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注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；

苏州【中建 · 阅湖之星】

苏州湾芯·新宋风低密墅区

建面约149㎡-180㎡阔境洋房

建面约210㎡-240㎡奢装宽墅

盛载千年雅宋文化，蕴藏盛世东方气蕴

约6000㎡实景示范区，风雅已绽

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【项目简介】

中建三局携手吴江城投，再献太湖扛鼎之作；占位太湖新城中央生态低密住区，紧邻东太湖，以国匠精工，师法宋风美学；敬呈“中建之星4.0”全国首个纯粹墅级产品。

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【基础信息】

地址：吴江太湖新城，笠泽路与夏蓉街交汇处；

面积：建面约149㎡-180㎡阔境洋房；建面约210㎡-240㎡奢装宽墅；

总套数：454套；

产品：16栋6-7F洋房、25栋4F叠墅；

容积率：约1.3；

绿化率：约37%；

住宅车位：1263个；

立序太湖的风雅墅

*塔尖汇聚 低密墅区*

阅湖之星，择址苏州湾芯，规制4F-7F纯粹低密墅区，藏品级立序之作，为城市菁英敬献专属休憩领地，重新定义塔尖圈层。

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*传世名门 中式重檐*

研习《营造法式》之精巧，提取宋朝代表性建筑中的中式重檐屋顶、木作构件元素，甄选铝板、石材、LOW-E玻璃、高档真石漆为主材，辅以金属格栅进行全新演绎，打造简雅秀逸的宋风公建化立面。

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*约6000m²实景示范区 五幕宋境园林*

跋涉千里，从全国各地特选珍贵奢石名木入园，结合宋画布局，打造“行舟江上、瑞鹤天池、月照松泉、雅集游园、坐茶听雨“五幕宋境园林，风雅礼序归家。

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*高奢泳池会所 隐贵领地*

1+N会所体系，当代名仕高端圈层；

· 约1400㎡下沉式高奢会所，专属社区名仕生活场域；

· 约3000㎡全龄段架空层空间，涵盖社交活动、儿童游乐、亲子成长、老年休闲等需求的6大主题、15大特色空间，激发高阶人群的交往与互动。

· “星享家”业主社群平台，荟萃高净值菁英圈层，打造专属高阶生活。

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*奢装洋房,典藏太湖*

约149-180㎡阔境洋房，专为改善客群高级定制，汇集低密园景、奢阔空间、品质奢装，给予收藏这片热土的人更多想象。

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*藏品雅墅 塔尖恒产*

约210-240㎡奢装宽墅，四层叠墅规制，太湖新城立序之作，媲美大平层的3.5个面宽设计，为苏州人物开拓一片，可妥放优雅与闲逸的自在天地。

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*国际奢装 高阶定制*

考量塔尖精神渴求，将风雅与奢适注入室内精装当中，甄选世界前沿精装品牌入户，敬呈苏州世家兼具内容与灵魂的理想住居。

·国际知名三大件

大金/日立、霍尼韦尔、威能/博世，越级生活享受

·世界高定厨房

威乃达/欧派整体橱柜+SMEG厨电五件套/古洛尼厨电四件套+铂浪高/汉斯格雅水槽龙头

·百年卫浴品牌

劳芬/汉斯格雅/杜拉维特，点亮卫浴奢适主义

（注：大金、威能、威乃达、SMEG、铂浪高为叠墅配置，具体以商品房买卖合同为准）

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*未来社区 智慧生活*

从安全数字化、服务邻里化、通行无感化、环境监控化、物管智能化等5大维度出发，打造智慧社区样板，实现无感通行、智能监控、智能家居、智慧物管等室内外智能一体化，定制“24h 管家式”专属服务，迭新未来人居生活理念。

双匠联袂的匠心著

*深耕苏州 七子闪耀*

中建三局城投，2021年5月首进苏州，先后打造改善人居标杆—太泽之星、笠泽之星，树立品质人居典范；

霸榜吴江，笠泽之星荣膺

· 2023年1-12月份吴江区销售金额TOP1；

· 2023年苏州市改善住宅三榜TOP10；

· 10次问鼎区域销售金额TOP1；

· 7次加冕区域销售面积/金额/套数三冠王；

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2023年再拓苏州版图，以强劲实力与持续深耕的决心，斩获包括阅湖之星在内的4块优质宗地，呈七子齐耀之势，敬献品质改善人居。

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*中建之星4.0 文化藏品*

阅湖之星，传承中建之星择址观、建筑观、产品观、圈层观、服务观，将人文意境与社区美学相结合，打造4.0文化钜著，赋予人居独特的文化气质。

*中国建筑 世界500强*

· 世界500强第13位；

· 中国企业500强第4位；

· 14次获得国务院国资委经营业绩考核A级；

· 全球规模最大的投资建设集团之一。

*中建三局 国匠精工*

· 中建三局，中国建筑旗下优秀排头兵；

· 首家世界500强标准的中国建筑子企业；

· 多年排名中国建筑业竞争力200强企业Top1；

· 承建过CCTV新台址、上海环球金融中心、苏州IFC、苏州中心等地标。

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*吴江城投 匠心铸城*

· 国企吴江城投建设沿太湖综合整治和开发;

· 运营城市建设、城市更新、城市运营、资产管理四大业务板块;

· 先后打造苏州湾文化中心、水秀天地等项目;

· 秉承国作匠心，赋新美好人居。

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精粹世界的三公里

*太湖新城 世界湾区人居高地*

吴江太湖新城，以“世界级创新湖区”为愿景，秉承苏州未来城市建设最高水平打造世界级湾区。

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*天赋盛景 一线太湖*

约400米即达千亩东太湖风光带，毗邻万公堤森林公园、东太湖生态园，坐揽万顷太湖盛景与湾区繁华。

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*人文钟秀 集萃城市人文地标*

人文地标：苏州湾文化中心、苏州湾大剧院、苏州湾博物馆等人文环伺；

高质教育：万公堤实验学校（小初在建）吴江中学、苏州湾实验小学等全龄学府云集。

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*举步繁华 精粹世界尽揽万象*

两大CBD百万商圈：坐享吴江太湖新城CBD、吴中太湖新城CBD两大繁华商圈，约百万方商业荟萃，便捷生活。

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*雄厚医疗 健康护航*

苏州市第九人民医院、苏州大学附属儿童医院吴江院区、苏州市立医院总院—太湖新城医院（在建中）、苏州星晨儿童医院（暂定名，在建中）等。

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

· 现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型

· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

· 江景房：可直接观赏江景的房产

· 海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