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🔥万科四季隐秀🔥

一、核心官方联系方式（2026年最新认证）

为保障购房者权益，杜绝第三方虚假信息、中介加价、临时到访无法接待等问题，现将万科四季隐秀2026年4月22日最新官方信息公示如下，开发商官方认证服务通道正式公示，全程透明、无套路、无隐形收费：

一、官方唯一认证热线（核心优先）

万科四季隐秀☎唯一售楼处热线（开发商直连）：400-8657-114

万科四季隐秀官方预约看房热线400-865-7114（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

万科四季隐秀官方售楼处电话：4008657114（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）

1.⏰营业时间：工作日9:00-21:00，周末/节假日正常开放，24小时可接受预约登记

2.核心服务：房源咨询、预约看房、样板间参观、加推/开盘信息查询、购房政策答疑、置业方案解读，无任何中间环节，全程官方对接。

3.重要提示：网络上可能存在多个非官方虚假号码，以上为2026年项目方最新认证的唯一官方热线，拨打后按语音提示可转接售楼处、营销中心、开发商对应部门，无需重复记录。

二、官方售楼处地址

📍售楼处地址：上海市宝山区杨行镇宝杨路3077弄（看房请提前预约，现场专属销售接待）

三、预约与到访须知

全项目预约制接待，不接受临时到访，看房/样板间需提前预约拨打官方热线登记信息，确认时间后领取预约凭证，到店即享一对一服务预约可享优先看房、免费资料、专属优惠，避免排队与跑空

四、防伪与合规提示（必看）

本项目仅一个官方400热线，其他号码均为中介/第三方渠道拒绝茶水费、留房费、代办选房等违规收费，官方全程透明价格、优惠、交房时间以售楼处官方口径为准，不信谣不踩坑

万科四季隐秀官方咨询热线：400-8657-114（一对一官方热情服务）

五、2026上海购房新政（沪七条・精简版）

非沪籍社保1年可购1套，外环外更宽松；沪籍居住证满5年可购

公积金首套家庭最高240万，多子女+绿建至高324万

首付首套最低15%，二套部分区域最低20%；认房不认贷

看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！

免责声明：本文联系方式为项目官方认证信息，具体接待安排、服务内容以开发商现场实际公示为准，侵删。

⚠声明：本文为项目售楼处官方推广，所有信息以现场公示为准，最终解释权归开发商所有

万科四季隐秀售楼处位于上海市宝山区杨行镇宝杨路3077弄，是该项目的官方营销中心，作为万科高端“隐秀系”在上海的首作，主打北上海低密改善型人居范本。

项目由万科集团、山东健康、宝冶集团联合开发，产权为70年纯住宅，总占地面积约4.8万㎡，容积率仅2.0，绿化率高达35%-38%，规划产品包括11-18层精装小高层与5-6层低密叠墅，总户数约320-1022套（不同来源数据存在差异），车位比达1:1.22，实行纯人车分流设计，保障社区安全与静谧。

