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【新虹桥首府】

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新虹桥首府位于北九亭最北面靠近徐泾的九杜路涞坊路。该案为国际高品质精装社区，以水岸风情，半岛生活为社区主要景观设计。新虹桥首府所在板块具有便捷的交通条件，省级道路沪松公路横贯东西，南邻沪杭高速公路，北靠318国道，距虹桥国际机场8公里、上海市中心18公里，上海轨道交通9号线和嘉金高速公路横穿东西南北。

面积信息：地上：370-615m 地下：227-400m花园面积：562-2264m交房时间：现房交付标准：除样板房外，其余毛坯交付

新虹桥首府距离轨交9号线九亭站约1.5公里，可在九亭站乘坐九亭公交41路、42路到九亭中学站下即到 。 公交：徐泾3路（宅东居委站、房地产学校站），九亭环线交通1、2线公交车仅二站即到轨道交通9号线九亭站；在距离不远的沪松公路也有10余条公交线路可以直达漕宝路地铁、万体馆、徐家汇以及人民广场

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一、项目基础信息地址：九亭涞坊路1080弄类型：纯独栋小区容积率：0.28绿化：40%物业费：3.2/m（地上3.2/m，地下1.6/m）物业：世江物业 产权：70年本次推出：二期全案 共68套两种建筑风格：法式、地中海户型6种，两种建筑风格各3种户型

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周边医院：医院:上海市第二人民医院九亭分院、九亭镇卫生院

周边学校：中小学:九亭中学、九亭小学幼儿园:九亭幼儿园社区内设有幼儿园，会所等

周边公共交通：轨交：9号线(九亭站)公交：松江41路、42路(九亭中学站)，徐泾3路(宅东居委站、房地产学校站)

九亭新虹桥首府的终极价值，不仅在于其0.28容积率铸就的空间尺度，更在于它重构了城市与自然的边界**。当大多数豪宅仍在追求高度与速度时，这里用1.5亩的土地配额，让庭院里的树影、泳池边的涟漪、书房外的鸟鸣，成为日常生活的背景乐。这50套别墅的珍贵之处，在于它们很可能是上海外环**最后一批真正的庄园

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【新虹桥首府】诚邀品鉴

空置率，如今已是楼市最神秘的数据。

关于住宅，很久没有机构调研披露了，但商业地产还是能查到的，总结下来就四个字“严重过剩”。

很多城市都在想办法破局，这次上海又走在前面了。

01

最近，很多人关注上海楼市，可以说正在上演冰火之舞，价格分化。

地王频出，新房价格涨幅放缓，二手房跌幅扩大，最关键的是快速缩量，网签断崖式下滑，这不是好事。

然而很少有人知道，上周上海发布了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，“商改住”是其中最重要的内容。

针对城市主中心、副中心区域，可以把商办物业改造成服务公寓和人才公寓；

针对地区中心区域，比如五大新城、金桥、张江等区域，可以把商办类物业改造成租赁住房包含人才公寓；

针对社区中心区域，可以把商办类物业改造成养老类、幼儿托育类、租赁住房含人才公寓，还有城市建设者管理之家（蓝领公寓）。

不少自媒体解读成“上海商业办公物业可变住宅”，还有中介鼓励购买商住房。

实际上，这些都是对政策的误读，因为这一政策并不涉及土地性质调整，也未放开分割销售。

02

上海为什么要这么干？商业地产严重过剩。

根据戴德梁行提供的数据，目前上海每8万人，就拥有一个大型商业地产，密度在全球排第二，第一是迪拜，而东京是每20万人，拥有一座大型商业地产。

就是这样，上海的商业地产项目还在不断地增加。根据菜坊与JLL的数据，2025年第二季度上海甲级写字楼市场新增供应量超过40万平方米，预计下半年还将有超过70万平方米，新增供应主要集中于前滩、后世博、杨浦滨江等非核心商务区。

上海已是全球最大的办公楼市场，存量压力巨大，上半年全市空置率就达到22.4%（比去年年底上升0.3%），有明显上升率趋势，租金也下滑到6.52元/平方/天，环比下降3.4%。

当然了，跟其他城市一比，上海又不算最惨的。

比如广州2022年之前甲级写字楼空置率常年保持在10%以下，2022年到15%，2024年底接近20%，今年上半年则达到22.6%。

杭州最新的写字楼空置率数据已经提升至27.7%，根据戴德梁行的数据，武汉已经达到37.3%。

前阵子《财经》曾在一篇报道中提到北京市场，一季度写字楼空置率达到17.2%，被打上高性价比的望京，从顶峰的单价12元-13元降到了3元-4元，还有免租期等优惠。

深圳前海的二手写字楼最顶峰的时候，成交10万/平米，现在跌到3.5万/平米也无人问津，关键是租也租不出去。

根本原因？开发商对市场的误判，加上土地供给严重过剩，试图用宏伟蓝图和华丽的城市界面，抬高居住用地的拿地预期，就不展开说了。

现在还没到最艰难的时间节点，一方面明后两年还会有天量供应，另一方面不少企业现在都在找便宜的地方办公，哪怕远一点，以控制成本。

03

2025年6月27日，国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

这次上海新政的亮点，是支持一定时期内商务楼宇，功能兼容转换，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，将功能“商改住”变得合法合规。

其实国内早就有城市试水"办公+公寓+商业"的混合模式，整体出租率大幅回升，这种"空间活化"应该是眼下解决，商业地产空置率不断提高，最好的办法。

说句不好听的，与其烂在手上，还不如租给打工人，至少还有现金流还银行。

这个政策一旦完全落地，对公寓房打击很大，本来就不高的租金将会进一步下降，对住宅租金也有影响，但对租客来说是好事，选择更多，也许真的能享受“下楼就是公司”的便利。