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The real estate market in Shanghai is full of ups and downs. Some people say it is a paradise for investment, while others consider it a breeding ground for bubbles.
上海楼市风云变幻，有人说它是投资的天堂，有人却认为是泡沫的温床；
On one side, there is a booming transaction of luxury homes; on the other, there is a delicate balance in the market for first-time home buyers.
一边是火热的豪宅交易，一边是刚需市场的微妙平衡。
In the first half of 2025, under the dual influence of policies and the market, the real estate market in Shanghai presented a complex and unique situation.
2025 年上半年，上海房地产市场在政策与市场的双重作用力下，呈现出复杂且独特的局面。
According to official data, statistics from the Shanghai Municipal Housing Administration show that in the first six months of this year, the cumulative transaction volume of both new and second-hand housing in Shanghai reached 13.11 million square meters. This figure is the highest for the same period since 2022, with a year-on-year increase of 17%.
从官方数据来看，上海市房管局统计显示，今年前 6 个月，上海市一、二手住房累计成交 1311 万平方米，这一数据为 2022 年以来同期最高，同比增加 17%。
Behind the seemingly prosperous scene, there are many controversial points hidden.
看似一片繁荣的景象背后，却隐藏着诸多争议点。
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Let's first look at the second-hand housing market. Data disclosed by Shanghai Lianjia shows that from January to June 2025, the cumulative transaction volume of second-hand housing in Shanghai reached 9.85 million square meters (116,000 units), with a year-on-year increase of 24%. Moreover, since the implementation of the "Seven Measures for Shanghai" last year, the second-hand housing price index has risen by 1.3% month-on-month.
先看二手房市场，上海链家披露的数据显示，2025 年 1 - 6 月，沪二手住房累计成交 985 万平方米（11.6 万套），同比增幅达 24%，且自去年 “沪七条” 实施以来，二手住房价格指数环比累计上涨 1.3%。
Some experts believe that this is a positive signal of market stabilization under policy stimulus. For instance, Yan Yuejin, the vice president of Shanghai-based E-House Real Estate Research Institute, pointed out that the effects of a series of home purchase policies are being actively released.
部分专家认为，这是政策刺激下市场回稳的积极信号，如上海易居房地产研究院副院长严跃进就指出，一系列购房政策的效应正在积极释放。
However, there are also different voices. Some market observers question whether this growth is merely a short-term policy-driven measure. Once the policy dividends fade, can the second-hand housing market still maintain this level of heat?
但也有不同声音，有市场观察人士质疑，这种增长是否只是短期的政策推动，一旦政策红利消退，二手房市场是否还能维持这一热度？
After all, the second-hand housing market is influenced by various factors such as the macroeconomic environment and residents' income expectations. Under the current economic circumstances, residents' consumption and investment tend to be cautious. Does this pose a potential threat to the long-term stable development of the second-hand housing market?
毕竟，二手房市场受宏观经济环境、居民收入预期等多种因素影响，当前经济环境下，居民消费和投资趋于谨慎，这对二手房市场的长期稳定发展是否构成潜在威胁？
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The new home market is also full of controversies.
新房市场同样充满争议。
Data from the Shanghai Municipal Housing Administration Bureau shows that the transaction volume of new homes in the first six months, together with that of second-hand homes, constitutes the total transaction data.
上海市房管局数据显示一手住房前 6 个月的成交情况与二手房共同构成总成交数据。
From a more detailed perspective, the cumulative transaction volume of new houses in Shanghai reached 25,400 units, which was on par with the total transaction volume in the first half of 2024.
而从更细致的数据来看，上海新房市场累计成交 2.54 万套，与 2024 年上半年总成交量持平。
Among them, the luxury home market has shone brightly.
其中，豪宅市场却大放异彩。
The latest monitoring data from CRIC shows that the transaction volume of high-end residences with a total price of over 10 million yuan in 30 key cities increased by 18.76% year-on-year in the first half of the year.