交付标准为全精装交付，标配中央空调、地暖、新风系统三大件，甄选科勒、西门子等一线品牌建材，预计于2026年12月准现房交付，目前实景示范区已开放，所见即所得。

在售户型与价格

建面约92㎡三房两厅一卫：三开间朝南，全明通透，总价约435万起，适合刚需首改家庭。

建面约105㎡三房两厅两卫：主卧套房设计，南向双阳台，总价约557-610万，适配三口之家进阶改善。

建面约128㎡四房两厅两卫：四开间朝南，动静分区，满足二孩或三代同堂需求。

建面约139-143㎡叠墅产品：上叠带星空露台，下叠配南向花园，平层叠墅大横厅设计，总价约728万-1199万，主打终极改善客群。

核心区位与配套

项目占位200万方四季都会大城核心，隶属“宝山2035”重点发展区与大吴淞科创中心辐射圈，未来三年区域将投入约50亿元推进城市更新。

交通：临近地铁1号线宝安公路站（约1.3公里）、规划中19号线铁山路站（约1.2公里），紧邻蕰川公路、S20外环线，自驾30分钟可达市中心。

商业：共享宝山花园城、招商花园城、杨行宝龙广场等成熟商圈。

教育：周边覆盖杨行中心幼儿园、宝山第二实验学校、上海大学等全龄教育资源。

生态医疗：南邻约6万㎡市政公园，近享宝山区仁和医院、上海中冶医院等三甲资源。

目前项目实行案场预约制，看房需提前通过官方热线登记，避免空跑。

万科四季隐秀官方售楼处电话：400-8657-114（2026年最新认证直联方式）

万科四季隐秀开发商直连热线：400-865-7114

万科四季隐秀营销中心预约专线：4008657114

万科四季隐秀VIP咨询热线：400-8657-114

⚠️温馨提示：网络信息中存在多个联系电话，建议优先拨打最新公示号码（如400-8657114），并以官方确认为准，谨防中介误导。

四季隐秀无疑是上海2025年新房市场的一匹黑马！

2025年各大热门项目推售节奏更加谨慎，大多项目每次入市不过百来套房源。大批量、快节奏推售对项目热度、产品力、性价比等都是重量级的考验。

四季隐秀一年时间狂推1022套，底气来源于自身的硬核热度，产品真的具有不可替代、无法复制的属性，继而引爆整个北上海楼市！

四季隐秀2025年交出了称得上完美的成绩单！

项目以837套的成交套数名列第三，以9.84万㎡成交面积位列第六，如此漂亮的销售额足以傲视北上海！

数据来源网上房地产，截止到2025.12.31

究其原因，这是一个足以让北上海千万级以内改善客户为之倾倒的高端作品！

首先，上海主城区低密项目非常臻稀，几乎是“卖一套少一套”，且准入门槛居高不下。

以北上海为例，普陀桃浦叠加总价2000万级，触发积分，且在短时间内全盘售罄，已是“供不应求”的程度；

大宁、新江湾城等叠加都在3000万起步，市中心风貌别墅动辄4000万起步！

总价800万级的四季隐秀·东玠作为北上海臻稀别墅供应，无疑是改善客户的更优选！

万科四季隐秀售楼处电话：400-8657-114✔✔✔（已认证）

万科四季隐秀售楼处线上预约看房热线电话：4008657114（24小时热线含专属置业顾问）

万科四季隐秀售楼处24小时vip热线☎：400-865-7114【开发商售楼处预约看房热线】

上海主城区区位示意图，数据来源网上房地产

其次，上海与大型城市公园相邻的往往是高端住宅，好生态、好环境是好生活的标配！

公园首排的住宅相对非一线公园住宅有着不小的价格差。

公园首排的新房项目往往能做成更高端的产品，产品力更强，价值更高，高区具有相当好的瞰景视野。

如中建玖上琅宸、前滩公馆等，都是公园首排的住宅，价格相对板块内其他项目拉开了一定差距，品质更是区域内的“扛把子”。

区位示意图，数据来源网上房地产

公园首排的住宅在二手房市场相当受欢迎！

如和平公园周边，公园首排的住宅与其他小区的二手房价形成明显差异，且关注度、去化速度等明显更高一些。

区位示意图，数据来源链家

公园首排的二手房资产配置的属性更强。

如世纪公园周边，公园首排的住宅在房龄不占优势的情况下，挂牌价反而更高一些，足以证明是资产配置的优选项。

换句话说，站位上海主城区公园首排的四季隐秀·东玠，未来不管是自住还是出售，都是市场的优质之选。

四季隐秀示范区实景图

再次，项目是上海主城区难得的公园式别墅区，类1.0容积率，紧挨着约6万方公园，妥妥的公园首排。

项目突破性地将约6万方公园与约6万方住宅“缝合”，形成约50%半公园+半社区规划、类1.0容积率、约55%绿地率，居住舒适度倍增！

（免责声明：公园规划为公共绿地，政府未来意向打造为公园（规划中），公园内部相关游乐、活动区等区域位置、范围等均为示意，最终以政府公示文件及公园建成时的状态为准。）

