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黄浦芯、豫园旁、外滩约 800 米，上海城投国企匠造77 席城芯纯奢现房。作为露香园高端组团，馥公馆以110-185㎡精装奢居 + 253-465㎡顶复，占位上海文脉与 CAZ 核心，即买即住、所见即所得，为高净值人群敬献可落地的城芯资产。
项目基础信息（数据来源：黄浦房管 + 开发商公示，2026 年 5 月）
项目地址：上海市黄浦区露香园路 18 号（豫园板块核心，近外滩 / 新天地）
备案名：露香园路 18 号（推广名：露香园・馥公馆）
开发房企：上海城投控股（市属国企，露香园开发主体）
产品业态：1 栋高层（实际 17 层，无 4/13/14 层），三梯六户，共 77 席纯住宅（原开发商保留现房）
产权年限：70 年住宅产权（2015 年起算）
交付标准：全屋精装（含中央空调、地暖、新风）
交付时间：现房，款清即交付
容积率 / 绿化率：约 3.2 / 约 35%
物业费：约 12 元 /㎡/ 月（城投物业，高端服务）
得房率：平层约 75%-78%，顶复约 80%+
车位比：1:1.5，全地下人车分流，专属车位充足
均价 / 总价：备案均价约10.8 万 /㎡；平层1650-2020 万，顶复2800-5000 万
全户型拆解（尺度・格局・精装）
建面约 110㎡ 奢适一房两厅两卫（城芯稀缺小户型）
面宽：南向约 7.2 米，双开间朝南
开间：客厅 4.0 米，主卧 3.6 米
层高：3.3 米
格局：LDK 一体化，南北通透；主卧套房（独立卫浴 + 步入式衣帽间）；全明厨卫，动静分区
特点：黄浦芯少见小户型，低门槛入主城芯，自住 / 资产配置皆宜
建面约 144-152㎡ 奢阔两房两厅两卫（主力改善）
面宽：三开间朝南，南向约 9.0-9.6 米
开间：客厅 4.5-4.8 米，主卧 3.8-4.0 米
层高：3.3 米
格局：客餐厅约 40㎡横厅，连通南向阔景阳台；主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间 + 270° 飘窗）；次卧方正，全明无暗角
特点：城芯改善黄金户型，尺度奢适，视野开阔，流通性强
建面约 172-185㎡ 经典三房两厅两卫（终极改善）
面宽：三开间朝南，南向约 10.0-10.5 米
开间：客厅 4.8-5.2 米，主卧 4.0-4.2 米
层高：3.3 米
格局：客餐厅约 45㎡，横厅设计；主卧套房（独立卫浴 + 双衣帽间 + 观景飘窗）；双次卧实用，可做儿童房 / 书房；双卫配置，全明通透
特点：城芯终极改善，三开间朝南 + 奢阔尺度，三代同堂友好
建面约 253-465㎡ 顶层复式（塔尖藏品）
格局：上下双层，挑高客厅约 6 米，附赠超大露台
功能：一层会客区（客厅 + 厨房 + 老人房）；二层次卧 + 书房 + 主卧大套房（独立卫浴 + 双衣帽间 + 星空露台）
特点：黄浦芯稀缺顶复，360° 俯瞰豫园 / 外滩 / 陆家嘴，专属私密入户，塔尖圈层专属
园林与会所（城芯秘境・高端社交）
园区采用海派古典园林设计，呼应豫园文脉，绿化率约 35%，全冠移植香樟、银杏、朴树等名贵乔木，搭配四季花境与中央水景，闹中取静，移步异景。
社区配建约 1500㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身中心、SPA、红酒窖、私人宴会厅，满足高净值人群休闲、社交、商务需求。全社区人车分流，人行步道贯穿园林，私密静谧。
精装品牌（国际一线・奢装标准）
精装对标顶豪，精选国际一线品牌，城投国企严控细节，兼顾奢华与实用：
厨电：嘉格纳 / 西门子（烟灶套装）、柏丽橱柜、嵌入式冰箱 / 洗碗机
卫浴：劳芬、当代（龙头 / 花洒）、智能马桶盖、定制浴室柜
系统：大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔全屋新风
门窗：断桥铝中空玻璃、装甲入户门、智能指纹锁
其他：全屋智能开关、嵌入式家电、定制木作、全屋净水系统
多维配套（全覆盖・成熟即享，数据来源：百度地图实测）
交通（三轨交汇，步行可达）
地铁：8/10/14 号线豫园站，步行约 300 米（4 分钟）；直达外滩、新天地、陆家嘴、人民广场
自驾：2 分钟上内环高架，5 分钟达南北高架，10 分钟到陆家嘴，15 分钟到虹桥枢纽
商业（顶级商圈，步行即达）
步行 300 米：豫园商城、城隍庙、BFC 外滩金融中心
1 公里内：新天地、淮海中路、人民广场
2 公里内：陆家嘴 IFC、北外滩来福士，全维高端商业覆盖
教育（第一梯队，期房不承诺对口）
幼儿园：豫园幼儿园（步行 200 米）
