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上海保利海上瑧悦营销中心热线400-9659-259（官方预约看房热线）

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售楼处营业时间：每日 9:00-18:00（周末及节假日无休，晚间专场可提前致电预约）

预约尊享三重礼：

专属顾问 1 对 1 服务：提前解析户型亮点、测算购房成本，定制匹配您的置业方案

优先体验特权：抢先参观 99㎡三房 / 130㎡四房样板间，亲鉴方太厨电、科勒卫浴等精装细节

到访有礼：定制家居礼包 + 家电抽奖资格，100% 中奖率（含物业费抵扣券、品牌小家电等）

二、售楼处里的匠心细节：预见生活质感

踏入营销中心的那一刻，便已触达未来家的模样。地面采用劳伦黑金大理石铺就，与影木装饰形成轻奢质感，连出风口都以蟒水纹设计，让气流均匀漫布每个角落。专属儿童区以动静分区理念打造，搭配全软包防护设计，守护看房时的亲子时光。

休息区陈列的景观石材格外引人注目 —— 那是跨越 9 省甄选的 “中国黑老石皮”，与人工水境构成山水意境，正如项目毗邻的 14 公顷南大公园与 300 亩中央公园，将自然美学融入日常。现场更设有户型模型互动区，可直观感受 X百变空间、全明通透格局等设计巧思。「保利海上瑧悦」中环旁 南大智慧城建面约99-153㎡3-4房

500米正地铁 双TOD超71万方高品质精装交付 可直接选样板房提前线上预约

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无法亲临？线上也能沉浸式逛盘！拨打 400-9659-259 获取 AR 看房链接，解锁三大核心体验：

720° 全景样板间：放大查看地暖铺设细节、收纳系统布局，甚至模拟不同时段采光效果

社区漫游模式：步行视角穿梭双公园景观带，实测从小区大门到 15 号线丰翔路站的 8 分钟动线

配套实景导航：一键跳转山姆会员店、上海大学附属学校等周边配套，直观感受 15 分钟生活圈

四、为什么是保利海上瑧悦？中环旁的刚需优选

1. 价格红利：500 万 + 省出百万生活成本

同环线对比中，99㎡三房总价仅 615 万，较中环桃浦省 175 万、较古美省 225 万。按商贷 30 年计算，月供直降 1.2 万，相当于每月多出一笔教育基金或旅行预算，买房不压缩生活品质。

门庭礼院实景图

以外环外置业热土为例，南翔、徐泾等地单价6万+就已经是入门级别了，更不用提均价7万+的颛桥、唐镇、森兰等地。

数据源于网络，仅供参考

你看，这个价格体系，500万要不就是外环外，要不就是缺斤少两，轨交、配套、社区以及潜力，一定是没办法全都要！

不必质疑，现实只会更加残酷！

上海置业真的难，总价约500万起买品质新房更难！

不过，随着4批次新房的过会，竟然还真的有总价5字开头的新房，而且在中环旁，距离中环直线距离仅约3.5KM

放眼全市，总价约5字开头的新房都几近于无，更不用提距市中心更近的中环旁了！

数据源于网络，仅供参考

「保利海上瑧悦」三期总价5字开头，均价仅约6.07万/㎡！真中环旁500米正地铁“捡漏”神盘！

项目已过会，明日认购，置业北中环就是现在！

门庭礼院实景图

保利借鉴上海百年张园造景手法，以东方美学为骨相，实景打造了江南古典园林。

“一园三堂五进九雅（山水隐园、门堂、厅堂、轩堂）”的空间布局，尊贵归家体验引人入胜。

山水隐园实景图

山水隐园俯瞰实景图

水景一般都是开发商规避的重点。造景贵、维护难，没什么人愿意做吃力不讨好的事，但保利做了！

项目更让人惊喜的是：打造了长约200米，近1000平的灵活水系覆盖整个社区，并将静水、跌水、瀑布等不同形态水景观置入，形成五种风格的水景观。

在保利的项目上，很难看到取舍，全程流露出的只有“做好景观、做好产品”的态度。

轩堂实景图

二进丹华水院实景图

除却水景，本次实景示范区额外开放了动静分离的全龄架空层、街角花园以及地上地下双大堂，一个成熟且具有仪式感的归家路线被完美地呈现了出来。

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充满仪式感的归家线路

地上入户大堂采用中式经典构图方法——框景，打造未进门，先见景的效果。中国人一直讲究，生活中处处有景。框景的工艺就是能做到从任何一个框望过去都是景色，角度不同景色也不同，一步一景的效果。

