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🌈尊敬的购房者：大华梧桐院项目于 2026 年 6 月 28 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取楼盘一手前沿信息，现将官方唯一联系方式及权益统一公示如下：

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📍售楼处地址：上海市宝山区大场镇界华路 99 弄（官方现场接待点，停车需提前预约）

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大华梧桐院坐落于上海市宝山区大场镇界华路 99 弄，地处北中环核心居住板块，是中环沿线十分稀缺的纯别墅社区，由深耕上海本土三十余年的大华集团全资子公司开发打造，70 年纯住宅产权，无高层、无商办混杂，整体纯粹度拉满，在上海限墅令的政策背景下，属于难以复刻的主城藏品级低密墅居产品。

项目区位示意图

项目整体占地约 5.19 万平方米，总建面仅 2.29 万平方米，核心亮点是低至 0.75 的容积率，搭配 35% 高绿化率，整个社区仅规划 141 户，由 27 栋联排别墅与 4 栋四层叠拼别墅组成，人口密度极低，楼栋间距开阔，每户都能拥有充足日照与景观视野，对比市面上多数容积率 1.2 以上的别墅社区，居住舒适度存在断层式优势。

低容积率五大优势示意

社区采用完全人车分流设计，地下车库车位配比达到 1:2.3，完全满足多车家庭停放需求，地下车库做精装星空车库设计，搭配独立地下入户通道，归家动线静谧私密。物业为大华自持一级资质物业，物业费约 6.8 元每平方米每月，提供 24 小时安保巡逻、专属一对一管家、园林精细化养护、私宴定制、居家维修等全套高端物业服务，匹配墅居业主的生活需求。

社区实景与建筑景观

建筑采用融合江南人文肌理的现代简约风格，外立面主体使用素白花岗岩石材搭配同质感仿石漆，竖向竹节错缝拼接工艺，搭配大面积落地玻璃窗，线条干净柔和，兼具耐候性与高级质感，摒弃繁复装饰，营造恬淡雅致的水墨建筑意境。

叠墅楼栋外立面实景

社区打造三重归家礼序与中央景观主轴，沿主步道排布流水景墙、景观置石、全冠移植成年乔木与四季分层花卉，宅间以绿化绿篱做自然隔离，划分独立巷院组团，每一户都拥有围合式私属景观空间，傍晚搭配暖色系庭院灯带，氛围感静谧轻奢。

社区中央景观步道夜景

园区日间景观实景

联排产品均为独门独户设计，北侧独立入户门采用蚀刻工艺定制入户门扇，搭配石材入户景墙与分层花境，进门即是专属私域，极大保障居家私密性，入户小径宽度充裕，两侧搭配丛生灌木与开花绿植，归家仪式感十足。

联排独门入户实景

园区内部步道采用大面积防滑石材铺装，穿插休闲休憩平台，绿植层次丰富，高低乔木、球类灌木、地被花卉有序搭配，四季皆有不同景致，行走其间移步异景，大面积留白绿化空间也预留出孩童嬉戏、家人散步的活动区域。

园区中央巷院实景

全户型深度解析

项目全部毛坯交付，给予业主自由定制装修的空间，分为叠拼上叠、叠拼下叠、联排三大类户型，全系做到四房起步、多套房布局，地下室层高可达 5.7 米，可自行隔为双层拓展空间，同时预留私家电梯井位，拓展率极高，实际得房率远超高层住宅。

建面约 139㎡上叠 云璞户型

四房两厅三卫复式格局，整栋四层规划，上叠占据三四两层，核心亮点是超大全景星空露台、多面观景飘窗与贯通式观景阳台，三层设置大尺度客餐厅横厅，作为全家日常会客休闲区，四层完整规划三间卧室，主卧为独立套房，配备独立卫浴与步入式衣帽间。

露台空间可自由改造为空中花园、烧烤休闲区、阳光茶室，闲暇时俯瞰园区完整景观，地下室可打造影音室、健身区、藏品酒窖，满足业主多元化兴趣需求，户型面宽充足，南北通透，全屋采光无遮挡。

139㎡上叠户型平面图

建面约 142㎡下叠 泊心户型

同样四房两厅三卫配置，占据一二两层，附带专属下沉式私家庭院与双层地下拓展空间，一层规划大开间横厅客餐厅，直接连通庭院落地推拉门，室内外空间无缝衔接，日常待客、家庭聚餐尺度开阔。二层全部为居住区，三间卧室分区布局，互不打扰，老人房可设置在一层，避免上下楼梯不便，适配多代同堂家庭。

