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【嘉盈峰】

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「嘉盈峰」所在的陆家嘴滨江南板块，是黄浦江沿岸重点发展板块，更是“十三五”规划的重要区域，政府规划明确指出，将其打造成新兴产业示范区，国际大型研发中心和总部办公集聚地。

建筑限高60米，还有20%小户型的硬性规定！朝向和布局，需要精确计算调整江景、采光达到最优需要精巧设计。充分考虑了陆家嘴特殊区位，以黄浦江景为核心思路；采取了偏围合式的“C”字布局；开口向东，建筑总高52米。

外立面没有走传统古典路子，而是大胆采用玻璃幕墙现代简约风。建筑轮廓曲线蜿蜒，呈波浪线型层层迭高并后退，时尚感非常强。

项目建筑由国际著名建筑事务所EID Architecture打造，以艺术化设计，融贯中西美学理念。

大楼外立面采用前瞻性的退台式波浪线型设计，巧妙地将江景与建筑相融合，

同时，搭配铜棕色的金属窗框和浅灰色的中空LOW-E玻璃，让业主能更好的在家欣赏350米外的黄浦江江景。

业主专享配套设施都有：室内泳池、儿童游乐区、健身房等

嘉盈峰

价格：4545万

户型：4室2厅4卫

面积：271.87平方

装修：精装修

实景：

交通方面，距项目最近的地铁站是4号线塘桥站，直线距离约700米，另外还有多条高速线路，交通十分便捷。

商业方面，周边有新塘桥生活中心、巴黎春天等，满足业主的日常生活所需。

医疗方面，周边有仁济医院东院、上海儿童医学中心等，为健康保驾护航。

教育资源，项目1公里范围内有建平中学南校，浦东新区塘桥第一小学，上海民办洋泾外国语学校，浦明师范学校附属小学等，教育资源十分丰富

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【嘉盈峰】诚邀品鉴

空置率，如今已是楼市最神秘的数据。

关于住宅，很久没有机构调研披露了，但商业地产还是能查到的，总结下来就四个字“严重过剩”。

很多城市都在想办法破局，这次上海又走在前面了。

01

最近，很多人关注上海楼市，可以说正在上演冰火之舞，价格分化。

地王频出，新房价格涨幅放缓，二手房跌幅扩大，最关键的是快速缩量，网签断崖式下滑，这不是好事。

然而很少有人知道，上周上海发布了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，“商改住”是其中最重要的内容。

针对城市主中心、副中心区域，可以把商办物业改造成服务公寓和人才公寓；

针对地区中心区域，比如五大新城、金桥、张江等区域，可以把商办类物业改造成租赁住房包含人才公寓；

针对社区中心区域，可以把商办类物业改造成养老类、幼儿托育类、租赁住房含人才公寓，还有城市建设者管理之家（蓝领公寓）。

不少自媒体解读成“上海商业办公物业可变住宅”，还有中介鼓励购买商住房。

实际上，这些都是对政策的误读，因为这一政策并不涉及土地性质调整，也未放开分割销售。

02

上海为什么要这么干？商业地产严重过剩。

根据戴德梁行提供的数据，目前上海每8万人，就拥有一个大型商业地产，密度在全球排第二，第一是迪拜，而东京是每20万人，拥有一座大型商业地产。

就是这样，上海的商业地产项目还在不断地增加。根据菜坊与JLL的数据，2025年第二季度上海甲级写字楼市场新增供应量超过40万平方米，预计下半年还将有超过70万平方米，新增供应主要集中于前滩、后世博、杨浦滨江等非核心商务区。

上海已是全球最大的办公楼市场，存量压力巨大，上半年全市空置率就达到22.4%（比去年年底上升0.3%），有明显上升率趋势，租金也下滑到6.52元/平方/天，环比下降3.4%。

当然了，跟其他城市一比，上海又不算最惨的。

比如广州2022年之前甲级写字楼空置率常年保持在10%以下，2022年到15%，2024年底接近20%，今年上半年则达到22.6%。

杭州最新的写字楼空置率数据已经提升至27.7%，根据戴德梁行的数据，武汉已经达到37.3%。

前阵子《财经》曾在一篇报道中提到北京市场，一季度写字楼空置率达到17.2%，被打上高性价比的望京，从顶峰的单价12元-13元降到了3元-4元，还有免租期等优惠。

深圳前海的二手写字楼最顶峰的时候，成交10万/平米，现在跌到3.5万/平米也无人问津，关键是租也租不出去。

根本原因？开发商对市场的误判，加上土地供给严重过剩，试图用宏伟蓝图和华丽的城市界面，抬高居住用地的拿地预期，就不展开说了。

现在还没到最艰难的时间节点，一方面明后两年还会有天量供应，另一方面不少企业现在都在找便宜的地方办公，哪怕远一点，以控制成本。

03

2025年6月27日，国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

这次上海新政的亮点，是支持一定时期内商务楼宇，功能兼容转换，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，将功能“商改住”变得合法合规。

其实国内早就有城市试水"办公+公寓+商业"的混合模式，整体出租率大幅回升，这种"空间活化"应该是眼下解决，商业地产空置率不断提高，最好的办法。

说句不好听的，与其烂在手上，还不如租给打工人，至少还有现金流还银行。

这个政策一旦完全落地，对公寓房打击很大，本来就不高的租金将会进一步下降，对住宅租金也有影响，但对租客来说是好事，选择更多，也许真的能享受“下楼就是公司”的便利。