再加上香槟金型材金石嵌套设计，这一配色使建筑立面变得更加柔和，代表温和尊贵的价值取向。

地下入户大堂的灵感来自于深圳安达仕酒店，在地下空间内采用东方本墨晕染透光云石点缀，视觉上加大空间的亮度和色温。

地上/地下大堂实景图

进入社区内部，就能看见动静分离的架空层。

在高压的都市生活中，都市人最想要的就是一片可供自己随时停下来充电的地方，阅读，闲谈，甚至是什么都不做闭目养神也是好的，本项目打造的架空层满足你充电的需求；

静区架空层实景图

静区架空层实景图

在保利打造的架空层不仅是一个人的世界，还是一个有温度的生活场。在这里可以与家人、与朋友一起共度，孩子们也会在滑滑梯、体能测试、亲子手作的时候结识到拥有不同兴趣爱好的朋友。

同时，全方位设置儿童护眼灯光、圆角家具、防撞护角、防滑地垫等安全细节，让孩子可以无忧玩耍，给孩子一个快乐童年。

动区架空层实景图

动区架空层实景图

街角花园——户外放松基地。

当你突发奇想，不想待在室内，就可以选择街角花园，在花园里到处都是丛生的乌桕、冬青等绿植，可以想象这是多么奢侈的享受！选择保利真的赚了！

每一个细节，都是超规格享受！

如果只是实景园林还不足以让我震惊，项目的另一个关键词是取材。

在草木景观上：全小区价值近5千万，奢选铁冬青、乌桕、朴树、红枫、油橄榄等高价值高观赏性的树种全冠移植，园林师花费90余天，奔波约8000公里，往返全国九个省严选而来；

更独特的是！专属定制了一棵树在每幢楼下！每个单元门前都会种植一棵寓意特殊的树种。这次开放的4号楼放置的就是来自1000公里之外的油橄榄，它外形秀气又古朴，是和平的代表植物。

在石景上：运用圆明园同款的黑山石，全小区约160吨，选自历经亿万年沉淀的九岭山脉；

黑山石水景实景图

在门头及入户大堂的用材上：单元门头整体和小区入口大堂呼应，两侧采用大象灰石材哑光面和拉槽面，搭配定制龙鳞纹金属网，带给业主的出入间的仕第门庭礼序，呈现了现代东方的城市风骨，尊贵感油然而生。

一进门庭礼院实拍图

还有青绿大理石——全球PRADA专用同款、梦幻玉珍珠岩板——石材王国意大利品质之选等材料。

青绿之美实拍图

在东方纹样上，保利也是独具匠心，打造了五种纹路！其中的蟒水纹便有8000块，遍布在小区的各个地方！

要知道蟒纹是古代帝王将相蟒袍上的装饰纹样，象征尊贵与不凡，再与竹编纹样相结合，寓意厚德载物；

而保利为体现细节质感，这8000块纹样都采用纯手工打磨而成，单元图案直径100mm×100mm，图案空隙、整体厚度均仅为3mm，定制化打造才能体会到东方尊贵！

还有海棠纹，因”棠“与”堂“谐音，玉堂传说是神仙居住的场所，所以有玉堂富贵、满堂平安的寓意，在这一美好寓意的基础上，保利纯手工定制了36朵海棠纹样柱头，真独具匠心！

纹路实拍图

这些纹样的精美程度真不是可以概括的，真心建议大家实地去看看！

还有突显文人风骨的一字枋心纹，制作精美的套方锦纹，”皇家御用“的龙鳞纹，保利的每一个细节都是超规格的豪奢阔气！

当这些一一呈现的时候，会惊觉东方高级定制就是这样了，都在这一方天地了。

一字枋心实景图

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看到样板间果然不出所料，样板间的人性化细节更能打动我。

细节一：99㎡户型开放设计，核心区利用率MAX！

99㎡3房2厅2卫户型图如下：

对于99㎡的居住空间，不多占、不多用面积就是最大的利好。

LDKB一体化的设计恰到好处地解决了面积不够的问题。厨房、餐厅、客厅三大空间联通，不仅通透感十足，还构建了一个利用率超高的家庭核心区，在这样高度开放的空间里，即使互不交流，也能保持交流和关注！

