苏河湾壹号售楼处电话：400-9659-259苏河湾壹号官方电话：400-9659-259苏河湾壹号官方电话：400-9659-259(预约热线)；户型解析：合生·苏河湾1号261平户型，得房率不高，但景观位优越，可利用好景观资源。
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01
楔子
苏河湾壹号售楼处电话：400-9659-259前段时间，我写了一下”中海领邸·玖序“的186户型解析，引起了一些朋友的关注。今天我再写写 “合生·苏河湾1号”261平户型。
扩展阅读：《中海领邸·玖序186平方户型“解析”》
因为是老东家，所以不管我怎么写，总会有人说不客观，也就不去理会了。但是我 还是尽量客观，画了不少分析图，可能更有说服力吧。
总的来说，这个户型既有优点，也有遗憾。 世间本就没有“完美的户型”，选择适合自己的就好。
02
户型解析
苏河湾1号261平方户型，如上图是一个 4房2厅3卫的户型，3开间朝南。一般这种户型的面积段都在200m2以下，而这个户型的面积是261m2，属于“不太经济”。
那是不是设计不好呢？
A.得房率问题
凭心而论，还真不是设计问题。因为是 超高层住宅，所以和百米以下的高层住宅不具有有可比性。
而影响超高层住宅得房率的因素非常多（如上图）， 最大的公摊面积来自于规范要求“设置整层的避难区”。
150米高的超高层住宅，一般会有2个避难层，我在立面上做了个大致的示意。（如上图）
B. 景观位
这个户型， 东南侧为景观位置，能看到苏州河和陆家嘴“三件套”，所以261户型在东侧和南侧设置了5个窗户（阳台），最大限度的利用好景观资源。
这是从样板房拍的陆家嘴三件套，效果还是挺震撼的，也是项目的卖点之一。（如上图）
但是 看户型不能光看一个户型平面，还得看它的组合平面，以及在总平面上的位置。如上图，我做了261户型的视角分析。
因为3栋住宅呈品字形分布，虽然261户型在东边套，但是在另外两栋楼的（西）北角，所以 必然是一个相对狭小的视角，大概在30°左右吧。
从现场照片来看也是如此，但确实能看到陆家嘴“三件套”。（如上图）
另外还有一点要注意： 超高层建筑有高区，就一定会有低区。能看到陆家嘴三件套，还能看到苏州河的只能是高区的”少数派“，而中、低区的楼层大概率会被东南角的圣和静安公馆所遮挡。（如下图）
所以， 看一个户型的景观资源有多好，不能只看样板间，而是要看它在更大的范围内的“位置关系”。
C. 动静分区
一个户型好不好，动静分区很重要。
这个户型的动静分区就非常明确，动区在中间，静区的两个卧室分列两厢。
动区在中间，最大的好处是“0过道”，使得整个空间没有面积浪费，显得更大。再加上南侧的大阳台，更是扩大了视觉效果。
动区
静区
静区在两边，即使老人和年轻夫妇在同一屋檐下居住，彼此留出了“空间”，也不会有干扰，因为距离产生美!
D. 仪式感
这个户型的面积相较一般户型大不少，除了是超高层的缘故，还在 仪式感上“浪费”了点面积。
从电梯厅到门厅，再分别到南北向的客厅和餐厅，和东西向分别到两个卧室（套间）， 一虚一实两根轴，形成了一个完整的序列，具有一定的仪式感。
当然，这都是良子的”穷人思维“， 买得起这种楼盘的客户，谁还在乎这点”面积浪费“啊。
03
地段
根据《苏河湾功能区“十四五”规划》， 苏河湾板块被定义为CAZ核心生活区+“一带三轴”主角，将全力打造世界级滨水中央活动区、世界级“城市会客厅”。（如上图）
苏河湾1号
苏河湾1号， 从案名就能联想到与苏河湾的规划相关。其实整个项目叫安康苑，一共六块地，而苏河湾1号只是其中的一小块24#中的超高层住宅部分（之一）。（如下图）
6幅地块 业态如下：
21#地块：山西大剧院旧址复建及周边风貌商业街区
22#地块：大规模成片风貌里弄商业街（对标新天地或太古里），内含多宗文保级物业
23#地块：配置约320米浦西地标级超甲级办公，内含顶级品牌酒店，低区裙楼为大型综合shoppingmall（暂定意向合作品牌为合生汇）
24#地块：苏河湾1号住宅，以及少量风貌合院与风貌复建独栋产品
25#地块：大规模成片风貌复建里弄及别墅
26#地块：规划未定，产权为住宅、商业、办公的综合性物业
而 这次即将销售的二期（苏河湾1号），其实就是3栋超高层住宅中的一栋。其中1号楼45层（309套房源去年售罄）、2号楼46层（本期即将入市）、3号楼41-46层，共688套房源，户型为建面约140-260m²3房和4房为主。
01.规划
苏河湾是整个上海目前旧城改造量更大的区域，并且是成片、连续的。
随着拆迁的完成，原来闸北的刻板印象也将不复存在。等于是在一张白纸上画画，规划可以更超前，落地性也可以更好。
这也就 吸引了许多有眼光、有实力的开发商进驻。从华侨城、中粮到华润置地、合生、龙盛、万科、凯德...，个个都是旧改的好手。
据我所知：安康苑地块在合生手上已经不少年头了，所以不得不说，朱老板的眼光超前。
02.文化
安康苑位于静安区老闸北区域，建造于1910年代，以一级旧里为主，是“老北站”地区非常有特点的石库门里弄居住与商业集聚地。
1978年安康苑行号图
整个安康苑风貌保护街坊(共6地块)涉及风貌保护、 保留建筑的规模高达8.5万方，其风貌建筑存留之完善、数量之众多，在上海城市更新项目中也十分罕见。
地块内共有13处历史保护建筑，其中 吴昌硕故居、梁氏民宅是市级优秀历史建筑，另有10处列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录。
而地块内 永庆里的5幢楼是属于可移动的历史建筑。在这次的工程中，每幢建筑单次平移最远达230米，5栋建筑来回累计平移距离达到2088米。该工程开创了上海历史上建筑群平移总量和平移距离之最。
一手是规划，另一手是文化，使得安康苑项目由原来的“地段劣势”变成了“后发优势”。
04
结束语
这两年随着旧改的深入，市中心的每块地开发的都是”豪宅“项目。动不动就是10万+，20万+的售价单价，一次又一次的刷新着我们对房价的认知。
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