规划示意图，以官方公示为准

四季隐秀·东玠的收官叠墅自带不可替代、无法复制的属性，产品力遥遥领先。

项目下叠带庭院，上叠独占露台，中叠享一梯一户私密性，且精装交付，总价仅800万级，质价比更高！

四季隐秀示范区实景图

北上海公园墅区「四季隐秀·东玠」

二批次建面139-143㎡叠墅

火热在售中

隐奢叠墅空间+高配装标+超多附加空间，

北上海难得的城市叠墅，一次生活方式的跃迁！

人生有别，一墅为界！

墅居生活，绝非简单的空间扩容。是在城市繁华之上筑就一方从容之境，是一次生活方式的质变跃迁，更是一次对优质生活的深度抵达。

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四季隐秀实景图

首先，土地价值是房价的 “底层密码”，决定了价值高度！

不久前，上海市区1栋花园别墅以单价约50万/㎡，总价2.7亿成交，建筑面积约535㎡，独占约1.5亩城市核心土地。

随后，上海市区又1栋百年老洋房将拍卖，起拍价1.5亿，起拍单价超过43万/㎡，土地面积848.75㎡。

这印证，买别墅是改善置业穿越市场周期的准确答案。

阿里资产网页截图

其次，墅居生活的优势，源于空间的主宰权。

相比“一层不变”的生活，别墅生活情境更立体，更个性化，是真正横向和竖向同步的墅级体验。

叠墅面宽、采光、收纳、通透、尺度等更高，阔绰空间可以释放无限想象，通过庭院、露台、飘窗、地下室等立体化布局拓展空间，实际使用面积的倍增。

免责声明：户型样式以规划报批的【12】楼【57】单元【502】室为示例，实际样式以最终规划批准文件为准，内部家具、柜体布局为装修概念示意仅供改造参考，不作为交付依据。

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再次，墅居生活，是一次生活方式的质变跃迁！

不论是小高层或高层，生活往往是平面化的，居住空间更为局促。

生活场景中，或会在为电梯等待时间焦虑，或会为楼上邻居的脚步声皱眉，或会为孩子的活动空间局促而叹息……

而叠墅，不再有共享电梯的匆忙与狭促，喧嚣被优雅地屏蔽在门外。生活以一种前所未有的舒展姿态被重新定义。

叠墅概念展示间实景图

建筑面积约139㎡上叠边套户型，四层是会客区，五层是居住区，非常适合三代同堂居住。

楼上楼下分层而居，能有效在垂直维度上构建“分而不离”的居住关系，让「小朋友的独立空间」、「男女主人的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰。