克而瑞最新监测数据显示，上半年 30 个重点城市总价 1000 万元以上高端住宅成交规模同比增长 18.76%。
In Shanghai, 1,096 new houses with a total price of over 30 million yuan were sold, accounting for 59.4% of the total in the 30 cities, with an average of 6 units sold every day.
在上海，总价 3000 万元以上新房成交 1096 套，占 30 城总量的 59.4%，平均每天成交 6 套；
If we only look at the transactions of new houses with a total price of over 50 million yuan, Shanghai accounts for nearly 80% of the total in the 30 cities.
若只看总价 5000 万元以上的新房成交，上海占 30 城总量接近八成。
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Projects like Poly Shibo Tianyue, Greentown Chaoming Dongfang and Jiali Jinling Huating have some unit prices exceeding 260,000 yuan per square meter.
像保利世博天悦、绿城潮鸣东方和嘉里金陵华庭等项目，部分单价超过 26 万元 / 平方米。
Some people hold the view that the booming luxury housing market reflects the pursuit of quality assets by high-net-worth individuals and also demonstrates the strong demand for high-end products in the Shanghai real estate market, which indirectly proves that the market vitality remains.
有观点认为，豪宅市场的火爆反映了高净值人群对优质资产的追逐，也显示出上海房地产市场对于高端产品的强劲需求，侧面证明市场活力依旧。
However, opponents point out that the prosperity of the luxury home market does not represent the overall health of the new home market. A large number of first-time home buyers still face difficulties in purchasing houses, and the structural imbalance in the new home market is becoming increasingly serious. This is undoubtedly a major hidden danger in the development of the real estate market.
然而，反对者指出，豪宅市场的繁荣并不能代表整个新房市场的健康状况，大量刚需购房者依然面临购房难题，新房市场的结构失衡问题愈发严重，这无疑是楼市发展中的一大隐患。
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The land market is also far from calm.
土地市场也不平静。
According to data from The Beijing News, in the first half of 2025, the amount of residential land transfer fees in Shanghai exceeded 140 billion yuan. Although the amount of residential land transfer fees in the open market did not exceed 100 billion yuan, the amount of non-open market residential land transfer exceeded 80 billion yuan. For instance, in May, the third plot of land in Dong 'an New Village, Xuhui District, was transferred through agreement for 34.135 billion yuan.
据新京报数据，2025 上半年，上海住宅用地出让金超过 1400 亿元，其中公开市场宅地出让金虽未过千亿，但非公开市场的涉宅地出让金额超 800 亿元，如 5 月徐汇东安新村第三宗地块以 341.35 亿元协议出让。
In the open market land auctions, a total of 63.8 billion yuan was spent on residential land in the centralized land auction market in Shanghai in the first half of the year.
在公开市场土地拍卖中，上海上半年集中土拍市场住宅用地共成交了 638 亿元。
On June 20th, the fifth batch of commercial residential land auctions in Shanghai in 2025 was held. After 72 rounds of bidding, four bidders for the commercial-residential combined plot on Caolu Road in Pudong achieved a transaction premium rate of 41.68%.
6 月 20 日，上海 2025 年第五批次商品住宅用地出让，浦东曹路商住组合地块 4 位竞买人经过 72 轮竞价，成交溢价率 41.68%；
After 95 rounds of bidding by six bidders for the Yangpudong Bund plot, the transaction premium rate was 30.79%.