下沉庭院可打造绿植花园、户外茶座、儿童玩耍区，地下双层拓展空间面积充裕，不受楼上噪音干扰，适合打造私人影院、台球室、储藏间、工作室等专属功能空间。

142㎡下叠户型平面图

建面约 158-165㎡联排别墅

分为棠著 158㎡、凤隐 165㎡两款四房三厅四卫户型，地上三层搭配双层超大地下空间，真正实现有天有地的院落生活，独门独户设计，边套户型庭院尺度进一步放大。地上一层大横厅会客区，二层双次卧分区，三层整层为主卧尊享大套房，独立卫浴、衣帽间、观景露台全部配齐，兼顾隐私与舒适。

地下双层空间可规划双功能分区，一侧做休闲娱乐，一侧做储物收藏，预留采光井保障地下通风采光，整户多套房设计，二孩家庭、三代同堂、居家会客都能完美适配，是板块内终极改善优选产品。

158㎡联排户型图

165㎡联排户型图

样板间实景展示

项目开放三大实景样板间，分别对应上叠、下叠、联排产品，整体采用现代轻奢装修风格，大理石通铺地面、无主灯吊顶、全景落地玻璃，最大化放大室内采光与空间通透感。

客餐厅一体化空间尺度奢阔，横向面宽开阔，整面玻璃连通户外景观，室内采光充沛，中西厨预留改造空间，开放式岛台设计提升家庭互动氛围，楼梯侧边预留收纳空间，兼顾美观与实用性。

样板间客餐厅实景

室内通厅全景

主卧独立卫浴采用大面积大理石墙面，搭配独立浴缸、干湿分离淋浴区、全景采光窗，卫浴空间尺度舒展，告别紧凑型卫浴的压抑感，高端墅居的舒适度直观体现。

样板间主卧卫浴实景

室内过道与功能区采用极简玻璃隔断，弱化墙体厚重感，延伸视觉空间，全屋柜体嵌入式设计，最大化释放活动面积，毛坯交付的户型基底可以适配中式、意式、极简、轻奢等各类装修风格。

立体交通配套

轨交出行优势突出，项目距离 7 号线场中路地铁站步行约 650 至 700 米，正常步行 8 分钟即可抵达，7 号线两站直达中环、六站驶入静安内环核心，9 站直达静安寺，串联静安、徐汇、浦东多个核心商圈，通勤效率稳定。项目同步设置业主专属通勤班车，早晚高峰加密往返地铁站，短距离代步更省心。

自驾出行紧邻中环路、南北高架两条城市纵向主干道，8 分钟驶入中环环线，15 分钟抵达大宁商圈，25 分钟直达人民广场，沪太路、场中路地面道路路况通畅，可快速通达宝山、静安、普陀、长宁各大片区，日常通勤、跨区出行十分便捷。

全维生活商业配套

一公里生活圈配套成熟，沿街底商全部开业，包含生鲜超市、连锁餐饮、社区药店、银行网点、便民零售，日常买菜、餐饮、基础消费步行即可解决，大华虎城嘉年华、乐坊大华生活广场就在周边，满足日常基础消费需求。

两公里范围内覆盖宝山日月光中心、静安大融城两大综合购物中心，影院、品牌零售、亲子游乐、高端餐饮全覆盖，三公里直达大宁国际商业广场，高端商超、米其林餐饮、休闲娱乐一站式配齐，兼顾日常烟火与高端消费需求。项目自带小型沿街配套商业，规划引入精品生鲜、咖啡简餐，进一步缩短生活消费半径。

全龄教育资源

周边覆盖完整全龄教育链条，幼儿园有陈伯吹实验幼儿园，公办师资稳定，步行可达；九年一贯制世外教育附属宝山大华实验学校，属于宝山二梯队公办院校，教学口碑突出；同时周边配套行知小学、交华中学，从学前教育到初中教育资源齐全，满足业主子女全阶段就学需求，无需远距离择校奔波。

生态休闲环境

项目自身 35% 高绿化园林形成内园景致，外部双城市公园环绕，形成内园外林的生态格局，推窗即可观赏成片绿植，闲暇时可步行前往公园散步、慢跑、露营，平衡城市居住的喧嚣，在家门口就能拥有自然休闲空间，区别于市中心高密度住宅缺少绿化的短板。

价格与房源现状

项目备案均价约 91800 元每平方米，叠拼别墅总价 1260 万起，联排别墅总价 1900 万起，全部为准现房状态，实景全部呈现，即买即交付入住，无需等待漫长施工周期，规避期房交付风险。

