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张江金茂府备案名称为康茂嘉苑，坐落于浦东新区秀宁路 88 弄，地处张江科学城与上海国际旅游度假区两大核心板块交汇地带，由中国金茂与上海申迪双央企联合打造，也是浦东首座金茂府 3.0 迭代作品，整体地块为 70 年纯二类居住用地，从开发资质到资金实力都具备稳定交付保障，彻底规避期房减配、延期交付的各类风险。

项目航拍区位总图

整片社区占地约 6.06 万㎡，总建筑面积约 14.75 万㎡，规划 16 栋 6-8 层洋房搭配 8 栋叠墅，合计 690 户住户，整体容积率仅 1.6，绿化率高达 35%，在浦东外环沿线新房市场里属于极为稀缺的低密纯住区，没有高层楼栋遮挡，楼间距开阔，全年采光通风条件优越。车位配比达到 1:1.2，总计 878 个地下车位，完全满足一户多车的改善家庭需求，物业选用金茂自持一级资质物业，物业费标准 6.08 元每平方米每月，提供 LEED 铂金级国宾式物业服务，一期房源已于 2024 年 8 月完成实景交付，二期房源预计 2026 年 12 月 31 日精装交付，现阶段可实地参观现房与实景园林，所见即所得。

项目整体规划鸟瞰图

二、社区外立面、园林与归家动线实景

建筑立面采用暖灰色真石漆基底，搭配香槟色金属铝板线条、深灰色铝合金窗套，叠墅产品额外增加中式铝板披檐与石材干挂基座，公建化极简现代风格融合江南含蓄东方美学，白天光影层次柔和，夜间建筑灯带勾勒轮廓，高级感内敛不张扬。楼栋均为一梯两户板式结构，户户南北通透，大面积三层中空 LOW-E 玻璃兼顾隔音、隔热与采光，大幅降低室内能耗。

洋房楼栋实景外立面

立面铝板石材细节

沿河洋房实景

社区打造双条隐奢归家动线，主入口酒店式大门宽约 40 米、层高 5 米，整面石材景墙搭配内嵌式发光府系 LOGO，门前镜面水景层层递进，悬浮式景墙借鉴江南园林月洞门设计，透过水景可窥见内部庭院绿植，入口两侧搭配造型黑松、丛生乌桕等全冠移植成年乔木，归家仪式感贯穿全程。

主大门示范区实景

大门LOGO水景特写

庭院跌水景观

内部园林遵循江南四水归堂造园理念，打造大面积下沉式中央庭院，静水原石、景观浮桥、多层次灌木组团交错排布，沿河楼栋外侧打造滨水景观步道，亲水绿化带搭配缓坡草坪，社区内部穿插多处小型景观节点，包含枯山水造景、阳光大草坪、户外儿童游乐区，全园区无硬质大面积铺装，行走间随处可见绿植水景，降噪增湿提升居住舒适度。

下沉庭院航拍实景

示范区内庭院水景

下沉庭院全景园林

三、约 1800㎡全功能下沉会所配套

项目自带约 1800㎡专属地下会所，全部实景完工对外开放，无需后期等待兑现，涵盖恒温泳池、专业健身区、独立瑜伽室、红酒雪茄洽谈室、棋牌活动室、邻里中央会客厅，形成业主专属的第二社交空间。

恒温泳池分为成人主泳池与独立儿童浅水池，大面积落地玻璃连通外部园林，采光充足，水温全年恒定，池边配备休闲躺椅，墙面做艺术肌理灯光设计，休闲氛围感拉满。

恒温泳池全景

泳池内部灯光细节

健身区配齐全系列有氧器械、力量训练设备，地面采用专业防滑运动地板，独立瑜伽室大面积留白采光，搭配整面镜面墙，满足业主日常塑形、舒缓放松需求；会所洽谈区采用大理石、皮革、木饰面轻奢精装，可用于小型家庭聚会、商务会客，棋牌室独立分区，保证私密安静。

健身区实景

瑜伽室实景

会所洽谈会客区

会所入户大厅采用挑高穹顶设计，螺旋大理石楼梯连通地面庭院与地下会所，沙盘展示区搭配大面积水景落地窗，整体空间通透开阔，软装搭配艺术雕塑、定制景观摆件，延续整体隐奢府系审美。

会所大堂沙盘区

会所螺旋楼梯

四、金茂府 3.0 十二大绿金五恒科技系统

作为项目核心差异化优势，整套地源热泵毛细管网五恒系统覆盖每一户，区别于传统中央空调吹风式控温，全年稳定维持室内 20-26℃恒温，室内无吹风感，彻底告别空调病、冷热不均问题；全屋置换式新风系统多层过滤，PM2.5 过滤效率达 95%，自动调节室内湿度稳定在 30%-70%，完美适配上海梅雨季潮湿、冬季干燥的气候。

同步配备全屋中央净水、软水系统，日常洗漱、洗衣、直饮水水质全面优化；搭配同层排水、三层中空隔音玻璃，室内日常噪音可控制在 35 分贝以内，睡眠休息不受外界车流、社区活动干扰；全屋智能控制面板可一键调控温度、新风、灯光、窗帘，科技系统精装全部交付，无需业主额外加装改造，敏感体质、家中有老人孩童的家庭居住适配度极高。