概念样板间实景图

四层是会客区，这个客餐厅的面积就已经可以容纳一个大型的家庭聚会，居住体验堪比约200㎡+大平层。

客餐厅空间面宽达到6.3米，配备270°飘窗+宽景阳台，大大提高了居住的调性和空间视野，社交主场在阔绰客厅中尽显体面。

老人房也设置这里，免去老人频繁爬楼之苦。

叠墅概念展示间实景图

五层设计有3房2卫格局，可以设置3个卧室，即使是二孩家庭，也能让每一个孩子拥有各自的私密空间。

主卧采用套房式设计，配置270°全景飘窗+卫生间，业主可以在清晨迎接第一缕阳光，或在夜晚观赏满天星斗，享受宁静的私人时光。

整体1个阳台+1个露台+2个飘窗+3个270°转角飘窗设计，附加空间非常大，在别墅类产品中实属罕见！

约13㎡露台空间的配置，既是全家聚餐、孩子玩耍的场所，也是主人深夜品茶、观星放空的私人精神领地，赋予生活无限可能。

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叠墅概念展示间实景图

值得一提的是，四季隐秀·东玠叠墅是精装交付，且是甄选国际品牌奢装。

厨卫标配方太烟灶/洗碗机、科勒智能马桶、日立电梯、乐开智能门锁、定制玄关柜等高配交付。

另外，地下室、露台为毛坯交付，预留改造自由度。

叠墅概念展示间实景图

高阶会所+类高奢酒店式大堂+下沉式山水庭院，

类1.0容积率，真正城市的低密墅境！

为了配得上四季都会整个系列的“地王”，四季隐秀·东玠拿出越级的产品品质，实现产品力的降维打击！

项目以超规格打造超2万方公园实景生活示范区，囊括类高奢酒店式大堂、下沉式山水庭院、高阶会所、MBTI架空层等。

既满足了客户对低密进阶生活的想象，更有品质的生态环境与社交圈层以及生活空间。

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四季隐秀示范区实景图

不同于传统示范区，蜿蜒曲折的约6万方公园（规划）是四季隐秀的归家前厅。

未来，整座公园（规划）带来的生活方式更加出色：

清晨，下楼就可以展开一场公园慢跑，每一次深呼吸都是清鲜的畅快。

落日时可挽着爱人，一边漫步湖畔遛娃遛狗，人与自然融为一体。

时下流行的露营、野餐成为业主随性而为的“常规节目”。

四季隐秀示范区实景图

社区前场是类高奢酒店设计，约10米高的「精神之门」矗立，仪式感扑面而来。

四季隐秀示范区公园归家入口实景图

步入社区，首入眼帘的是约6米高水幕的下沉式山水庭院，与周围建筑融为一体，将自然与松弛感带给社区。

万科四季隐秀

售楼处电话：400-8657-114✔✔✔（已认证）

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四季隐秀示范区山水庭院实景图

示范区内部的生活场景及配套也非常丰富：

阳光草坪，搭个天幕就能露营，心爱的“毛孩子”也有了玩耍的去处；边上还有小朋友的戏水池，挽起裤腿就能踩水玩。

四季隐秀示范区实景图

四季隐秀拥有建筑面积约1600㎡下沉式会所，为了匹配高端客户的生活需求，会所配备私宴厅、茶室；更有健身区、乒乓球、桌球、瑜伽室等休闲运动功能。

（免责声明：本活动中心为开发商产权并运营管理，建设时间及交付时间未定，开发商有权根据项目情况、公司计划安排、市场情况等进行招商及运营。因活动中心方案尚未最终确定，后期存在进一步优化及调整的可能性，非交付标准，不构成开发商要约内容，最终以建成时的现状为准。）