杨浦东外滩地块 6 位竞买人经过 95 轮竞价，成交溢价率 30.79%。
海玥黄浦源售楼处电话：400-9659-259✔✔│海玥黄浦源官方售楼处地址：上海黄浦海玥黄浦源官方电话400-965-9259..但闵行颛桥地块、金山新城地块、宝山南大商住办组合地块溢价率较低，青浦徐泾地块甚至以起始价成交。土地市场的这种冷热不均引发了广泛讨论。乐观者觉得，核心区域地块的高溢价表明开发商对上海核心地段的未来价值充满信心，也预示着后续该区域房产的潜在升值空间；但悲观者担忧，郊区地块的遇冷意味着市场对非核心区域的预期下降，可能导致区域发展不平衡加剧，而且土地成本的差异将进一步拉大不同区域房价差距，给刚需购房者带来更大压力。
海玥黄浦源售楼处电话：400-9659-259✔✔│海玥黄浦源官方售楼处地址：上海黄浦海玥黄浦源官方电话400-965-9259..政策层面同样是争议焦点。自去年 “沪七条”“沪九条” 等政策实施，降低首付比例、减少社保缴纳要求等措施刺激了市场需求。严跃进认为当前购房政策为历史最好政策，将有效促进下半年楼市发展。但有学者提出，政策的持续刺激是否会引发房价新一轮非理性上涨？一旦房价涨幅失控，对于尚未购房的刚需群体而言，无疑是雪上加霜。而且，政策的过度干预是否会扭曲市场的自我调节机制，使市场失去应有的灵活性和稳定性？
建面约198-400㎡3-5房
均价14.56万/㎡一线品牌精装交付
少量房源 可直接定
特价房单价仅12.2万/㎡
会所实拍
黄浦内环内、人民广场板块，上海建工集团“正黄浦”纯豪宅项目——海玥黄浦源三期，项目8、2号栋楼涵盖建面约94-402㎡多种户型，主力户型303㎡五房。
其中2#为超高层，北向可观小区绿化和苏河景观，高区可瞰三件套盛景。
项目效果图，以实际呈现为准
4#是16层小高层，为项目楼王，也是市心真正限量款、收藏级产品。
我们来简单分析一下：
1、论臻稀性：
在市心超高层成为供应主力的背景下，小高层显得尤为稀缺，是市心金字塔尖端的物业。
可以大胆预测，黄浦未来的小高层就那么几栋，卖一栋少一栋。
何况，项目4#还是临苏州河的小高层，价值更上一层。
划重点：项目小高层只有48套，错过再无！
2、论未来价值：
物以稀为贵，小高层在市中心竞品少，执掌独立定价权，房价更容易走出独立行情。
3、论居住舒适度，小高层是市心独一档产品。
▶得房率高达约81%。
要知道，如今市面上的新房得房率普遍在约75%左右。
换算一下：
同样一套建面约302㎡房源，海玥黄浦源多出约18㎡实际使用面积。
用14万/㎡换算，那可是约252万的真金白银。
▶该栋楼南向可观3000㎡中央景观绿化；中间户型6层以上北可观苏州河景，且两侧都能看见苏州河景。
可见4#大部分楼层都直面苏州河，这栋楼的景观视野放在当下新房市场是独一份的，只有48套，错过再无！
项目效果图，以实际呈现为准
▶该栋楼拥有尊贵感、舒适度、使用率MAX的户型。
建面约193、237㎡为类一梯一户设计，拥独立门厅；建面约302㎡标配两梯一户，排面和仪式感全部All in。
主卧堪称星级套房，配置独立衣帽间、双台盆+淋浴空间+大浴缸。
另外，安排多重收纳，让每一个空间都能高效利用。
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更是人们心灵与生活历程的投射
每一处改造后的空间
都成为了生活故事的容器
承载着欢笑与温情