样板间实拍图

细节二：6.2米面宽超级会客厅至尊尺度感！

130㎡4房2厅2卫户型图如下：

也可以将其拓展成为约6.2米面宽的超级会客厅，足足6.2米可以创造出更大的社交场地，为自己举办暖房派对、为孩子举办生日聚会都可以做到！

样板间实拍图

样板间实拍图

细节三：收纳“黑科技”，细节满满！

买房子是要进去生活的。收纳是家庭生活的重中之重。

项目在玄关处交付了约2.8米的超长玄关收纳柜；

在餐厨空间也创新打造900mm立案的双面岛台收纳空间，相比常规同户型岛台操作台面增加了30公分，这在同级别产品中十分罕见；

甚至还有定制瑧悦专属女生卫生间，为女主人精心打造了镜下收纳柜、金属收纳龛、侧面收纳龛等多个大进深收纳空间。

样板间实拍图

样板间实拍图

细节四：全能型装标，轻松拿捏生活！

保利不仅做到了细节取胜，一些该有的配置也丝毫不输，也没有常见的平衡效果，一个A+，另一个就A-。

保利严选高仪，唯宝等以严苛工艺著称的德系精装品牌；

方太品牌共研，精选高端系三件套，定制更适合东方家庭的幸福智慧厨房，面材采用防油膜更便于清洁，有效解决中式烹饪过程的油烟烦恼，手势开机模式烹饪更智能······配置真的是细节化，全能型！

样板间实拍图

样板间实拍图

位置示意图

500米真地铁：

项目就在中环旁，距离中环直线距离约3.5KM，直线距离约500米有15号线丰翔路站，22号线（规划）。

步行商业可达：

罕见的一公里内双TOD商圈——丰翔路站&南大路站TOD。

两座TOD规划地下联通起来，共同组成的双TOD商圈，超71万方的体量，将兼具商务、办公、居住、公共服务设施配套等多元功能，构建多维高效的城市枢纽。

其中，丰翔路站TOD已确定引入华润万象系商业，未来直接大幅提升南大商业能级，带飞南大，带飞宝山！

而本项目，可直接步行至双TOD商圈！绝佳好位置！

效果图

在商业方面：不仅有两个旗舰级万象系双TOD（71万方），还有山姆会员店、弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇······等商业配套。

可以试想一下未来生活，清晨醒来或散步或慢跑到商圈，看一场电影，吃一次饭，做一次皮肤护理，不用考虑是否有回家的地铁，尽情玩到最后一刻······

山姆会员店效果图

公园头排，出门即公园：

不仅有双TOD商圈，项目还蕴含着潜在溢价点——公园绿地！

世界著名杂志《VANITY FAIR》(名利场) 统计：人类200年居住发展史上，公园物业价值排名始终名列前茅。

数据源于网络，仅供参考

对于土地资源极其珍贵的上海楼市而言，公园绿地资源少之又少。而本项目毗邻约14公顷的南大公园以及约300亩的中央公园（预计2025年交付），生态环境优越，更宜居，未来也更能占据价格高位！

南大中央公园效果图

这样恢弘的城市规划与前景，定会使整个板块焕发出全新的生机！

不仅规划在加速兑现，目前项目周边生活配套已然非常醇熟了！

全龄化教育齐聚：家门口最美大场小学，还有市级实验性示范性高中上师大附中宝山分校，现已开学。

<以上关于学校及教育的介绍，旨在告知相关内容，并不表示开发商对此提供教育资源保证，不作为合同内容或邀约。未来学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等存在调整的可能，须以政府教育主管部门及学校最新政策为准。>

图源公众号大场新生活

图源公众号上师大附中宝山分校

实力康养资源：未来的南大，将是中心城区最“宜居”的板块之一。其中一个重要指标就是毗邻华山医院三甲医院，为健康保驾护航。

地铁通勤：15 号线丰翔路站步行 600 米，30 分钟直达徐家汇、静安寺，规划 7 号线延伸后 40 分钟通张江

教育环伺：与上师大附小（规划中）仅一墙之隔，距上海大学附属学校约 500 米，3 所幼儿园已建成

商业集群：2 公里到山姆会员店，3 公里达宝山万象汇，未来双 TOD 商业在家门口

4. 央企保障：2026 年 6 月准现房交付

保利地产深耕上海 20 余载，以实景呈现的社区园林、提前公示的精装标准，打消期房顾虑。更值得关注的是，目前在售房源均不临墓地，视野开阔无遮挡，性价比堪称区域 “天花板”。

五、即刻行动：抢占中环旁稀缺席位

官方热线：400-9659-259

售楼处地址：宝山区南大智慧城丰翔路与南大路交汇处（15 号线丰翔路站 4 号口出步行 8 分钟）

提示：每日预约名额限量 30 组，热门 99㎡户型剩余不足 20 套，致电锁定优先选房权

保利海上瑧悦售楼处电话：400-9659-259✅︎✅︎✅

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。