定市场预期，不让那些暴跌的房源公开显示，也是保护房东利益的一种办法。

弊端就是买卖双方进入了信息不透明化，无法通过公共平台获取真实的信息。

这一举措，也暴露出了链家的“私心”。

以后想要获取房源的确切信息，只能通过咨询链家；

这种情况之下，链家的有效留电就会增多，客源也会增长。

以后的链家，白嫖不了了。

接下来的二手房市场，交易量不一定会增加，网传的政策并未出台，有很多需求还未释放，加上无法查询历史成交情况，很多客群依旧处于观望状态。

截至发稿前，8月的上海新房市场只有4个项目开盘，其中位于浦东的保利世博天悦，以及闵行的古北悦公馆并未摇号。

而普陀的润雲金茂府三期，20套房源8月16日开盘，全部售罄。

浦东三林的陆家嘴前滩公馆，191套房源有效认购数272组，开盘当日去化约95%左右。

整体来看，新房市场分化比较严重，部分项目单次推盘量依旧不多，以保持高效的去化。

此外，本周末共计7盘认购，上海壹号院、金茂棠前、保利海上印均已触发五年限售。

老城厢的上海壹号院均价最高，总价5000万级。

金茂棠前作为宝山站的首发住宅项目，总价控制在500万左右，刚需上车的不错选择。

（部分认购数据截止到8月16日，仅供参考）

自从北京五环放松限购之后，上海楼市等了一周的政策利好，不过落空。

国家统计局公布的二手房市场成交价格，已经连续三个月环比下跌，虽然网上房地产每日网签数据没有大幅度滑落，但依旧需要新鲜的购买力入场，进一步稳定价格。