四季隐秀示范区实景图

项目下沉式会所所有观景面都尽可能的使用落地玻璃窗，引自然与阳光入室，不管是跑步健身、瑜伽静心还是茶室书屋，都围绕着自然展开。

四季隐秀示范区实景图

健身区包括健身区、乒乓球室、桌球室，健身房采用Matrix品牌器材，台球室选择美国BVM品牌台球桌。

值得一提的是，项目为喜欢舒缓运动的人士设计了瑜伽静心室，在这里静下心来，收获内心的充实与安宁。

四季隐秀示范区实景图

业主们还能在精致私宴厅进行邻里交流，举手投足间尽显优雅品味，这样的空间设计既有排面，也很实用，相当于业主的第二客厅。

会所内还配置茶室、书屋等，周末约上三两好友，在此闲聊畅谈，或者有商务沟通等，都可以预约使用。

这不仅能给业主带来丰富的精神生活享受，更是业主身份的象征。

四季隐秀示范区实景图

项目5#首层架空打造第三代架空层泛会所，在设计上是抽屉式的空间延续，强化景观与架空层内外渗透的景观联系，赋予空间更多美感和功能性。

项目为架空层精心设置各种主题和场景，如学习盒子-适配MBTI16型人格，e人i人都适配；童玩盒子-分年龄段儿童游玩区，释放孩童天性。

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四季隐秀示范区实景图

四季隐秀·东玠如此高品质的社区配置，在千万级豪宅中都难得一见，其低密产品性价比非常高。

大吴淞地区不曾有，不再有，

杨行板块仅有天赋拉满的低密地块！

北上海重量级规划大吴淞地区正在如火如荼的建设中，这里正迎来交通、产业、教育、商业的全维蜕变。

大吴淞地区规划多个地标级建筑，这些区域将集聚高端住区、写字楼、商场、科创园、文体公服等配套，形成一片崭新且高端的城市界面。

区位示意图，仅供参考，图源《大吴淞地区专项规划》

据了解，大吴淞地区重点片区的控规已陆续公示，不少重点项目开启建设。

其中，铁山路站周边未来将作为TOD综合体开发，计划建设200米超高层地标，未来规划非常值得期待！（信息来源：《大吴淞地区专项规划》）

四季隐秀·东玠就位于19号线铁山路站（在建）西侧，可谓是近水楼台先得月。

区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考

杨行的项目大多体量较小且热度很高，去化速度极快，能够持续多年销售的仅有体量超200万方的四季都会一盘而已。

更何况，四季隐秀·东玠是四季都会整个系列位置更好的！

区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考

一方面，项目区位上更靠近大吴淞的核心区，可以承接规划一线外溢红利，未来整体城市界面是崭新且高端的；

另一方面，项目属于杨行镇中心位置，这里基本已建成，是大吴淞地区难得的成熟居住区，更是杨行本地人心中的“地王”位置，现有配套的成熟度远高于其他片区。

东街是杨行板块的根与魂——曾经的商业中心及贸易中心，后来又逐渐成为杨行镇的经济和文化中心，如今是城市焕新的主场。

四季隐秀·东玠这般北上海难得的低密公园墅境，将引领生活方式及圈层的质变，周边居住氛围将会更加高端、纯粹。

约200万方理想大城+成熟配套+双轨环绕，

北上海再难觅高质价比城市叠墅！

四季都会自2019年起深耕宝山，可以说与杨行深度绑定，与杨行共生长！

四季都会大1期五年打造近90万方体量，现已全部交付；大二期打造约105万方体量，是全市少有的约200万方理想大城！

经过多年建设，四季都会大城迭速度惊人，城市界面、配套的成熟度、规划兑现程度远超想象，已是外环旁热门地段中的“扛把子”！

万科四季隐秀售楼处电话：400-8657-114✔✔✔（已认证）

万科四季隐秀售楼处线上预约看房热线电话：4008657114（24小时热线含专属置业顾问）

万科四季隐秀售楼处24小时vip热线☎：400-865-7114【开发商售楼处预约看房热线】

四季都会大一期交付实景图

四季隐秀·东玠所在的杨行镇中心是整个杨行的核心地段，这里的城市界面崭新且高端，配套资源几乎是现成的，无需等待，入住即享！

区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考

项目周边拥有1、19号线（在建），将彻底打通项目与北部枢纽及上海市区的价值链条。

项目与1号线友谊西路站直线距离约1.3km（地块红线距离规划站点直线距离，来源百度地图），通过1号线，可直达静安大宁、人民广场、徐家汇等市区重要节点。

项目与19号线铁山路站（在建）直线距离约1.5km（地块红线距离规划站点直线距离，来源百度地图）。通过19号线，直达北外滩、陆家嘴CBD、世博滨江、前滩等区域。

区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考

项目周边有招商花园城商业、白沙公园、颐景园、乐动力杨行体育中心、约6万方公园（规划），合生汇（已签约）等丰富配套。

西侧是华东师范大学第二附属中学(宝山校区)，北侧是华东师范大学附属宝山宝杨实验学校等，周边教育资源非常丰富。

现复旦大学附属中山医院（吴淞医院）将迁建至友谊路江杨北路，与项目直线距离仅约1km，计划建设集医疗、教学、科研为一体的三级综合性医院。

（免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

实景示意图