五、全户型产品细节与样板间实景

项目产品线覆盖入门三房到改善叠墅，洋房主力建筑面积 92㎡、100㎡、138㎡，叠墅建筑面积 170-216㎡，洋房备案均价约 6.9 万每平方米，洋房总价区间 533 万至 1012 万，叠墅总价 1340 万至 1680 万，所有户型均精装交付，层高统一达到 3.1 米，室内无压抑感，得房率区间 73%-80%，空间利用率优于同片区多数竞品。

92㎡三房两厅一卫，刚需入门户型，全明格局，三开间朝南，LDK 客餐厅一体化设计，减少过道浪费面积，主次卧均带观景飘窗，适合三口之家自住。

92㎡户型平面图

100㎡三房两厅两卫，板块热门主力飞机户型，独立入户玄关可定制通顶收纳柜，南北通透双阳台，主卧独立套房带飘窗与独立卫浴，北侧预留完整书房空间，兼顾居家办公、儿童房功能，楼栋多沿河排布，窗外可观赏滨水绿化与大片草原景观。

100㎡户型平面图

样板间玄关收纳区

样板间客餐厅实景

138㎡四房两厅两卫，深度改善优选四开间朝南横厅格局，270° 环幕采光，超大连通式宽景阳台，客厅尺度开阔可直面张江科学城双子塔地标视野，四间卧室分区清晰，双套房设计适配二胎、三代同堂家庭，U 型厨房预留双开门冰箱位置，动线流畅。

138㎡户型平面图

样板间客厅实景

138㎡客厅全景

170-216㎡上下叠墅产品，私属入户区域，多层空间分层规划，一层会客起居、二层休憩卧室、地下拓展多功能空间，270° 全景幕墙，大面积庭院拓展户外活动区域，定位终极改善自住，社区叠墅仅 8 栋，房源稀缺，开盘去化速度较快。

六、全维度交通、商业、教育、医疗配套

交通路网

轨道交通形成三轨交汇格局，在建 21 号线申江南路站直线距离项目约 1 公里，规划 2026 年底通车，线路串联金桥、张江、上海东站；已通车 11 号线康新公路站直线约 2.5 公里；在建机场联络线张江站直线约 2 公里，未来可快速通达虹桥、浦东两大机场。地面依托度假区高架、外环高速，自驾半小时内直达张江高科、陆家嘴、前滩核心商圈，日常跨区域出行效率充足。

商业资源

地块内部规划约 20 万方滨水艺术商业综合体，融合餐饮、零售、艺术展馆、精品酒店多元业态，未来下楼即可满足日常消费；现有成熟商业直线 1.2 公里可达迪士尼小镇、比斯特上海购物村，2.7 公里覆盖 Costco 浦东店，自驾 7 公里抵达长泰广场，短时间内可抵达万科活力城、前滩太古里、八佰伴等高端商业中心，文旅、日常购物配套兼备。

教育资源

3 公里直线范围内教育资源丰富，民办华曜浦东实验学校（原华二浦东分校）直线约 1.2 公里，上海光华学院剑桥国际中心、尚德实验学校、上海英国国际学校环绕，覆盖公办、民办、国际化全阶段教育，小区周边规划多所公立幼儿园，新房学区划分以教育局交付后公示为准，不做对口承诺，适配不同教育需求家庭。

医疗配套

周边 3 公里分布亲和源医院、康仕综合门诊，自驾 15 分钟可抵达浦东仁济东院、张江曙光医院，三甲医疗资源充足，日常诊疗、重大就医需求均可满足。

七、项目优劣势客观梳理

核心优势

双央企开发实景现房，交付品质可实地核验，无交付风险；1.6 超低密洋房叠墅社区，居住人口密度低，舒适度远高于高层社区；金茂府 3.0 五恒科技精装，适配上海气候，健康居住属性突出；自带 1800㎡完整会所，泳池、健身、会客功能齐全；地处张江科创 + 迪士尼文旅双重板块红利，长期地段保值潜力稳定；一梯两户板式洋房，高得房率，户型通透采光优秀；金茂自持一级物业，社区维护标准高。

客观短板

21 号线地铁尚未通车，现阶段无车家庭公共通勤便利性偏弱，日常出行更依赖自驾；地块内部大型商业仍在规划建设，短期周边小型便民商超较少，日常买菜购物需要短途自驾；无确定性顶级公办学区，看重学区红利的购房者需要谨慎考量；叠加别墅总价门槛高，后期二手流通速度弱于洋房小户型；科技系统存在固定能耗支出，叠加 6.08 元物业费，每月固定居住持有成本高于普通刚需住宅。

八、适配客群定位

最适合预算 550 万 - 1600 万，长期自住的改善型购房者，包含张江科学城科创企业上班族、迪士尼周边文旅从业人员、二胎及三代同堂家庭、注重恒温恒湿健康居住的中老年改善群体、追求低密安静社区的品质自住客户。

不太适合完全依赖地铁通勤市区、短期投资转手、优先看重顶尖学区、预算不足 550 万的购房人群。

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