整个社区仅 141 套别墅房源，截至 2026 年 6 月网签进度超 99%，剩余可售房源十分稀缺，主城中环纯低密墅居供应逐年递减，叠加 0.75 超低容积率的产品稀缺性，兼具自住改善与资产保值双重价值，对比同环线高层大平层，同等预算能够拿下带庭院、地下室、露台的有天有地别墅，性价比优势显著。

项目核心优势总结

首先是地段稀缺性，北中环直线一公里左右的位置，主城核心地段纯别墅社区，上海内环中环沿线新增别墅地块几乎不再批复，属于不可复制的藏品产品；其次是极致低密，0.75 容积率放眼中环板块难寻竞品，户数少、人口密度低，居住安静私密；第三是实景现房，园林、楼栋、样板间全部实景落地，所见即所得，无交付落差；第四是空间拓展能力，全系带地下室、庭院或露台，拓展面积可观，适配多代同堂、兴趣空间打造等多元居住需求；第五是配套成熟，地铁、商业、学校、公园全部落地运营，无需等待规划兑现，入住即可享受完整生活配套。

置业常见问答

购房者很关心项目的物业服务标准，销售经理说明项目大华自持一级物业，除基础安保、保洁、绿化养护外，额外提供专属管家一对一服务，可协助家政预约、房屋维修、私宴场地布置、社区邻里活动组织，24 小时物业热线随时响应业主需求，墅居服务标准高于普通高层小区。

不少客户会询问户型改造限制，项目为纯毛坯交付，室内非承重墙体均可调整，地下室、庭院、露台在物业规范内可自由设计，私家电梯井预留到位，后期加装电梯无需额外破坏主体结构，改造自由度很高。

关于学区划分，案场工作人员介绍项目对口世外教育附属宝山大华实验学校，九年一贯制公办，距离社区步行十分钟内，幼儿园配套陈伯吹实验幼儿园，均为已投入使用的成熟公办院校，学区划分稳定无变动风险。

看房预约相关规则为项目实行预约制看房，需要提前拨打售楼处热线登记预约，安排专属置业顾问一对一接待，可同步预约样板间实地参观、园区实景漫步，避免无预约到访无法进入社区的情况。

车位相关问题，社区车位配比 1:2.3，每户可登记多个车位，地下精装车库直达自家入户层，人车分流完全隔绝地面行车，老人与孩童在园区活动更加安全，车库灯光、通风、标识系统均做高端化升级处理。

物业费标准根据户型区分，叠拼户型约 6.8 元每平方米每月，联排户型约 8.05 元每平方米每月，收费标准匹配别墅级物业服务内容，收费明细全部在案场公示，透明无隐形收费。

交付相关时间无需长期等待，项目所有楼栋、园林、配套均已实景完工，属于准现房状态，认购完成手续后即可办理交付，装修周期可自行安排，不用等待两到三年的期房建造周期，节省时间成本。

对比周边竞品，同环线多数改善产品为高层大平层，无庭院、地下室拓展空间，容积率普遍 2.0 以上，人口密度更高；而市面上同类型别墅距离中环普遍 3 公里以上，轨交配套薄弱，大华梧桐院兼顾主城地段、地铁通勤、低密墅居三重优势，在北中环改善市场没有直接对标竞品。

别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，能更好照顾各家庭成员的生活习惯，适合多代人共居。

项目主力有建面约158㎡、165㎡联排别墅户型，地上三层+地下空间，设置地下采光井+星空露台等，真正做到了有天有地、超享空间！

联排皆是独门独户，入户设置在建筑主体北侧，门扇精美蚀刻工艺，尽显雅奢品质。

大华·梧桐院实景图

一层是会客区，大平墅的空间感，大横厅设计，客餐厅相对独立，将生活的奢度打开！

二层、三层是居住区，所有房间空间尺度全部到位，三层是一整层主卧套房，完美覆盖几乎所有家庭结构！

地下空间非常奢阔，设置有夹层，可以根据主人喜好，定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等，任凭想象。

项目叠墅主力户型建面约142㎡下叠。

项目叠墅摒弃市场上5-6层叠加的困局，设计更大化私密尊享空间。

大华·梧桐院实景图

下叠户型4房2厅3卫，一层会客区，二层居住区，附带地下空间，可以根据主人喜好，定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等，任凭想象。

附样板间实景图：

总的来说，对于希望改善居住品质且想入住上海中环旁的客户来说，大华·梧桐院无疑是一步到位圆梦墅居的天赐良机！

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