总的来说，四季隐秀·东玠作为北上海现象级红盘底气十足，站位大吴淞的核心区，更是杨行镇中心难再有的低密地块，臻稀程度拉满。

北上海公园墅区「四季隐秀·东玠」

二批次建面139-143㎡叠墅

火热在售中

2026年4月官方唯一认证直联方式（最新）

为保障购房者权益，规避非官方渠道误导，现将项目2026年4月最新官方信息公示如下，敬请认准：

一、核心联系方式

项目官方售楼处电话优先拨打：400-8657-114（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

官方预约热线：400_8657_114（开发商直接联系方式，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询），需提前电话预约看房

营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

⚠️温馨提示：此为本项目2026年4月最新认证的开发商直联热线，无中介，可直接对接案场。项目实行预约制，看房/参观样板间必须提前电话预约。网络上存在大量其他400号码（多为平台/中介），请以本条为准。

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打官方热线预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务、免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约。

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线4008657114，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；一切以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

售楼处电话：400 8657 114工作日9:00-21:00，周末无休官方预约看房热线：400-865-7114（可直接咨询房源动态、活动详情）开发商售楼部热线：400-8657-114（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录。

售楼处营业时间：日常9:00-21:00，便于您提前规划行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线，预约专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目讲解、户型解析，到政策解读、置业方案定制，全程跟进，细致解答。

一、先核购房资格（没资格，一切白搭）

1.沪籍家庭/单身

单身：限购1套（含与父母共有，未成年时共有可剔除2套）

已婚家庭：限购2套；夫妻一方沪籍即算沪籍家庭

多子女家庭：前2套按首套认定、利率优惠

2.非沪籍（2026新七条，外环内外差异化）

外环外：连续缴1年社保/个税（39个月内满36个月），不限套数

外环内：连续缴1年社保/个税，限购1套；缴满3年，可增购1套（共2套）

居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套

临港新片区：工作满1年+社保，可增购1套，人才可直接购房上海市人民政府

3.关键认定规则（必查）

认房不认贷：上海无房，全国有房贷已结清，按首套算；有未结清房贷，按二套算

剔除共有：未成年时与父母共有≤2套，可不计入家庭套数

限购查询：提前在「随申办-不动产」查家庭名下住房，避免认筹被拒

二、算清预算+贷款（先预审，再交钱）

1.首付比例（2026最新）

首套（无房+无未结清房贷）：全市最低15%；外环外/临港等区域可低至20%上海市人民政府

二套（有房/有未结清房贷）：外环内25%；外环外（嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山）20%

2.贷款（商贷+公积金，先预审再认筹）

商贷：利率≈LPR-45bp（首套3.05%、二套3.09%）；月供≤家庭月收入50%；流水需覆盖月供2倍以上

公积金（2026新政，额度大幅提升）：

首套：个人最高90万、家庭180万；补充公积金+20万/人、+40万/家庭

二套：个人最高80万、家庭160万

上浮：多子女+20%、绿色建筑+15%，叠加最高324万/家庭；可提公积金付首付、不影响贷款额度上海市人民政府

预审必做：认筹前带征信、流水、收入证明去银行预审，贷款批不下来，定金不退

3.税费+隐性成本（预留总房价5%-8%）

契税（新房唯一大税）：

首套：≤90㎡1%、90-140㎡1.5%、>140㎡1.5%

二套：≤140㎡1%、>140㎡2%；三套及以上3%

维修基金：约2%-3%（按建筑面积，高层/多层不同）

其他：物业费、产权登记费、交易手续费、车位费（产权车位约20-50万）

三、新房核心流程：认筹→积分→摇号→选房→网签→监管→放款→收房

1.认筹（5天左右，关键节点）

准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、未成年子女出生证、社保/个税、征信、收入证明、无房证明、资金证明（认购金10%-20%，储蓄卡支付）