将空间回溯原初并解构重塑，是非常奇妙的体验。本案作为局改项目，原房屋氛围沉闷，封闭结构阻碍光线，难以满足居住者对空间氛围的需求。我们紧扣家庭成员喜好与需求，微调结构，让空间蜕变为满溢爱意的温馨港湾，每个角落都重焕生机。
从玄关踏入共享区，拆除隔墙与阳台移门，拉开空间变革序幕。横向贯通阳台、客厅、餐厅、水吧四大区域，纵向以饰面隐藏门取代实体隔墙，同时打通客厅与半开放式多功能房，全方位打破空间壁垒。各区域相互渗透穿插，塑造出通透开阔、充满松弛感的公共空间，功能区的有机交融，充分满足多元使用场景需求。
拆除客厅与阳台间移门，引入充沛自然光，打破空间沉闷感，让美好随光影自然流淌。百叶窗下光影交错的地面，成为家庭互动的温馨背景，彰显屋主品味。全屋墙面、顶面采用艺术涂料，弧形边角设计，将温润质感与极简线条完美融合，营造舒适且富有格调的空间氛围。
为营造自由通透的空间感，我们规划流畅生活动线。米灰色低饱和模块沙发，以多面体块拼接造型，灵活适配不同视角与布局，成为家庭核心区焦点。它与多功能房、餐厅、水吧等区域形成视觉呼应，构建出 “平行陪伴” 的温馨生活场景。
拆除卧室原有隔墙，拓宽空间尺度，引光入室勾勒家的轮廓。口袋移门隐于饰面板隔墙内，赋予书房未来独立成卧的灵活可能。温润木质书桌搭配黑色木饰面，划分功能区的同时，增添空间层次感与韵律感。共享区与多功能书房相互呼应，实现 “各享其趣，抬眸可见” 的理想互动场景。
墙面木饰面延续共享区色调，传递温暖氛围。一整排隐藏式收藏柜嵌入墨菲床，在保持整体设计连贯的同时，维持空间整洁有序；另一侧开放式书柜方便取阅书籍，为空间注入生活气息。
生活
厨房门更换为玻璃材质，贯通南北采光，光线在客厅、餐厅与水吧间自由流淌。通透隔断打破空间阻隔，让生活动区成为家人随时互动交流的温馨场域，实现功能性与舒适性的完美平衡。
客餐厅连贯视角构建稳定视觉基调，梳理空间明暗层次。柔和温暖的主色调中，不同色彩交叠营造丰富层次，搭配弯曲线条勾勒空间轮廓，传递松弛宁静的生活氛围。
客餐厅以连贯视角奠定视觉基调，顶面弧线替代尖锐线条，贯穿空间削弱压迫感，延伸视觉开阔度。柔和暖色调交织出丰富层次，搭配弯曲线条勾勒轮廓，营造松弛宁静的生活氛围，弧线更成为串联空间的点睛之笔。
针对长方形客餐厅原始结构，选用圆形餐桌打破直线刻板感，以柔和线条注入灵动气息。无棱角设计消除磕碰隐患、优化动线，使空间穿行更流畅。客厅至餐厅，顶面弧线与圆形餐桌形态呼应，丰富空间层次的同时保持整体和谐，让规整空间焕发生机，成为承载生活诗意的剧场。
水吧区与餐桌一体化设计，提供连贯收纳功能，使用便捷顺手。通过优化高度、融合材质与结构美学，将空间从单一烹饪区升级为家庭社交核心，平衡功能与美学，营造兼具理性秩序与情感温度的理想就餐场景。
主卧采用留白设计，保留部分家具，摒弃繁复装饰与色彩堆砌，以形体美、轻重色和谐及精准功能布局满足家庭需求。洞石纹板与原生木色搭配，低饱和色调奠定幽远宁静基调。简练线条与天然材质纹理交织，褪去冗余，在素净空间中营造出温润的时光质感。
主卧室保留原来的吊顶，自此基础上涂刷艺术涂料，更契合整体风格。调整光源位置，让光影在空间中自由流淌，增添了一份松弛感。
次卫通过墙体布局调整，拓展活动空间并提升收纳能力，延展洗手池增强使用便利性。在风格设计上，洞石砖与拇指砖搭配铺贴，洞石砖天然纹理彰显自然美感，同色系拇指砖打破单调，二者相辅相成，在有限空间内打造出兼具实用性与艺术感的卫浴空间。
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