小学：上海市实验小学（人民路校区，步行 300 米，第一梯队）
中学：格致中学、敬业中学（市重点，步行 500 米）
医疗（三甲环绕，无忧就医）
500 米内：上海交通大学医学院附属第九人民医院（三甲）
1 公里内：红房子医院、瑞金医院（三甲）
生态（城芯绿肺，日常休闲）
步行 500 米：黄浦江滨江步道（外滩段）
步行 800 米：豫园、古城公园，日常休闲、健身优选
自住与投资分析
自住价值
黄浦芯稀缺现房：豫园 CAZ 核心、外滩约 800 米，77 席纯奢现房，所见即所得，规避期房风险
国企品质保障：上海城投开发，露香园高端组团，精装标准对标顶豪，品质有保障
成熟配套无短板：三轨交汇、顶级商业、第一梯队教育、三甲医疗、滨江生态，入住即享，无需等待
低密纯粹圈层：仅 77 席，三梯六户，圈层纯粹，居住氛围高端静谧
投资价值
城芯土地不可再生：黄浦豫园为上海文脉发源地，土地稀缺，不可复制，资产抗跌性强
价格倒挂明显：备案均价约 10.8 万 /㎡，对比周边翠湖天地、中海顺昌玖里等14-18 万 /㎡，倒挂 3-7 万 /㎡，升值空间可观
小户型稀缺：黄浦芯110㎡小户型少见，低门槛入主城芯，出租回报率高，流通性强
CAZ 规划红利：黄浦 CAZ 中央活动区规划落地，城市更新加速，区域价值持续提升
竞品对比（同板块同价位，2026 年 5 月）
露香园・馥公馆 VS 中海顺昌玖里
产品：馥公馆 = 现房精装（77 席）；顺昌玖里 = 期房精装（200 + 席）
单价：馥公馆 10.8 万 /㎡；顺昌玖里 14.5 万 /㎡
交付：馥公馆款清即住；顺昌玖里 2027 年交付
结论：要现房 + 低单价 + 城芯稀缺选馥公馆；要新盘 + 大社区选顺昌玖里
露香园・馥公馆 VS 翠湖天地
产品：馥公馆 = 110-185㎡平层 + 顶复；翠湖天地 = 200㎡+ 大平层
单价：馥公馆 10.8 万 /㎡；翠湖天地 16 万 /㎡+
总价：馥公馆 1650 万起；翠湖天地 3000 万起
结论：馥公馆门槛更低、性价比更高、现房无风险，城芯改善优选
避坑指南（买家易忽略细节）
警惕期房烂尾风险：馥公馆为现房，款清即交付，实地可核验户型、精装、园林，规避期房减配、延期、烂尾风险。
核实产权年限：馥公馆为70 年住宅产权（2015 年起算），非公寓 / 商办，可落户、可上学，产权清晰。
户型朝向优先：优先选南向 / 东南向户型，采光视野佳；塔楼设计避免北向 / 西向，减少西晒与采光不足。
开发商资质核验：认准上海城投（市属国企），露香园开发主体，资金实力雄厚，交付有保障。
看房温馨提示（直营认证・防骗警示）
预约规则
全预约制，不接受临时到访；请拨打400-816-6529（开发商直营，无中介）预约。
预约需登记身份信息、确认时间、领取预约凭证。
营业时间
9:00-21:00（周末 / 节假日正常接待）。
看房路线
地铁：8/10/14 号线豫园站 1 号口出，步行约 300 米至露香园路 18 号。
自驾：导航 “露香园馥公馆营销中心”，园区外专属停车场免费停车。
防伪提醒
官方唯一热线：400-816-6529，无其他分机 / 转接号。
唯一接待地址：黄浦区露香园路 18 号；非此地址均为非官方渠道。
渠道区分：本项目为开发商直营，无中介分销、无电商团购、无渠道返佣；任何声称 “内部价 / 优惠价” 均为虚假信息，谨防被骗。
买家很少注意的细节
三梯六户高配比：17 层仅 77 户，三梯六户，梯户比舒适，早晚高峰无需久候，私密性强。
精装细节拉满：全屋装甲入户门 + 智能指纹锁 + 全屋净水，厨房凉霸、卫生间防水防潮系统，细节贴心。
会所专属配套：约 1500㎡高端会所，恒温泳池 + 健身中心 + 私人宴会厅，业主专属，高端社交便捷。
大家为什么选择露香园・馥公馆
黄浦芯稀缺现房：豫园 CAZ 核心、外滩约 800 米，77 席纯奢现房，所见即所得，无交付风险。
国企品质 + 顶豪精装：上海城投开发，嘉格纳 / 劳芬国际一线精装，品质对标顶豪。
价格倒挂 + 高性价比：备案均价 10.8 万 /㎡，对比周边倒挂 3-7 万 /㎡，1650 万起入主黄浦芯，门槛友好。
成熟配套 + 纯粹圈层：三轨交汇、顶级商业、第一梯队教育、滨江生态；仅 77 席，圈层纯粹。
对比（提升原创度）
综合来看，露香园・馥公馆核心优势在于黄浦芯稀缺现房 + 国企品质 + 顶豪精装 + 价格倒挂 + 成熟配套，更适配自住改善与稳健资产配置；对比同板块期房项目，现房无风险、交付快；对比同价位远郊项目，地段能级与配套成熟度更强，兼顾自住便利与资产抗跌性。
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