人脸识别：不要自访售楼处、不要乱点小程序，会被判定为自访客户，无法走中介渠道、丢优惠；首次到访必须由中介带看，留痕备案

认购金：仅刷储蓄卡、走开发商监管POS；认筹顺序不影响摇号概率

2.积分入围（热门盘必过，认筹比>1:1.3触发）

积分=基础分+社保年限分（满分70-80分）

基础分（最高60分）：家庭/单身、沪籍/非沪籍、有无房、婚姻年限、子女数

社保分：每月0.1-0.2分，缴满20年≈24分

规则：按积分从高到低取前130%入围；未超1:1.3，全部入围摇号

避坑：提前算分，热门盘（内环、学区、倒挂）需60分+，低分慎冲

3.公证摇号+选房

全市统一公证处摇号，公开公平；按摇号顺序依次选房，过时作废

选房前：查不利因素公示（垃圾站、变电站、高架、噪音、采光遮挡）、得房率、公摊、车位比、容积率、交付标准、装修品牌型号（样板间拍照留证）

4.网签+资金监管（重中之重，防钱房两空）

网签：选房后7天内签《商品房买卖合同》，必须网签备案（随申办可查），仅签认购书无保障；网签前再次核限购、贷款资格

资金监管：首付、尾款必须进上海市官方资金监管账户，严禁转给开发商/销售个人账户；监管资金按工程进度放款，烂尾也能保本金

合同审核重点：

交付时间、延期赔付（日万分之二-五）、产证办理期限（交付后90-180天）

装修标准：品牌、型号、规格、环保等级，写清“样板间与交付一致”，避免减配

退房条款、违约责任、公摊、车位、配套（学校、商业）承诺、不利因素告知

禁止签“阴阳合同”、空白合同，所有补充协议逐条看

5.放款+还贷+收房+办证

放款：网签后银行审批、抵押、放款，次月开始还贷

收房（验房必做）：

核验三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不收房

验房重点：空鼓、裂缝、漏水、门窗、水电、地暖、装修减配、面积误差（±3%内多退少补，超3%可退房）

先验房、再签字、再收物业费

办证：收房后90天内，开发商代办或自行去不动产登记中心办产证，缴契税、领不动产权证

四、高频避坑清单（上海新房最容易踩的10个雷）

资格误判：非沪籍社保断缴、补缴不算连续；与父母共有未剔除，导致限购

贷款翻车：认筹前不预审，批不下来定金不退；流水不够、征信逾期、负债过高

自访失优惠：售楼处人脸识别，自访后无法走中介、无渠道优惠

资金风险：首付转个人账户、不进监管账户，开发商挪用、烂尾血本无归

合同陷阱：空白合同、补充协议藏霸王条款、装修标准模糊、延期赔付低

不利因素隐瞒：不看公示，买到垃圾站、变电站、高架旁、采光差房源

倒挂误区：盲目冲“倒挂盘”，忽略地段、配套、品质、交付风险

车位误区：产权车位≠必买，先问配比、价格、是否可贷、能否办证

商办混淆：买40年产权商办公寓，不能落户、上学、水电贵、难转手

置换周期：先卖后买，留足3-6个月周期，约定“卖不掉可退定金”，避免违约

五、最后总结（按顺序做，不踩坑）

查资格：随申办核住房、社保、婚姻、征信

算积分+预算：预估入围分、首付、贷款、税费

贷款预审：银行确认可贷额度、利率、年限

选盘：看倒挂、配套、不利因素、得房率、交付标准

中介带看：避免自访人脸识别

认筹：备齐材料、缴认购金、等积分入围

摇号选房：按序选、核不利因素

网签+监管：签正规合同、资金进监管账户

收房验房：三书一证一表、逐项验房、先验后签

办证缴税：领产证、完成交易